OGH erstmals zur Befreiung von den Liftkosten der Wohnungseigentümer im Erdgeschoß
Sind Mit- und Wohnungseigentümer von Wohnungen im Erdgeschoß bei der Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG 2002 von den Liftkosten zur Gänze zu befreien?
Geschäftszahl
OGH vom 21.07.2020, 5 Ob 14/20z
Norm
§ 32 WEG 2002
Leitsatz
Quintessenz:
Besteht für Mit- und Wohnungseigentümer von im Erdgeschoß befindlichen Wohnungseigentumsobjekten keine objektive Nutzungsmöglichkeit des Aufzugs, sind sie bei der Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels nach § 32 Abs 5 WEG 2002 von den Liftkosten zur Gänze zu befreien. Dass der Aufzug gegebenenfalls bei der Hausreinigung durch einen Hausbetreuer genutzt wird, stellt noch keinen Vorteil dar, der einer relevanten objektiven Nutzungsmöglichkeit durch die Eigentümer entspricht.
OGH: Eine Neufestsetzung des Aufteilungsschlüssels erfordert gemäß § 32 Abs 5 WEG 2002 eine nach Abschluss der ursprünglichen Vereinbarung eingetretene wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten. Eine solche Änderung liegt vor, wenn wie im Anlassfall das Wohnungseigentumsobjekt aufgrund von Baumaßnahmen nicht mehr vom Mezzanin aus, sondern nur noch über das Erdgeschoß erreichbar ist.
Die Abänderung des Aufteilungsschlüssels für die Kosten eines Aufzugs setzt nach stRsp voraus, dass die objektive Nutzungsmöglichkeit für einen Wohnungseigentümer erheblich hinter der Nutzungsmöglichkeit anderer Miteigentümer zurückbleibt. Für die Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels kommt es nach der Judikatur ebenfalls allein auf die objektive Nutzungsmöglichkeit an.
Wohnungseigentümer von im Erdgeschoß liegenden Objekten werden nach der Judikatur in der Regel um 4/5 von der Tragung der Liftkosten befreit, wenn sie den Aufzug im Wesentlichen nur zum Erreichen von Gemeinschaftsräumlichkeiten nutzen können. Die Rechtsprechung ging von einer auf 1/5 verminderten Kostentragungspflicht somit dann aus, wenn für die Mit- und Wohnungseigentümer neben der allgemeinen und jedermann offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchszwecken zu verwenden, oder der im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer erfolgenden Hausreinigung und der damit möglichen Nutzung des Lifts durch den Hausbetreuer, noch eine, wenn auch in einem bescheidenen Umfang, so doch irgendwie gegebene objektive Möglichkeit bestand, den Aufzug auch im eigenen Interesse zu nutzen.
Im Anlassfall bestehen für die Mit- und Wohnungseigentümer im Erdgeschoss neben der grundsätzlich jedem Besucher offenstehenden Möglichkeit, den Lift zu Besuchen von Nutzern höher gelegener Stockwerke zu verwenden, objektiv keine sinnvollen Nutzungsmöglichkeiten. Ihre Eigentumsobjekte liegen im Erdgeschoß oder sind nur über dieses zu erreichen, sofern eine Zugangsmöglichkeit nicht ohnedies nur von der Straße her besteht. Der Lift führt weder in den Keller noch zu sonstigen Gemeinschaftsräumlichkeiten, sodass er auch nicht zum Aufsuchen der dort gelegenen Räume genutzt werden kann.
Es fehlt den Eigentümern der im Erdgeschoß befindlichen Objekte somit jede objektive Nutzungsmöglichkeit. Der Umstand allein, dass die Reinigung des Stiegenhauses im Interesse aller Miteigentümer erfolgt und es im Zuge dieser Arbeiten allenfalls auch zu einer Liftnutzung kommt, rechtfertigt eine Verpflichtung zur Kostentragung auch nicht im Umfang von 1/5, weil der damit verbundene Vorteil im Vergleich zu der mit dem Erreichen der darüber liegenden Stockwerke verbundenen Inanspruchnahme des Lifts durch Eigentümer von dort gelegenen Wohnungen, die von einer allfälligen Liftnutzung durch einen Hausbetreuer oder Reinigungsdienst mindestens ebenso profitieren, nicht ins Gewicht fällt.
Besteht somit keine objektive Nutzungsmöglichkeit des Lifts für Eigentümer von Objekten im Erdgeschoß, sind diese zur Gänze von den Kosten des Lifts auszunehmen.
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