14.10.2020 | Wohnrecht | ID: 1075283

Mietzinsminderung während der Corona-Pandemie

Martin Brunnhauser

Gastautor Mag. Martin Brunnhauser von der MVÖ erläutert in diesem Beitrag, welche Möglichkeiten der Mietzinsminderung für Geschäftsräume und Wohnungen bestehen und was es zu berücksichtigen gilt.

Die seit Frühjahr 2020 grassierende Pandemie hat Auswirkungen auf diverse Lebensbereiche. Aufgrund der vorgenommenen Einschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie sind auch Bestandverhältnisse betroffen. Der Beitrag soll die Möglichkeiten zur Mietzinsminderung im Lichte der außergewöhnlichen Situation der BestandnehmerInnen von Geschäftsräumlichkeiten und Wohnungen erläutern.

Was ist Mietzinsminderung?

Grundidee der Mietzinsminderung ist, dass bei mangelfreiem Zustand des Mietgegenstandes die vereinbarte Miete dem Wert des Mietgegenstandes entspricht. Sollte im Laufe des Mietverhältnisses der Wert des Bestandgegenstands aufgrund einer verminderten Nutzungsmöglichkeit sinken, soll im Ausmaß der Minderung nach Dauer und Grad der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts auch weniger Mietzins geschuldet sein. Es handelt sich um einen Gewährleistungsanspruch besonderer Art • [Fußnote: RS0021326] 

Mietzinsminderung für GeschäftsraummieterInnen während der Pandemie

Das Thema Mietzinsminderung aufgrund außerordentlichen Zufalls • [Fußnote: RS0020779]  gemäß §§ 1104 und 1105 ABGB wurde anlässlich der Pandemie in der Lehre bereits von prominenter Seite abgehandelt.

Gemäß § 1104 ABGB besteht ein Mietzinsbefreiungsanspruch, wenn der Bestandgegenstand wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Misswachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann.

Gemäß § 1105 ABGB ist ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses zu erlassen, wenn die MieterInnen trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Bestandgegenstands behalten.

Anders als beim klassischen Mietzinsminderungsanspruch gemäß § 1096 Abs 1 ABGB ist bei diesen Normen die Ursache der verminderten Nutzungsmöglichkeit oder gar Unbrauchbarkeit des Bestandgegenstandes eben nicht der Sphäre der BestandgeberInnen zuzuordnen. • [Fußnote: Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB IV4 § 1104 Rz 4f; RS0020783] 

Ein Anspruch zur Mietzinsbefreiung gemäß § 1104 ABGB ist jedenfalls für GeschäftsraummieterInnen von Bedeutung, die in der Zeit des partiellen Shutdowns derart betroffen waren, dass sie ihr Geschäft aufgrund der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 nicht weiter betreiben durften.

Uneinigkeit besteht in der Lehre allerdings hinsichtlich jener Bestandverhältnisse, bei welchen die BestandnehmerInnen ihr Geschäft etwa über einen Online-Shop zumindest teilweise weiter betreiben konnten, oder deren Ertrag aufgrund von nur aufgeschobenen Geschäftsabschlüssen letztendlich gar nicht geschmälert wurde und bei Geschäften, die ohne behördlichen Beschränkungen zu unterliegen, dennoch wirtschaftliche Einbußen hinnehmen müssen.

Mietzinsminderung für WohnungsmieterInnen während der Pandemie

Im Gegensatz zu GeschäftsraummieterInnen können WohnungsmieterInnen keine Mietzinsminderungsansprüche gestützt auf § 1104 ABGB geltend machen, da ihr Bestandgegenstand weiterhin gebraucht und genutzt werden kann.

Seit Beginn der Pandemie werden Wohnungen häufig sogar intensiver genutzt als zuvor. Die BürgerInnen sollten ihre Zeit möglichst zuhause verbringen und mussten ihre Wohnung oftmals für Homeoffice und Home-Schooling nutzen. Diese intensivierte Wohnungsnutzung hat zu einer gesteigerten Wahrnehmung von verminderten Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung geführt. Etwa die Sanierungen von leerstehenden angrenzenden Wohnungen, lärmende NachbarInnen oder der in Angriff genommene Ausbau des Dachbodens wurden nun vermehrt störend wahrgenommen. Bei vielen WohnungsmieterInnen hat dies zur Frage geführt, ob durch die Besonderheit dieser Situation, der damit einhergehenden und verstärkt wahrgenommenen Beeinträchtigungen auch ein verstärkter Anspruch auf Mietzinsminderung bestehen würde.

WohnungsmieterInnen können auch in der Zeit der Pandemie lediglich gestützt auf § 1096 Abs 1 ABGB einen allfälligen Mietzinsminderungsanspruch geltend machen.

Gemäß § 1096 Abs 1 ABGB sind bei Auftreten eines Mangels am Bestandgegenstand, der dazu führt, dass der Bestandgegenstand nicht zu dem bedungenen Gebrauch taugt, die BestandnehmerInnen für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit.

Wenn die Wohnung für Homeoffice und Home-Schooling genutzt wird, stellen sonst kleinere Beeinträchtigungen nunmehr subjektiv eine große Einschränkung dieser Nutzungsmöglichkeit dar. Mietzinsminderungsansprüche setzen eine objektive Gebrauchsbeeinträchtigung voraus. Eine subjektive Beeinträchtigung, etwa die Kenntnis über die Gefährlichkeit der Elektroanlage der Mietwohnung ist nicht erforderlich. • [Fußnote: 8 Ob 90/10h Zak 2011/587]  Auf das subjektive Empfinden der BestandnehmerInnen kommt es daher nicht an.

Voraussetzung der Zinsminderung sind ein Mangel des Bestandgegenstandes oder von BestandgeberInnen gesetztes, bzw von ihnen zu vertretendes Verhalten, durch das die bedungene Benützung des Bestandgegenstandes beeinträchtigt wird. • [Fußnote: stRsp, verst Senat 1 Ob 113/02b; 1 Ob 306/02k; 9 Ob 54/04p]  Sollten im Mietvertrag neben dem Wohnzweck auch Bürotätigkeiten explizit vereinbart worden sein • [Fußnote: MietSlg 31.189] , so könnten Beeinträchtigungen die für einen Mietzinsminderungsanspruch in Bezug auf den Wohnzweck zu geringfügig erscheinen, für einen Anspruch in Bezug auf Bürotätigkeiten jedoch relevant sein. Bei Fehlen einer expliziten Vereinbarung schulden VermieterInnen eine mittelbare Brauchbarkeit. • [Fußnote: 1 Ob 55/11m Zak 2011/520]  Dabei ist auf den Mietvertragsabschlusszeitpunkt abzustellen. Jüngeren Mietverhältnissen könnte womöglich unterstellt werden, dass auch ohne explizite Vereinbarung MieterInnen Homeoffice in der Wohnung verrichten können sollen.

Berechnungsmethode

Der Grad der Mietzinsminderung wird anhand der relativen Berechnungsmethode durch den Vergleich des Mietzinses für das mangelfreie Mietobjekt und dem Mietzins, der für das Mietobjekt mit Mangel erzielt werden kann, festgestellt. Sollte eine Ermittlung des Ausmaßes der Mietzinsminderung anhand dieser Methode nicht möglich sein, darf das Gericht aber auch gemäß § 273 Abs 1 ZPO eine Ermessensentscheidung treffen. • [Fußnote: 9Ob49/15v immolex‑LS 2016/20 = immolex 2016/82 S 290 (Ruckenbauer) - immolex 2016,290 (Ruckenbauer) = wobl 2017,199/64 - wobl 2017/64] 

Fazit

Naturgemäß gibt es für diese neuartige und weiterhin andauernde Situation keine Judikatur, die VertragspartnerInnen eines Bestandverhältnisses über Geschäftsräumlichkeiten Rechtssicherheit für bereits gesetzte oder noch zu setzende Schritte geben könnte. Der Gesetzgeber hat mit Anführung des Begriffs Seuche in § 1104 ABGB zwar auch für derartige Zeiten vorgesorgt, doch ist sich die Lehre nicht einig, welche womöglich auch nur mittelbare Auswirkungen der Pandemie auf das Bestandverhältnis von dieser Gefahrtragungsregel umfasst sein sollen.

Für WohnungsmieterInnen, deren Mietgegenstände durch die Pandemie keine Einschränkungen in der Nutzungsmöglichkeit erfahren, kommt die Anwendung der §§ 1104 und 1105 ABGB aber nicht in Betracht. Es ist nicht zu erwarten, dass Mietzinsminderungsansprüche, die während der Corona-Pandemie entstehen höher ausfallen, als dies sonst der Fall wäre. Aufgrund der mit der Pandemie einhergehenden gesellschaftlichen Veränderungen, etwa einer nachhaltigen Verbreitung von Homeoffice, könnte sich mit der Zeit aber der Umfang der den MieterInnen zustehenden mittelbaren Brauchbarkeit ändern und damit diesen Gewährleistungsanspruch besonderer Art erweitern.

Autor

Mag. Martin Brunnhauser ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.