Grobes Verschulden des Mieters bei Mietzinsminderung?
OGH aktuell: Trifft den Mieter ein grobes Verschulden, wenn er davon ausgeht, zu einer 100%igen Mietzinsminderung berechtigt zu sein und deshalb den Mietzins schuldig bleibt?
Zahlungsrückstand des Mieters
Bei unterbliebener oder verspäteter Zahlung des Mietzinses hat der Mieter jene Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, welche rechtlich die Annahme eines groben Verschuldens am Entstehen eines Zahlungsrückstands auf seiner Seite ausschließen. Verbleibende Zweifel daran gehen zu seinen Lasten. Ob den Mieter grobes Verschulden trifft, ist eine Frage, die von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Sie bildet in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage, es sei denn, das Berufungsgericht hätte den ihm dabei eingeräumten Beurteilungsspielraum überschritten.
OGH-Entscheidung zu Mietzinsminderung und groben Verschulden
In jenem Zeitraum, in dem der beklagte Mieter mehrere Monate lang gar keinen Mietzins zahlte, war es zu einer Lärmbelastung durch Mäusegetrappel und zu Schädlingsbefall der Wohnung durch Mäuse (an drei Tagen im zweiten Monat) gekommen. Hinsichtlich eines gelegentlichen Druckabfalls in der Wasserversorgungsleitung steht (nur) fest, dass es deswegen zwischen Juni 2021 und April 2023 zu insgesamt vier Beeinträchtigungen in der Dauer von jeweils ca zwei Tagen gekommen war. Es steht damit allerdings nicht fest, dass es in dem die Nichtzahlung betreffenden Zeitraum (im Jahr 2023) überhaupt und wenn ja, in welcher Dauer, zu derartigen Beeinträchtigungen gekommen war.
Wenn das Berufungsgericht ausgehend davon und weiteren nicht nennenswerten Mängeln wie
- abgeblätterter Putz an der Außenfassade,
- Verfärbungen und
- ein einen Millimeter keinesfalls übersteigender Riss in der Länge von 60 bis 70 cm des Putzes im Nebeneingangsbereich,
- eine die Nutzung nicht beeinträchtigende schadhafte Stelle der Pflasterung vor dem Carport des Beklagten,
- ein defektes Außenrollo und
- ein Scheuern der Wohnungseingangstüre aufgrund falscher Adjustierung samt der dadurch hervorgerufenen kleinflächigen Absplitterung der äußersten Schicht des Laminatbodens in diesem Bereich
dem Beklagten vorwarf, es habe auch einem juristischen Laien klar sein müssen, dass die vorgelegenen Beeinträchtigungen keine 100 %-ige Mietzinsminderung rechtfertigten. Daher ist die Rechtsansicht des Erstgerichts zum Vorliegen von grobem Verschulden des Beklagten am Bestehen des Zahlungsrückstands zu teilen und es wurde der den Gerichten in dieser Frage eingeräumte Beurteilungsspielraum nicht überschritten.
Fazit: Grobes Verschulden des Mieters
Ein grobes Verschulden des Mieters ist also in diesem Fall zu bejahen. Der Mieter ist behauptungs- und beweispflichtig dafür, dass ihn am Zahlungsrückstand des Mietzinses kein grobes Verschulden trifft. Kommt es im Zeitraum des Zahlungsrückstands lediglich zu punktuellen und/oder geringen Mängeln, trifft den Mieter ein grobes Verschulden, wenn er dennoch davon ausgeht, zu einer 100%igen Preisminderung berechtigt zu sein.
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