Leitsätze

Kann das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht oder nur beschränkt gebraucht werden (im Anlassfall eine Buchhandlung, die durch die behördlichen Betretungsverbote nicht entsprechend genutzt werden konnte), ist gemäß §§ 1104 f ABGB kein oder nur ein reduzierter Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Bei „COVID-19“ handelt es sich um eine Seuche iSd § 1104 ABGB. Sie fällt nicht in die Sphäre des Mieters. Die Preisgefahr trägt somit der Bestandgeber.

Die Umwidmung eines Wohnungseigentumsobjekts folgt denselben Regeln wie eine Änderung nach § 16 Abs 2 WEG 2002. Eine wichtige Voraussetzung dabei ist, dass es zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer kommen darf. Wurde im Wohnungseigentumsvertrag keine spezifische Verwendungsform festgelegt, dann kann bei einer beabsichtigten Umwidmung auch keine Bewilligung vonnöten sein, was jedoch bei einer klaren Widmung als „Gastwirtschaft“ nicht der Fall ist.

Eine wesentliche Beeinträchtigung der ortsüblichen Nutzung eines Gartens durch (etwa wöchentlich) stattfindende Kinderfeste mit regem Besuch ist grundsätzlich möglich. Relevant für die Beurteilung sind das Ausmaß der entstehenden Geräuschentwicklung, die Häufigkeit der Feste und das zeitliche Ausmaß, in welchem der Lärm an den betroffenen Tagen jeweils auftritt.

Bei der Außenhaut eines Hauses handelt es sich um einen allgemeinen Teil der Liegenschaft, bei der Änderungen nur vorgenommen werden dürfen, wenn kein schutzwürdiges Interesse der anderen Wohnungseigentümer verletzt wird und es entweder einem wichtigen Interesse der Antragstellerin dient oder verkehrsüblich ist. Das Vorziehen der Außenwand und eine Vergrößerung des Wohnraums durch Einbeziehung von Terrassenflächen sind grundsätzlich als nicht verkehrsüblich anzusehen.

Die Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter kann nur aus einem wichtigen Grund erfolgen, wie es zB der dringende Eigenbedarf des Vermieters oder eines Verwandten in gerader Linie ist. An die Dringlichkeit wird ein strenger Maßstab angelegt und so ist zu prüfen, ob der Vermieter über eine „ausreichende Wohnmöglichkeit“ verfüge, die eine Kündigung des Mieters nicht als unbedingt notwendig erscheinen lässt. Einzig das Ziel der Verbesserung der wirtschaftlichen Lage ist nicht ausreichend.

Die Nutzung eines Bestandobjekts erfolgt gemäß der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung. Wurde eine Vermietung für Wohnzwecke vereinbart, dann darf vom Mieter darin kein Gewerbe ausgeübt werden, da ansonsten die Kündigung droht. Eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung ist aber in den Fällen noch nicht gegeben, wo die Wohnadresse lediglich als Postanschrift und Rechnungsadresse dient.

Bei einer länger andauernden vertragswidrigen Benutzung des Mietobjekts, bei einer mehrfachen Unterlassung Vorkehrungen zum Schutz der Substanz zu treffen oder wenn durch das Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters gefährdet werden, kann der Vermieter den Mietvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wird jedoch eine Vertragsbestimmung verletzt, die im Gegensatz zu anderen nicht explizit angeführt wird, kann es dem Mieter nicht angelastet werden.

Den Wohnungseigentümer trifft im Zusammenhang mit der Erhaltung allgemeiner Teile der Liegenschaft und der Behebung von ernsten Schäden des Hauses eine Duldungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen zur Wahl stehen, muss der Wohnungseigentümer eine kostengünstigere Sanierung, die ihn übermäßig beeinträchtigen würde, jedoch nicht dulden.

Nimmt ein Wohnungseigentümer Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG ohne vorherige Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer und ohne Genehmigung des Außerstreitrichters vor, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung sowie auf Unterlassung künftiger Änderungen verhalten werden. Der Einwand der Schikane berührt in einem solchen Fall Fragen der Interessenabwägung, für die im streitigen Verfahren kein Raum bleibt.

Eine Vertretungshandlung eines Sachwalters in Vermögensangelegenheiten bedarf nur dann einer pflegschaftsgerichtlichen Genehmigung, wenn sie nicht zum ordentlichen Wirtschaftsbetrieb zu zählen ist. Die Anmietung einer Wohnung zu ortsüblichen Bedingungen ist grundsätzlich darunter zu subsumieren, außer der Wohnungsgebrauch war davor unentgeltlich, denn dann ist durch die Vereinbarung eines zu zahlenden Mietpreises eine finanzielle Belastung zum Nachteil der Pflegebefohlenen entstanden.