Welche Maßstäbe gelten für den Lagezuschlag und seine Bekanntgabe im Mietvertrag?
Ein Lagezuschlag und die für ihn maßgebenden Umstände sind dem Mieter spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich schriftlich bekanntzugeben. Ist eine stichwortartige Umschreibung der wesentlichen Faktoren dabei ausreichend?
Geschäftszahl
OGH 28.09.2021, 5 Ob 143/21x
Norm
§ 16 MRG
Leitsatz
Quintessenz:
Ein Lagezuschlag und die für ihn maßgebenden Umstände sind dem Mieter gemäß § 16 Abs 4 MRG spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich schriftlich bekanntzugeben. Eine stichwortartige Umschreibung der wesentlichen Faktoren genügt. Ob die als zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien auch tatsächlich vorliegen, ist keine Frage des § 16 Abs 4 MRG und nach stRsp nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen.
OGH: Gemäß § 16 Abs 4 MRG ist ein Lagezuschlag nur dann zulässig, wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 Abs 3 RichtWG) und wenn die für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände dem Mieter in Schriftform spätestens bei Zustandekommen des Mietvertrags ausdrücklich bekanntgegeben worden sind.
Nach stRsp ist an die Bekanntgabeobliegenheit des § 16 Abs 4 MRG kein allzu strenger Maßstab anzulegen, sodass die schlagwortartige Umschreibung der die Lage beeinflussenden Faktoren im Mietvertrag genügt. Die erste hier zu beurteilende Mietvertragsklausel enthält den Hinweis „überdurchschnittliche zentrumsnahe und verkehrsgünstige Grünlage“, die zweite die Hinweise „Haus im so genannten Cottageviertel in nächster Nähe zum Erholungsgebiet Türkenschanzpark, daher in Grünlage, trotzdem auch in zentrumsnaher Lage (zehn Minuten zu Fuß in den 1. Bezirk) mit guter Infrastruktur in unmittelbarer Umgebung, mit einer guten Anbindung an das öffentliche und Individualverkehrsnetz sowie an Radwege; Bahnhof Wien Praterstern wie auch Wien Mitte in Fußweite, innerhalb von 10 bis 15 Minuten sind der Hauptbahnhof sowie der Flughafen Wien-Schwechat motorisiert erreichbar“. Die Auffassung, diese in den Mietverträgen enthaltenen Hinweise erfüllten die Anforderungen des § 16 Abs 4 MRG, hält sich in dem von der Judikatur vorgegebenen Rahmen. Ob die als zuschlagsbegründend angesehenen Kriterien auch tatsächlich vorliegen und einen Lagezuschlag rechtfertigen, ist für die Frage, ob das Formalerfordernis des § 16 Abs 4 MRG erfüllt ist, nicht relevant.
Die durchschnittliche Lage ist nach stRsp nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens zu beurteilen. Zur Beurteilung, ob eine konkrete Lage (Wohnumgebung) aufgrund ihrer Eigenschaften als „besser als durchschnittlich“ zu qualifizieren ist, bedarf es des wertenden Vergleichs mit anderen Lagen (Wohnumgebungen). In Wien ist als Referenzgebiet für die Beurteilung der Durchschnittlichkeit der Lage eines Hauses nicht einfach auf den jeweiligen Gemeindebezirk abzustellen. Nach stRsp ist vielmehr auf jene Teile des Wiener Stadtgebiets abzustellen, die aufgrund ähnlicher Bebauungsmerkmale ein einigermaßen einheitliches Wohngebiet bilden.
Bei der Beurteilung der Qualität einer Wohnumgebung ist eine Gesamtschau und Gewichtung der einzelnen Lagecharakteristika entsprechend dem konkreten Einzelfall vorzunehmen. Die Lagequalität kann nur insgesamt, im Rahmen einer Gesamtschau erfasst werden. Die Auflistung und Bewertung einzelner Lagefaktoren kann dabei nur ein Kontrollinstrument sein, wobei dem Rechtsanwender ein gewisser Wertungs- und Ermessensspielraum eingeräumt ist.
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