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Errichtung einer PV-Solaranlage am Dach im Wohnungseigentum
Mag. Roman Reßler erläutert in diesem Beitrag, was es seit der WEG-Novelle 2022 hinsichtlich der Anbringung einer Photovoltaik-Solaranlage zu beachten gilt.
Durch die Wohnrechtsnovelle 2022 wurde auch die Errichtung einer Solaranlage im Wohnungseigentum als privilegierte Änderung eines Wohnungseigentümers im Gesetz festgelegt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass es sich dabei um eine Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt handelt. Bei der Errichtung dieser in einem Mehrparteienhaus im Wohnungseigentum ist jedoch zu unterscheiden, ob die Veränderung gemeinschaftlichen Interessen oder lediglich der eigennützigen Versorgung eines Wohnungseigentümers dient.
Durch die WEG-Novelle 2022 wurde im § 16 Abs 5 WEG der Katalog der privilegierten Änderungsmöglichkeiten an einem Wohnungseigentumsobjekt bzw unter Einbeziehung von allgemeinen Teilen erweitert. Somit können einzelne Wohnungseigentümer unter bestimmten Voraussetzungen Änderungen an ihrem Wohnungseigentumsobjekt bzw unter Einbeziehung auch allgemeiner Teile vornehmen, wenn sie vorab die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer eingeholt haben.
Zur Anbringung einer Solaranlage an einem Reihenhaus oder Einzelgebäude
Die Bestimmung des § 16 Abs 5 WEG legt jedoch auch fest, dass unter bestimmten Voraussetzungen diese Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht verweigert werden darf bzw eine trotzdem verweigerte Zustimmung gerichtlich ersetzt werden kann. Dazu zählt auch die Anbringung einer Solaranlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjekt.
Hinweis:
Wichtig ist, dass bei privilegierten Änderungen nach § 16 Abs 5 WEG weder die Ortsüblichkeit noch das wichtige Interesse nachgewiesen werden müssen. Dies unterscheidet die privilegierten Änderungen eines einzelnen Wohnungseigentümers von den übrigen (anderen) Änderungen, welche ein einzelner Wohnungseigentümer gegenüber der Mehrheit durchsetzen möchte. Neu ist, dass der änderungswillige Wohnungseigentümer allen Miteigentümern eine Verständigung zu übersenden hat, in der das Änderungsprojekt vollständig, klar und verständlich beschrieben wird und dieser darüber hinaus die anderen Wohnungseigentümer belehren muss, dass im Fall der Nichtäußerung von einer Zustimmung dieser privilegierten Änderungsmaßnahme ausgegangen wird. In dieser Belehrung muss sich ein Hinweis des änderungswilligen Wohnungseigentümers befinden, für den Fall, dass der verständigte Wohnungseigentümer nicht binnen zwei Monaten ab Zugang der Verständigung der geplanten Änderung widerspricht, eben von einer (fiktiven) Zustimmung auszugehen ist.
Wesentliche und dauernde Beeinträchtigung
Beachten Sie jedoch, wenn eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung eines Wohnungseigentums oder Zubehörsobjekt durch die Änderung eintritt, so kann sich der betreffende Wohnungseigentümer auch dann zur Wehr setzen, wenn er den Widerspruch unterlassen hat.
Errichtung der Anlage im gemeinschaftlichen Interesse
Die Errichtung einer Solaranlage auf dem Außendach eines im Wohnungseigentum stehenden Mehrparteienhauses stellt eine außerordentliche Verwaltungsmaßnahme gemäß § 29 MRG dar, wenn diese Veränderung den Wohnungseigentümern von Nutzen ist und somit gemeinschaftlichen Interessen dient (5 Ob 161/17p). Darüber entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, wobei dabei auch auf die neue Zustimmungsfindung in § 24 Abs 4 WEG hinzuweisen ist.
Jeder überstimmte Wohnungseigentümer kann diese außerordentliche Verwaltungsmaßnahme im Rahmen seiner Minderheitsrechte anfechten. Die Anfechtungsfrist beträgt 3 Monate bzw bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers sogar 6 Monate und beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus (§ 29 Abs 1 WEG)
Eigennützige Errichtung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer
Möchte jedoch ein einzelner Wohnungseigentümer einen großen Anteil der Dachfläche zwecks Errichtung einer Solaranlage für seine eigenen Zwecke benützen, so dient die Veränderung keinen gemeinschaftlichen Interessen. Der OGH erteilte in der Entscheidung 5 Ob 137/21i keine Zustimmung zur Errichtung einer eigennützigen PV-Anlage am Dach und sah in der Errichtung derer eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen bzw übermäßiger Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen des Hauses zum Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer.
Fazit
Es macht sehr wohl einen Unterschied, ob eine Solaranlage gemeinschaftlichen Interessen oder eigennützigen Interessen eines Wohnungseigentümers dient und somit unterschiedliche Regelungen zur Anwendung kommen.
Autor
Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.
Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.
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