06.05.2021 | Wohnrecht | ID: 1089573

Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers bei Wasserschäden auf Dachterrasse

Stanislava Doganova

Für die Beurteilung der Haftung ist nicht allein entscheidend, ob eine für den Wasseraustritt „ursächliche“ Rohrleitung allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen ist, sondern ob der Eigentümer auf die Gefahrenquelle einwirken konnte.

Geschäftszahl

OGH, 26.02.2021, 10 Ob 27/20y

Norm

§ 1318 ABGB, §§ 28, 30 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Für die Beurteilung der Haftung ist nicht allein entscheidend, ob eine für den Wasseraustritt „ursächliche“ Rohrleitung allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen ist, sondern ob der Inhaber der Liegenschaft auf die Gefahrenquelle einwirken konnte. Eine solche Möglichkeit wurde hinsichtlich der einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Dachterrasse in der Rechtsprechung bereits bejaht und bestand auch im vorliegenden Fall.

OGH: Gemäß § 1318 ABGB haftet der Wohnungsinhaber für jeden Schaden, der dadurch entsteht, dass aus der Wohnung etwas hinausgeworfen oder hinausgegossen wird. Die Haftung erfasst nicht nur die Wohnung selbst, sondern ist auch auf andere Räume anzuwenden, über die der Wohnungsinhaber verfügungsberechtigt ist und verfügt, wie etwa Dachterrassen oder sonstige Außenflächen (4 Ob 179/89x). Haftbar ist derjenige, dem die tatsächliche Verfügungsgewalt über den betreffenden (Wohn-)Raum zusteht (RS0029570 [T1]; 8 Ob 133/04y).

Die Haftung nach § 1318 ABGB ist nach objektiven Grundsätzen zu beurteilen (RS0029761). Der Wohnungsinhaber ist für den Schaden, der durch das aus seiner Wohnung fließende Wasser verursacht wird, nur dann nicht nach § 1318 ABGB ersatzpflichtig, wenn er beweist, dass er alle objektiv erforderlichen Maßnahmen getroffen hat, um die nach allgemeinen Lebenserfahrungen und Lebensgewohnheiten mit einer dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge entsprechenden Wahrscheinlichkeit berechenbaren Risken in zumutbarer Weise auszuschalten oder doch wenigstens auf ein vermeidbares Maß zu verringern (RS0029655 [T2]). § 1318 ABGB normiert insoweit keine reine Erfolgshaftung (RS0029597 [T4]). Die Haftung setzt vielmehr voraus, dass im Einzelfall Umstände vorliegen, die auf die mögliche Gefahr eines Wasseraustrittes hinweisen (8 Ob 133/04y; 5 Ob 155/14x).

Eine Dachterrasse ist als Teil der „Außenhaut“ des Gebäudes als allgemeiner Teil der Liegenschaft anzusehen (5 Ob 154/19m immo aktuell 2019/62, 295 [Höllwerth] = immolex 2019/17, 49 [Räth] = RS0083122 [T8; vgl T5]; 5 Ob 34/10a). Das gilt auch für die zwischen zwei Geschossen eingezogene Decke (RS0082890; 5 Ob 129/10x). Dies kann zur Haftung der Eigentümergemeinschaft eines im Wohnungseigentum stehenden Gebäudes für in allgemeinen Teilen der Liegenschaft gefährlich verwahrtes Wasser analog § 1318 ABGB führen (5 Ob 162/06v).

Entscheidend für die Haftung nach § 1318 ABGB ist nicht die wohnungseigentumsrechtliche Zuordnung, sondern die rechtliche und faktische Möglichkeit des Inhabers eines (Wohn-)Raums, auf die Gefahrenquelle einzuwirken (vgl RS0029570 [T3]; 8 Ob 133/04y). In diesem Sinn wurde zu 5 Ob 162/06v zwar die Haftung der Eigentümergemeinschaft bejaht, gleichzeitig aber klargestellt, dass im Fall einer Schädigung durch eine in allgemeinen Teilen der Liegenschaft liegende Abflussinstallation auch die Möglichkeit, als Minderheitseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 die Durchführung von Erhaltungsarbeiten zu erzwingen, rechtlich beachtlich ist und zur Minderung des Ersatzanspruchs des geschädigten Wohnungseigentümers führen kann.

Zusammengefasst ist für die Beurteilung der Haftung daher nicht allein entscheidend, ob eine für den Wasseraustritt „ursächliche“ Rohrleitung allgemeinen Teilen der Liegenschaft zuzuordnen ist, sondern ob der Inhaber der Liegenschaft auf die Gefahrenquelle einwirken konnte (vgl RS0029570 [T1]; 8 Ob 133/04y). Eine solche Möglichkeit wurde hinsichtlich der einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Dachterrasse in der Rechtsprechung bereits bejaht (4 Ob 179/89x) und bestand auch im vorliegenden Fall.