Leitsätze

Kann das Bestandobjekt wegen außerordentlicher Zufälle, etwa einer Seuche, nicht oder nur beschränkt gebraucht werden (im Anlassfall eine Buchhandlung, die durch die behördlichen Betretungsverbote nicht entsprechend genutzt werden konnte), ist gemäß §§ 1104 f ABGB kein oder nur ein reduzierter Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Bei „COVID-19“ handelt es sich um eine Seuche iSd § 1104 ABGB. Sie fällt nicht in die Sphäre des Mieters. Die Preisgefahr trägt somit der Bestandgeber.

Der Verkaufserlös einer Natural- oder Dienstwohnung dient nicht „in einem höheren Maß der Verwaltung“, sodass der Wohnungsentzug in einem derartigen Fall nicht gerechtfertigt ist.

Gem § 30 Abs 2 Z 6 MRG kann der Vermieter dem Mieter aus wichtigem Grund kündigen, wenn die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird. Der Kündigungstatbestand ist jedoch nicht erfüllt, wenn der Mieter zwar ausschließlich in einer anderen Wohnung nächtigt, sich der Mittelpunkt seiner Lebenshaltung aber zum Teil in der aufzufkündigenden Wohnung befindet und er berechtigt ist das Bestandobjekt auch zu geschäftlichen Zwecken zu nutzen.

Legt die Klausel eines Bestandvertrages fest, dass die „Kosten der gesetzlich und behördlich vorgeschriebenen wiederkehrenden Überprüfungen“ einer Gasanlage von der Mieterin zu tragen sind, so handelt es sich bei den damit angesprochenen Aufwendungen nicht um solche der Erhaltung. Mit der Vertragsbestimmung werden daher keineswegs Erhaltungskosten auf die Bestandnehmerin überwälzt. § 1096 ABGB ist somit nicht einschlägig.

Die vertraglich vereinbarte generelle Verpflichtung zur Instandhaltung und Erhaltung des Mietobjekts durch den Mieter schließt einen Zinsminderungsanspruch gem § 1096 ABGB aus. Ein Zinsminderungsanspruch nach §§ 3, 8 MRG ist im Teilanwendungsbereich des MRG nicht möglich.

§ 49a Abs 1 MRG regelt die Rechtswirksamkeit einer vor dem 01.03.1994 geschlossenen Vereinbarung über die Befristung eines Mietvertrags. Danach gilt, dass es für die Beurteilung der Durchsetzbarkeit des Endtermins auf die Rechtslage im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ankommt, wobei es keinen Unterschied macht, ob das Bestandverhältnis (schon) zum Zeitpunkt der Geltung des MRG oder (noch) des MG abgeschlossen worden ist; dies gilt auch für Superädifikate.

§ 364 Abs 3 ABGB dient nur der Abwehr von Immissionen ausgehend von mit dem Boden verwurzelten Bäumen und Pflanzen. Einer Klage auf Unterlassung von Immissionen ausgehend von Topfpflanzen ist daher kein außergerichtliches Streitbeilegungsverfahren voranzustellen.

Eine Installierung einer Überwachungskamera, die Aufnahmen von Teilen des angrenzenden Grundstücks möglich macht, beeinträchtigt die Interessen des Eigentümers eines benachbarten Grundstücks. Selbst wenn der Betreffende das Recht hat, geeignete Schutzmaßnahmen für sein Liegenschaftseigentum zu ergreifen, rechtfertigt sein Schutzinteresse am Eigentum keine Überwachung des Nachbargrundstückes. Zum Zweck der Abschreckung reicht vielmehr die Überwachung des eigenen Grundstückes vollkommen aus.

Bei der Prüfung der Frage, ob die Vermietung im Rahmen des Betriebs des Verkehrsunternehmens des Vermieters erfolgte, ist auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellen.

Die Verjährung vertraglicher Schadenersatzansprüche des Wohnungseigentümers gegen Bauträger tritt in drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger ein, wobei die Kenntnis in dem Zeitpunkt als erlangt gilt, in dem sie dem Geschädigten bei angemessener Erkundigung zuteil geworden wäre. Ein Sachverständigengutachten muss der Geschädigte dann einholen, wenn weiteres Zuwarten den Kenntnisstand nicht verbessert. Ab Ablauf eines dafür angemessenen Zeitraumes beginnt die Verjährungsfrist zu laufen.