Leitsätze

Der Verkaufserlös einer Natural- oder Dienstwohnung dient nicht „in einem höheren Maß der Verwaltung“, sodass der Wohnungsentzug in einem derartigen Fall nicht gerechtfertigt ist.

Dient eine Allgemeinfläche eines Hauses lediglich einem Wohnungseigentümer (etwa ein Zugang oder Vorplatz zu einem Wohnungseigentumsobjekt), ist die Begründung einer Grunddienstbarkeit jeweils zu Gunsten des auf die Nutzung angewiesenen Wohnungseigentumsobjekts möglich. Sieht der Dienstbarkeitsvertrag ein Alleinbenützungsrecht vor, das die anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließt, handelt es sich um die zeitlich zu beschränkende Servitut des Gebrauchsrechts.

Das Vorliegen eines erheblich nachteiligen Gebrauchs, der ein Kündigungsrecht des Bestandgebers begründet, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Werden geringfügige Adaptierungsarbeiten am Bestandobjekt durchgeführt, reicht dies für das Entstehen des Auflösungsrechts noch nicht aus – selbst bei Vornahme drei Tage vor Ablauf des kartellrechtlichen Durchführungsverbots.

Eine Mietrechtsabtretung nach § 12 Abs 1 MRG setzt das Verlassen der Wohnung durch den bisherigen Hauptmieter und die Übernahme der Wohnung durch einen nahen Angehörigen, der bereits eine Zeit in der Wohnung gelebt hat, voraus. Rechtsprechung und Lehre vertreten dabei die Ansicht, dass auch ein aufgekündigtes Mietverhältnis noch abgetreten werden kann, jedoch nur noch in der beschränkten Form bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Aufkündigung, also dem Ende der Kündigungsfrist.

Wurden einem Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen (hier: ein begehbares Flachdach), die aufgrund ernster Schäden saniert werden müssen, trägt die Eigentümergemeinschaft die Verantwortung für die gesamte Wiederherstellung – nicht nur für die Behebung des ernsten Schadens – und ist dafür auch zahlungspflichtig.

Zur Beurteilung der Verhältnismäßigkeit des Untermietzinses werden die gesamten Mietzinse der Untermieter, wobei das Entgelt für die Zurverfügungstellung von Firmendomizilen ohne räumliche Unterbringung nicht dazuzählt, den Leistungen des Hauptmieters – das sind hier der Hauptmietzins, Betriebskosten, Investitionen samt Zinsen und Kosten für die Schneeräumung – entgegengestellt.

Die Eintrittsvoraussetzungen des § 14 Abs 3 MRG sind im gerichtlichen Aufkündigungsverfahren für jede eintrittsberechtigte Person gesondert zu behaupten und zu prüfen. Das dringende Wohnbedürfnis eines Minderjährigen ist ua dann zu bejahen, wenn der Anspruch auf familienrechtliche Wohnversorgung gegen den Unterhaltspflichtigen nicht durchsetzbar ist.

Wird ein Unternehmen zur Fortführung in einem Mietgegenstand veräußert, so tritt der Erwerber in das Hauptmietverhältnis ein und dies ist dem Vermieter anzuzeigen. Dieser hat daraufhin das Recht, den bisherigen Hauptmietzins anzuheben, wenn dieser unter dem angemessenen Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG lag. Diese Rechtsfolgen treten jedoch weder bei einem Zusammenschluss zu einer GesbR ein, noch wenn nur ein Teilbetrieb der in den Mieträumen geführten selbstständigen Unternehmen veräußert wird.

Legt die Klausel eines Bestandvertrages fest, dass die „Kosten der gesetzlich und behördlich vorgeschriebenen wiederkehrenden Überprüfungen“ einer Gasanlage von der Mieterin zu tragen sind, so handelt es sich bei den damit angesprochenen Aufwendungen nicht um solche der Erhaltung. Mit der Vertragsbestimmung werden daher keineswegs Erhaltungskosten auf die Bestandnehmerin überwälzt. § 1096 ABGB ist somit nicht einschlägig.

Gegen den Entzug von Licht wegen einer 15 Meter hohen Fichtenhecke bestehend aus 70 Bäumen, die in einem Wohngebiet an der Grenze zum Nachbarsgrundstück gepflanzt wurde, kann sich auch der zugezogene Nachbar mittels Unterlassungsanspruch wehren, der bei Kauf der Liegenschaft nicht mit dem „Endzustand“ der Hecke rechnen musste.