Kühlung – ja bitte: Anrecht des Mieters auf Klimaanlage oder Außenjalousien?
Gastautorin Dr. Andrea Weisert erläutert in diesem Beitrag, ob man als Mieter eine Klimaanlage oder Außenjalousien montieren oder dies wegen zu hoher Raumtemperaturen vom Vermieter einfordern darf.
„Die Hitze der Stadt ist im Sommer brutal“, so sang schon Rainhard Fendrich 1982 und seit damals sind die Temperaturen noch viel höher angestiegen.
Abhilfe gegen heiße Wohnungen können Klimaanlagen oder auch Außenjalousien schaffen. Doch darf man als Mieter eine Klimaanlage oder eine Außenjalousien montieren, hat man ein Anrecht darauf, dies vom Vermieter angesichts der immer höher steigenden Temperaturen zu verlangen und wer muss in die Jahre gekommene Klimageräte bzw Außenjalousien erneuern?
Eigenmächtige Anbringung nicht zulässig
Vorerst ist festzuhalten, dass eine eigenmächtige Anbringung von Außenjalousien oder einer Außenklimaanlage durch den Mieter grundsätzlich nicht zulässig ist.
Die Außenfassade und daher auch die dort befindlichen Außenfenster gehören zu den allgemeinen Teilen des Hauses, ein Mietgegenstand wird nämlich nicht nur durch die umgebenden Mauern, sondern auch durch die darin befindlichen Öffnungen, insbesondere also Türen und Fenster, gebildet bzw abgegrenzt. Auch bei den (Außen-)Öffnungen handelt es sich um allgemeine Teile des Hauses, die jedoch auch notwendige Elemente des Mietgegenstandes selbst bilden.
Anzeige wesentlicher Veränderungen
Will der Mieter (im Anwendungsbereich des MRG) erhebliche Änderungen am/im Objekt vornehmen, muss er idR den Vermieter fragen, er hat eine von ihm beabsichtigte wesentliche Veränderung (Verbesserung) des Mietgegenstandes dem Vermieter anzuzeigen. Dass es sich bei einer Anbringung einer Außenjalousie/Markise oder Anbringung eines Klimagerätes um eine wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes handelt, ist nachvollziehbar, wird doch in die Substanz des Hauses durch Anbringung an der Fassade eingegriffen. Auf die Art der Montage kommt es in diesem Fall nicht an. Die Anbringung von Innenjalousien wäre beispielsweise nicht zustimmungspflichtig (außer es ist im Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden).
Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt. Der Vermieter kann grundsätzlich seine Zustimmung nicht verweigern, wenn die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik, der Übung des Verkehrs und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient und die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist, der Mieter die Kosten trägt und keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder anderer Mieter zu besorgen ist. Es darf auch keine Schädigung des Hauses (insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung) erfolgen und keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt werden.
Das Gesetz kennt auch privilegierte Arbeiten, unter anderem jene, die der Senkung des Energieverbrauches dienen oder mit öffentlichen Mitteln gefördert werden.
Mitspracherecht anderer Wohnungseigentümer?
Oftmals kann der Vermieter (zB im Wohnungseigentum) jedoch nicht alleine entscheiden, ob die Anbringung eines Klimagerätes oder einer Markise/Außenjalousie möglich ist, da es sich – aus seiner Sicht – um eine zustimmungspflichtige Veränderung allgemeiner Teile handelt, dh dass sämtliche andere Wohnungsmieter darüber mitentscheiden (zustimmen) müssen. Aus Vermietersicht ist es daher unumgänglich, sollten diese Zustimmungserfordernisse (§ 16 WEG) erfüllt werden müssen, dem Ansinnen seines Mieters zunächst zu widersprechen. Je nach Struktur der Eigentumsverhältnisse kann die Einholung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer rasch erfolgen oder aber erst gerichtlich durchzusetzen sein (oder auch nicht).
Begehren der beabsichtigten Veränderung vor Gericht
Wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert und dazu aus Sicht des Mieters kein Anlass besteht, kann der Mieter bei Gericht die Zustimmung zu den beabsichtigten Veränderungen begehren. Das Gericht hat dann zu beurteilen, ob die gewünschte Änderung verkehrsüblich und im Interesse des Mieters liegt.
Muss der Vermieter die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer im Gerichtsweg ersetzen lassen, da eine Abstimmung nicht möglich oder nicht zum gewünschten Ergebnis geführt hat, muss das Gericht beurteilen, ob die Änderung entweder der Übung des Verkehrs oder einem wichtigen Interesse eines Wohnungseigentümers dient.
Im Nichtanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes werden oft Mietverträge die Bestimmungen darüber enthalten, wie zu verfahren ist, möchte der Mieter eine Veränderung des Mietgegenstandes herbeiführen, analog kann sich ein Mieter natürlich auch an das Gericht wenden, wenn er seinen Wunsch nach Änderung durchsetzen will. Die Prüfungserfordernis werden wohl ähnlich ausfallen wie im MRG Bereich.
Erhaltung/Ersetzung von bestehenden Schattenspendern
Gibt es bereits Außenjalousien/Markisen oder Klimageräte und werden diese zB im Zuge von Umbauarbeiten oder Fenstererneuerungen entfernt, stellt sich die Frage, ob ein Mieter seinen Vermieter zur Wiederanbringung dieser Gerätschaften verpflichten kann.
Die mit Zustimmung eines Vermieters vom Mieter angebrachten Außenjalousien stellen auch einen wesentlichen Bestandteil des Mietgegenstandes dar. Eine Entfernung der Außenjalousien ist eine Veränderung des Mietgegenstandes. Durch die Beseitigung der mit Zustimmung vormals angebrachter Außenjalousien im Zuge der Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten wird in die Rechte des Mieters eingegriffen. Der Vermieter ist an die Erlaubnis, Außenjalousien anzubringen und zu haben, gebunden, weil es sich dabei nicht um eine Nebenabrede ungewöhnlichen Inhaltes handeln würde.
Wenn Außenjalousien nicht mehr in einem gebrauchsfähigen oder zur Wiederanbringung geeigneten Zustand vorhanden sind, hat der Mieter eine angemessene Entschädigung in jenen Betrag zu erhalten, der den Anschaffungs- und Montagekosten neuer Außenjalousien entsprechen würde, reduziert um jenes Ausmaß, dass sich daraus ergibt, dass die neuen Jalousien eine wesentlich längere Lebensdauer haben werden als die alten noch gehabt hätten. Können aber die alten Außenjalousien wieder angebracht werden, besteht kein Entschädigungsanspruch des Mieters.
War eine Außenjalousien/Markise oder gar ein Klimagerät bei Mietbeginn bereits vorhanden, trifft die Erhaltungspflicht den Vermieter, auch eine Reparatur von Schäden, in derartiger Weise, dass gleichzeitig auf den ortsüblichen Standard angehoben wird, wird noch als Erhaltungsarbeit angesehen. Die Wirtschaftlichkeit entscheidet, ob eine Ausbesserung oder eine Erneuerung vorzunehmen ist. Wenn eine Markise beispielsweise nicht mehr ausgefahren werden kann, ist ihre Erneuerungen als Erhaltungsarbeit anzusehen (MietSlg 55.256).
Kann man jedoch beanspruchen, eine Klimaanlage wegen zu hoher Raumtemperaturen installieren zu lassen?
Gemäß § 3 Abs 2 Ziffer 2 MRG ist der Vermieter zu Erhaltung der allgemeinen Teile und auch des Hauses und des Mietgegenstandes verpflichtet, er hat einen ernsten Schaden des Hauses zu beheben oder eine vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung zu beseitigen.
Judiziert wurde, dass eine Gesundheitsgefährdung nicht nur bei extremen oder gar lebensbedrohenden Gefahren besteht, sondern bei jedem Mangel, von dem eine signifikante Gefährdung der körperlichen Integrität ausgeht. Wenn Grenzwerte, die zum Schutz der Gesundheit geschaffen wurden, überschritten werden, stellt dies ein Indiz für eine derartige Gefährdung dar. Gefahrenquellen von außen, zB Straßenlärm, sind allerdings nicht vom Mietgegenstand selbst ausgehend anzusehen. Eine über 30° liegende Raumtemperatur im Sommer kann eine Gesundheitsgefährdung darstellen, die einen Vermieter zur Anbringung von Klimaanlagen etc. verpflichten kann. Dem Vermieter können Erhaltungsarbeiten zur Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aber auch nur aufgetragen werden, wenn sich die Gefährdung nicht durch andere, den Bewohnern des Hauses zumutbare Maßnahmen abwenden lässt. Die Gesundheitsgefährdung besteht bei jedem Mangel, von dem eine signifikante Gefährdung der körperlichen Integrität ausgeht.
So kann insbesondere ein nachträglicher Einbau von Klimageräten aufgrund von Arbeitnehmerschutzbestimmungen im wichtigen Interesse liegen und von einzelnen Wohnungseigentümern nicht verhindert werden.
Autorin
Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.
Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.
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