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Judikatur-Update zu Kurzzeitvermietungen
Die neueste Rechtsprechung zeigt, dass die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen nach einem strengen Maßstab beurteilt wird. Die Gastautoren Dr. Maximilian Zirm und Mag. Milka Milicic geben einen Überblick darüber, was es unbedingt zu beachten gilt.
Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über AirBnB oder vergleichbare Internetplattformen an Touristen wird von vielen als attraktives Geschäftsmodell angesehen. Durch gesetzliche Novellen und die Rechtsprechung wird jedoch die Möglichkeit von Kurzzeitvermietungen teilweise erheblich eingeschränkt. In diesem Beitrag setzen wir uns mit den neuesten Entwicklungen der Rechtsprechung zu Kurzzeitvermietungen auseinander.
Vermietung von Eigentumswohnungen
Nach der höchstgerichtlichen Rechtsprechung stellt die Vermarktung einer Wohnung im Rahmen von Kurzzeitvermietungen an Touristen in einer zu Dauerwohnzwecken genutzten Wohnanlage eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung im Sinne des WEG dar und bedarf sohin der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer. Die Änderung der Widmung einer Wohnung zieht auch baurechtliche Konsequenzen nach sich, denn jede Änderung der Widmungskategorie einer Wohnung ist bewilligungspflichtig. Ein gültiger Antrag auf Änderung der Raumwidmung ist ebenfalls durch die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedingt.
Nach der Rechtsprechung des OGH (zB 5 Ob 59/14h) ist eine Vermietung bis 30 Tage jedenfalls als kurzfristig anzusehen. Ein Bezirksgericht in Wien ging jedoch kürzlich von dieser Judikatur des OGH ab.
Im entscheidungsgegenständlichen Fall vermietete eine Frau zwei Wohnungen regelmäßig über AirBnB. Da sich ein Nachbar beschwerte, vermietete sie die Wohnungen nicht mehr tagesweise, sondern nur noch für Zeiträume ab 31 Tage, um der obig zitierten höchstgerichtlichen Rechtsprechung Genüge zu tun. Trotzdem ging der Nachbar davon aus, dass auch solche Kurzzeitvermietungen unzulässig sind, und beschritt den Rechtsweg. Das Bezirksgericht gab ihm Recht. Nach Ansicht des Bezirksgerichts darf eine Wohnung ohne Umwidmung, und damit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer, nicht für weniger als sechs Monate zu Fremdenverkehrszwecken vermietet werden. Das erstinstanzliche Urteil wurde rechtskräftig.
Das Urteil des Bezirksgerichts hat grundsätzlich keine Bindungswirkung. Es stellt sich jedoch die Frage, ob sich künftige Urteile an dieser Sechsmonats-Grenze orientieren werden. Dies würde faktisch bedeuten, dass Kurzzeitvermietungen von Eigentumswohnungen stets einer Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer bedürfen.
Gewerbsmäßige Beherbergung von Gästen
Die Abgrenzung zwischen einer gewerbsmäßigen Beherbergung von Gästen und einer bloßen Wohnraumvermietung war zuletzt mehrmals als Entscheidungsgegenstand vor dem Verwaltungsgerichtshof. Als ausschlaggebendes Kriterium wird die Frage angesehen, ob auch mit der Zurverfügungstellung von Wohnraum im Zusammenhang stehende Dienstleistungen erbracht werden. In einer aktuellen Entscheidung (Ro 2019/04/2019) hielt der VwGH fest, dass bereits die Erbringung von Dienstleistungen in lediglich geringem Ausmaß für die Einstufung als Beherbergung ausreichend sein kann.
Bei der Beurteilung der Üblichkeit von Dienstleistungen kommt es darauf an, welche Dienstleistungen vom Kunden nach Art des Beherbergungsbetriebes erwartet werden können. Hinsichtlich der Vermietungen über AirBnB hielt der VwGH fest, dass hier in der Regel Dienstleistungen in nur geringem Ausmaß erwartet werden. Die Erbringung von Dienstleistungen könne überdies auch durch Dritte erfolgen.
Sind die Kriterien für das Vorliegen einer gewerbsmäßigen Gästebeherbergung erfüllt, ist eine Gewerbeberechtigung erforderlich. Liegt diese nicht vor, wird der Vermieter mit Verwaltungsstrafen konfrontiert.
In Wien ist die Frage der Gewerblichkeit auch aus baurechtlicher Sicht von Bedeutung. Durch die Novelle der Wiener Bauordnung 2019 wurden im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan zusätzlich zu den Widmungskategorien Wohngebiet und gemischtes Baugebiet auch die Kategorie Wohnzonen geschaffen. Die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Bereichen, die im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als Wohnzonen ausgewiesen sind, ist nach der Regelung des § 7a Abs 3 Wr BauO unzulässig.
Im Hinblick auf die Novelle der Wiener Bauordnung ist das Vorliegen der Gewerblichkeit anhand der eigenen – noch weiter zu entwickelnden – Kriterien zu beurteilen. Ua wird die Ansicht vertreten, dass der Tatbestand bereits dann erfüllt ist, wenn die Wohnung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht zur Vermietung angeboten wird, ohne dass zusätzliche Kriterien bzw Leistungen im Sinne der Gewerbeordnung notwendig sind. Auch bei einem Verstoß gegen das Verbot des § 7a Abs 3 Wr BauO ist mit Verwaltungsstrafen zu rechnen.
Fazit
Aus den neuesten Gerichtsentscheidungen ergibt sich eindeutig, dass die Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen nach einem strengen Maßstab beurteilt wird. Im Falle eines Verstoßes gegen gesetzliche Regelungen haben Anbieter nicht nur mit einer Einstellung der Tätigkeit, sondern auch mit Verwaltungsstrafen zu rechnen.
Autoren
Dr. Maximilian Zirm, LL.M.
Dr. Maximilian Zirm, LL.M. ist Partner bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien, einer Kanzlei mit Spezialisierung im Immobilien- und Wirtschaftsrecht. Er ist neben seiner anwaltlichen Tätigkeit Autor zahlreicher Publikationen, Lektor an einer Fachhochschule sowie seit mehreren Jahren Referent für den Weka-Verlag.
Mag. Milka Milicic
Mag. Milka Milicic ist Rechtsanwaltsanwärterin bei Gibel Zirm Rechtsanwälte in Wien und Autorin von wissenschaftlichen Publikationen.
Link auf die Website: https://www.gibelzirm.com/
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