Mietverträge mit Kaufoption: Ist das BTVG anwendbar?
Der OGH entschied neulich darüber, ob ein entgeltlicher Optionsvertrag, der auf den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum gerichtet ist, einen Bauträgervertrag im Sinn des § 2 Abs 1 BTVG darstellt.
Wann ist das BTVG anwendbar?
Den Bauträgervertrag definiert § 2 Abs 1 BTVG als einen Vertrag über den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts einschließlich Leasings an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen. Bauträger ist dabei, wer sich verpflichtet, einem Erwerber die in § 2 Abs 1 BTVG genannten Rechte einzuräumen (§ 2 Abs 2 BTVG). Das BTVG ist auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als EUR 150,– pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte entrichten muss (§ 1 Abs 1 Satz 1 BTVG).
Sachverhalt: Abschluss eines Optionsvertrages
Die Parteien unterzeichneten einen von der Beklagten vorformulierten Mietvertrag und einen Optionsvertrag betreffend eine zu diesem Zeitpunkt in Bau befindliche Wohnung auf einer im Eigentum der Beklagten stehenden Liegenschaft. Dabei handelte es sich um zwei voneinander getrennte Vertragsurkunden. Die Kläger leisteten Zahlungen (in Form des Optionsentgelts) von mehr als EUR 150,– pro Quadratmeter Nutzfläche. Frage des Revisionsverfahrens ist, ob der Optionsvertrag, der den Klägern lediglich das Recht einräumt, die Wohnung zu bereits jetzt fixierten Bedingungen zukünftig zu erwerben, unter § 2 Abs 1 BTVG subsumiert werden kann.
Das BTVG erfasst alle Vertragstypen und Vertragskonstruktionen, die dem Erwerber die entsprechende Rechtsstellung einräumen, sofern nur die entsprechenden Vorauszahlungen vor Baufertigstellung in entsprechender Höhe verlangt werden. Die Anwendung des BTVG soll nicht durch eine geschickte Vertragsgestaltung vereitelt werden.
Die Option ist ein Vertrag, durch den eine Partei das Recht erhält, ein inhaltlich bereits festgelegtes Schuldverhältnis durch einseitige Erklärung in Geltung zu setzen. Anders als der Vorvertrag gibt sie nicht bloß ein Recht auf Abschluss eines Hauptvertrags; ihre Ausübung begründet schon unmittelbar die vertraglichen Pflichten.
Fazit: Ziel des Optionsvertrags
Dass der Kaufvertrag mangels Ausübung des Optionsrechts noch nicht in Geltung gesetzt wurde, ändert nichts daran, dass er bereits inhaltlich fixiert wurde. Das Ziel des Optionsvertrags war nicht bloß die Einräumung eines abstrakten Rechts, sondern der – wenn auch noch von der Ausübung des Optionsrechts abhängige – Erwerb des (Wohnungs-)Eigentums hinsichtlich der vereinbarten Wohnung. Insofern handelt es sich (auch) beim Optionsvertrag um einen Vertrag „über den Erwerb“ des (Wohnungs-)Eigentums im Sinn des § 2 Abs 1 BTVG. Die Beklagte verpflichtete sich in diesem Sinn auch (bereits vor Fertigstellung des Objekts), den Klägern (im Fall der Ausübung des Optionsrechts) das im optierten Vertrag genannte Recht einzuräumen, sodass auch die Definition des § 2 Abs 2 BTVG erfüllt ist.
Der Umstand, dass es sich beim Optionsvertrag und beim optierten Vertrag um zwei selbstständige Verträge handelt, rechtfertigt aufgrund des engen Zusammenhangs keine andere Behandlung.
OGH vom 09.07.2024, 10 Ob 29/24y
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