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Mietzinsausfall durch Sanierungsarbeiten: Haftet der Verwalter?
Aktuelle OGH-Entscheidung zur Frage, ob aufgrund einer unvollständigen Sanierung eines Wasserschadens der Entschädigungsanspruch wegen Mietzinsausfalls gegen den Hausverwalter gerichtet werden kann.
Zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer besteht kein unmittelbares Rechtsverhältnis. Wenngleich die Rechtssphäre des Wohnungseigentümers in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einbezogen sein kann, greift die Haftung aufgrund von Schutzwirkung zugunsten Dritter nur subsidiär. Der Entschädigungsanspruch wegen Mietzinsausfalls aufgrund der unvollständigen Sanierung eines Wasserschadens ist daher gem § 16 Abs 7 WEG 2002 gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten.
Rechtsverhältnis und Haftung des Verwalters
Der Verwalter im Wohnungseigentum steht nur zur Eigentümergemeinschaft, nicht aber zu den einzelnen Wohnungseigentümern in einem unmittelbaren Rechtsverhältnis. Die Verwaltungshandlungen des Verwalters ebenso wie deren Unterlassung sind der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen.
Eine Vertragshaftung des Verwalters gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer kommt, weil der Verwalter in keinem unmittelbaren Rechtsverhältnis zu den Wohnungseigentümern steht, nur dann in Betracht, wenn Schutz- und Sorgfaltspflichten zu Gunsten Dritter, deren Rechtssphäre in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einbezogen ist, verletzt werden.
Der Verwalter im Wohnungseigentum ist gem § 20 Abs 1 WEG 2002 verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Interessen aller Wohnungseigentümer zu wahren. Die von ihm zu führende Verwaltung berührt auch die Rechtssphäre des einzelnen Wohnungseigentümers, weshalb auch ein Verpflichtungsverhältnis zum einzelnen Wohnungseigentümer besteht. Die einzelnen Wohnungseigentümer können daher grundsätzlich als vertragsfremde Dritte in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einzubeziehen sein.
Schutzwürdiges Interesse und Einbeziehung Dritter
Grundvoraussetzung für die Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich des Vertrags ist nach der Rechtsprechung allerdings auch dessen schutzwürdiges Interesse. Dieses ist aber zu verneinen, wenn der Geschädigte kraft eigener rechtlicher Sonderverbindung mit einem Vertragspartner einen deckungsgleichen Anspruch auf Schadenersatz gegen einen der beiden Vertragspartner hat. Die Haftung aufgrund von Schutzwirkungen zugunsten Dritter greift somit nur subsidiär.
Anspruch auf Entschädigung
Gem § 16 Abs 7 WEG 2002 hat der Wohnungseigentümer das Betreten und die Benützung des Wohnungseigentumsobjekts zu dulden, soweit dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Für die daraus entstehenden vermögensrechtlichen Nachteile ist er von der Eigentümergemeinschaft angemessen zu entschädigen. Dieser Entschädigungsanspruch ist somit ein auf der rechtlichen Sonderverbindung zwischen Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft beruhender deckungsgleicher Anspruch auf Schadenersatz, der gem § 52 Abs 1 Z 2 WEG 2002 im Außerstreitverfahren geltend zu machen ist.
Die Klägerin ist daher mit dem hier geltend gemachten Anspruch auf Ersatz des Mietzinsentganges schon deshalb nicht in den Schutzbereich des fremden Verwaltungsvertrags einbezogen, weil ihr ein deckungsgleicher Ersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft zustünde.
OGH vom 28.05.2024, 5 Ob 160/23z
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