17.09.2020 | Wohnrecht | ID: 1073693

Zur Rechthaberei als grobes Verschulden bei übermäßiger Mietzinsminderung bei Wasserschaden

Rechthaberei liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der Mieter auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt beharrt (in casu Nichtzahlung des Mietzinses wegen eines kleinen Wasserschadens).

Geschäftszahl

OGH 24.06.2020, 1 Ob 98/20y

Norm

§ 33 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Rechthaberei liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der Mieter auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt beharrt(in casu Nichtzahlung des Mietzinses wegen eines kleinen Wasserschadens). Grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsverzug setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf berechtigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn, Gleichgültigkeit oder Streitsucht verletzt). Die Beweislast dafür, dass kein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses vorliegt, trifft den Mieter.

OGH: Mitte April 2017 fiel dem Mieter auf, dass aus einem Kanalknie zwischen der Decke in der Toilette und der Zwischendecke auf die Zwischendecke fallweise Flüssigkeit tropfte und sich dort Feuchtigkeit bildete. Seit Februar 2018 entrichtet der Mieter keine Mietzahlungen mehr. Der Oberste Gerichtshof entschied, dass ein krasses Missverhältnis zwischen der Höhe des Mietzinsrückstands und dem behaupteten Zinsminderungsanspruch vorliegt. Der Schaden besteht darin, dass ein in den Kanalstrang mündendes Kanalrohr in der Toilette nicht ordnungsgemäß verschlossen wurde, weshalb immer wieder Wasser auf eine Zwischendecke (im WC) austreten konnte. Der Mieter leitet daraus ein eklatant überhöhtes Mietzinsminderungsbegehren ab, wenn er ab Februar 2018 keinen Mietzins mehr entrichtet.

Bei objektiver Betrachtung hätte er seinen Standpunkt, dass ab Dezember 2015 der halbe Mietzins zu mindern sei, als unrichtig erkennen müssen, sodass hier kein Fall eines fehlerhaften Vorstellungsbildes vorliege, sondern Rechthaberei, die den qualifizierten Zahlungsrückstand herbeigeführt hat. Den Mieter trifft daher grobes Verschulden am Zahlungsrückstand.

Von der Vermieterin wurde eine Mietzinsminderung in Höhe von 3 % als berechtigt anerkannt und berücksichtigt. Daraus lässt sich kein Recht des Mieters ableiten, zur Gänze auf die Entrichtung des Mietzinses zu verzichten. Daher ist die Beurteilung des Verhaltens des Mieters als Rechthaberei naheliegend. Rechthaberei liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn der Mieter auf einem bei nüchterner Überlegung als unrichtig erkennbaren Standpunkt beharrt (RS0069304; RS0070327).

Grobes Verschulden des Mieters am Zahlungsverzug setzt ein besonderes Maß an Sorglosigkeit voraus, sodass der Vorwurf gerechtfertigt erscheint, der Mieter habe die Interessen des Vermieters aus Rechthaberei, Willkür, Leichtsinn, Gleichgültigkeit oder Streitsucht verletzt (RS0069304).

Die Beweislast dafür, dass den Mieter kein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Mietzinses trifft, obliegt ihm. Er hat jene konkreten Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, die rechtlich die Annahme eines groben Verschuldens auf seiner Seite ausschließen. Jeder Zweifel fällt zu Lasten des Mieters. Ob der Mieter grob schuldhaft den Zahlungsrückstand verursacht hat, ist aufgrund der Umstände des Einzelfalles zu beurteilen.