Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
Gastautor Mag. Martin Brunnhauser von der MVÖ widmet sich in seinem Beitrag ausführlich dem Thema „Möbelmiete. Worauf ist diesbezüglich beim Mietvertrag zu achten?
§ 25 MRG Stellt der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstandes Einrichtungsgegenstände bei oder verpflichtet er sich auch zu anderen Leistungen, so darf hiefür nur ein angemessenes Entgelt vereinbart werden.
Im Vollanwendungsbereich des MRG können Vermieter:innen gem § 25 MRG, neben dem Hauptmietzins für die Wohnung, weitere Mietzinse zur Vorschreibung bringen.
Die vermieteten Einrichtungsgegenstände dürfen jedoch kein Merkmal einer Ausstattungskategorie, etwa eine Kochgelegenheit oder eine Spüle für das Merkmal Küche der Kategorie A oder B, darstellen. § 25 MRG betrifft nicht nur Einrichtungsgegenstände, sondern berechtigt Vermieter:innen bspw auch bei der Alleinvermietung eines Gartens ein gesondertes, angemessenes Entgelt zu verlangen.
Bei den „anderen Leistungen“ wären etwa Vereinbarungen über Wäschereinigung oder ähnlichem denkbar. Derartiges ist in der Praxis jedoch von keiner Relevanz.
Darauf ist beim Mietvertrag zu achten:
Die Vorschreibung eines Entgelts gem § 25 MRG setzt eine gesonderte Vereinbarung voraus. Es genügt nicht, wenn im Mietvertrag festgehalten wird, dass auch ein Entgelt für Inventar im Mietzins enthalten ist. Selbst wenn eine ausführliche Inventarliste dem Mietvertrag beigelegt wird, ist damit nicht die Anforderung an die gesonderte Vereinbarung erfüllt. Elementar ist nämlich, den auf die Inventarmiete entfallenden Betrag ziffernmäßig auszuweisen (5 Ob 129/09w). Mitunter werden in Mietverträgen Beträge pro m² für das zur Verfügung gestellte Inventar ausgewiesen, welche den auf die Inventarmiete entfallenden Teil des Hauptmietzinses ausmachen sollen. Derartige Vereinbarungen könnten hinsichtlich der damit einhergehenden Wertsicherung der im Hauptmietzins enthaltenen Inventarmiete problematisch sein.
Bei Bestandverhältnissen, bei welchen auf Vermieter:innenseite ein Unternehmen iSd KSchG steht, könnten Vereinbarungen, die nicht dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG entsprechen, unwirksam sein.
Sollte keine wirksam gesonderte Vereinbarung getroffen worden sein, kann nicht stattdessen ein Zuschlag zum Richtwertmietzins für zur Verfügung gestelltes Mobiliar veranschlagt werden. Es handelt es sich dann um unentgeltlich zur Verfügung gestelltes Zubehör.
Berechnung
Auch die zur Vorschreibung gebrachte Inventarmiete kann analog § 16 Abs 8 MRG bei unbefristeten Mietverhältnissen binnen 3 Jahren und bei befristeten Hauptmietverhältnissen bis zu sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses, oder nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gem § 37 Abs 1 Z 12a MRG im mietrechtlichen Außerstreitverfahren überprüft werden.
Es darf daher nur ein angemessenes Entgelt für das zur Verfügung gestellte Inventar vereinbart werden. Ausgangsbasis bildet der Wiederbeschaffungswert (= Zeitwert) der einzelnen Einrichtungsgegenstände und Geräte zum Anmietungszeitpunkt. Unerheblich ist, ob die durchschnittliche Nutzungsdauer des Zubehörs bereits abgelaufen war. Allfällige Nutzungen durch Vormieter (MietSlg 36.369) und günstiger Erwerb sind ebenfalls unbeachtlich. Ausgehend vom Wiederbeschaffungswert ist eine monatliche Quote nach der zu erwartenden restlichen Nutzungsdauer zu berechnen (7 Ob 42/07p; MietSlg 44.396).
Die Formel lautet daher:
Zeitwert: voraussichtliche restliche Nutzungsdauer (in Jahren): 12 Monate
Die Berechnung führt in der Praxis oftmals zu eigenartigen Ergebnissen, da auch schon stark in die Jahre gekommene Inventare von den Sachverständigen oftmals mit bemerkenswerten Wiederbeschaffungswerten versehen werden. Bei einer neuen Einbauküche mit einem Zeitwert iHv EUR 5.000,00 (exkl Geräte) und einer Restnutzungsdauer von 20 Jahren würde sich daher eine zulässige Miete (ohne Berücksichtigung eines Gewinnzuschlags) iHv EUR 20,83 ergeben.
Würde die Restnutzungsdauer nur mehr 2 Jahre betragen, der Wiederbeschaffungswert aufgrund der zwar in die Jahre gekommenen aber immer noch funktionstüchtigen Küche vom Sachverständigen aber mit EUR 800,00 bewertet werden, ergäbe sich eine zulässige Miete iHv EUR 33,33.
Zu berücksichtigen ist auch ein angemessener Gewinn, den Vermieter:innen ebenfalls zur Verrechnung bringen dürfen. In der Vergangenheit wurden regelmäßig 12 % als zulässig erachtet. Mit dem Gewinnzuschlag soll die Verzinsung des eingesetzten Kapitals berücksichtigt werden (6 Ob 536/91). Gem § 273 ZPO ist der Gewinnzuschlag nach freier Überzeugung festzusetzen. Die „12 % Regel“ stammt aus einer Zeit mit deutlich höheren Soll– und Habenzinssätzen und erscheint auch trotz derzeit wieder gestiegenem Zinsniveau überholt.
In der LGZ Wien Entscheidung 39 R 139/21m wurde der vom Erstgericht veranschlagte Gewinnzuschlag iHv 8 % bestätigt. Es ist aber nicht davon auszugehen, dass 8 % den neuen Grenzwert für den Gewinnzuschlag darstellt, den Gerichte für angemessen erachten würden, da derzeit lediglich Gewinnzuschläge im Ausmaß von etwa 2 % gerechtfertigt erscheinen.
Die zulässige Inventarmiete kann nicht nur während der verbleibenden Restnutzungsdauer, sondern während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses vorgeschrieben werden! Eine sachliche Rechtfertigung dafür ist laut Meinung des Autors nicht erkennbar. Es ist daher durchaus denkbar, dass derartige in Vertragsformblättern enthaltene Klauseln gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB und damit unzulässig sind.
Erhaltungspflicht der Vermieter:innen?
Insbesondere wenn Mieter:innen eine, mitunter sogar wertgesicherte, Inventarmiete leisten, gehen sie zumeist davon aus, dass das zur Verfügung gestellte Zubehör der Erhaltungspflicht der Vermieter:innen unterliegt. Mieter:innen erwarten, dass Vermieter:innen defekte Geräte austauschen, oder auch nach Ablauf der Nutzungsdauer einer Küche eine neue einbauen. Immerhin wird während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses ein entsprechender Mietzins bezahlt.
Der OGH ist jedoch anderer Ansicht. Begründet wird die nicht bestehende Erhaltungspflicht mit der ohnehin möglichen Mietzinsminderung iSd § 1096 ABGB (5 Ob 79/19g). Wenn daher etwa der Kühlschrank nicht mehr funktioniert, können Mieter:innen von ihrem Recht auf Mietzinsminderung Gebrauch machen. Befriedigend erscheint diese Lösung jedoch nicht. Das Recht auf Mietzinsminderung, deren Höhe bei einem derartigen Sachverhalt auch überschaubar sein dürfte, erlischt mit Wegfall der Beeinträchtigung. Mieter:innen mit defektem Kühlschrank werden sich in der Regel nicht auf einen längeren Zeitraum der Mietzinsminderung einlassen, bis sie genügend angespart haben, um einen neuen Kühlschrank anzuschaffen, sondern sorgen üblicherweise rasch für Ersatz. Unbefriedigend erscheint auch der weitere Umstand, dass Mieter:innen, die selbst für Ersatz gesorgt haben, dann wieder zur Leistung der Möbelmiete über Inventar verpflichtet sind, dessen Anschaffungskosten sie selbst bereits getragen haben.
Wertsicherung?
Das LG hat in der oben angeführten Entscheidung ausgeführt, dass „durch den zu berücksichtigenden Gewinnzuschlag Wertsteigerungen bereits enthalten wären und im Sinne § 16 Abs 9 MRG durch die Anwendung der Wertsicherung das zulässige Maß auch einer Möbelmiete nicht überschritten werden dürfe“.
Es ist daher bei jeder Erhöhung das Kriterium der Angemessenheit zu beachten. Die von der Rechtsprechung vorgegebene Berechnungsmethode zielt schon auf die Ermittlung der – während der gesamten Dauer des Bestandverhältnisses – angemessenen Möbelmiete ab. Für eine zusätzliche Wertsicherung dieses Betrags verbleibt kein Raum. Allenfalls kann eine Wertsicherung nur dann sachlich gerechtfertigt sein, wenn Vermieter:innen eine Erhaltungspflicht und eine Verpflichtung zur Erneuerung der mitvermieteten Möbel nach Ablauf der Nutzungsdauer eingehen.
Ließe man eine Wertsicherung einer Möbelmiete ohne derartige Verpflichtungen zu, könnten Vermieter:innen jahrelang für längst amortisierte mitvermietete Einrichtungsgegenstände ein aufgrund der Wertsicherung immer weiter ansteigendes Entgelt verlangen. Das erscheint unangemessen.
Bei Bestandverhältnissen, bei welchen auf Vermieter:innenseite ein Unternehmen iSd KSchG steht, können derartige Wertsicherungen zudem gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoßen.
Befristungsabschlag?
Etwa jeder zweite Mietvertrag in Wien wird befristet abgeschlossen. Gem § 16 Abs 7 MRG ist bei befristeten Mietverträgen ein Abschlag im Ausmaß von 25 % beim Mietzins vorzunehmen. Diese Regelung soll einen Anreiz für den Abschluss unbefristeter Mietverhältnisse sein. Die Frage, ob auch bei der Inventarmiete ein Befristungsabschlag vorzunehmen ist, war bislang nicht Gegenstand oberstgerichtlicher Rechtsprechung.
Da die Regelung über die Präklusivfrist gem § 16 Abs 8 MRG analog auf die Inventarmiete angewendet wird, ist auch von einer analogen Anwendbarkeit des § 16 Abs 7 MRG auszugehen. Die planwidrige Unvollständigkeit ergibt sich aus § 26 MRG, der Regelung über den Untermietzins. § 26 Abs 3 MRG sieht einen Abschlag für eine Inventarmiete im Untermietverhältnis ausdrücklich vor.
Umsatzsteuer
Die auf das Entgelt für mitvermietete Fahrnisse entfallende Umsatzsteuer ist nach dem Normalsteuersatz von 20 % zu bemessen. Mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie Einbauschränke, Wohnküchenverbauung oder sanitäre Anlagen, die mit dem Gebäude fix verbunden sind und deren Trennung nicht ohne Wertminderung für diese Gegenstände oder für das Gebäude möglich ist, unterliegen jedoch nach § 10 Abs 2 Z 5 UStG dem begünstigten Umsatzsteuersatz von 10 %.
Abschließendes
In der Praxis nutzen Vermieter:innen § 25 MRG oftmals um für billig angeschaffte, mitunter auch schon ältere Einrichtungsgegenstände und Küchengeräte eine Möbelmiete samt Gewinnzuschlag und Wertsicherung für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses zur Verrechnung zu bringen. Mieter:innen müssen diese oft auch unerwünschten Einrichtungsgegenstände bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückstellen.
Autor
Mag. Martin Brunnhauser ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.
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