Zur Frage der Widmung eines WE-Objekts in Kaufverträgen
Für die Widmung eines WE-Objekts ist üblicherweise die Einigung der Wohnungseigentümer im WE-Vertrag maßgebend. Aber was gilt, wenn den Kaufverträgen zuvor lediglich der nicht vereinbarte Entwurf eines WE-Vertrags beigelegt wurde?
Geschäftszahl
OGH 14.06.2021, 5 Ob 54/21h
Norm
§§ 2, 3 WEG 2002
Leitsatz
Quintessenz:
Für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer maßgebend, die üblicherweise im Wohnungseigentumsvertrag enthalten ist. Wurde den Kaufverträgen zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Käufern lediglich der nicht vereinbarte Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrags beigelegt, ist es nicht korrekturbedürftig, wenn bzgl der Widmung auf den Inhalt der Kaufverträge abgestellt wird und nicht auf den nicht verbindlich gewordenen Entwurf.
OGH: Für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist nach stRsp auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (in der Regel im Wohnungseigentumsvertrag) abzustellen, nicht auf baurechtliche oder raumordnungsrechtliche „Widmungen“, die die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht definieren. Der Rechtsakt der Widmung selbst unterliegt – anders als der Wohnungseigentumsvertrag – keiner Formpflicht. Er kann im Stadium der Vorbereitung einer Wohnungseigentumsbegründung auch vom Wohnungseigentumsorganisator gesetzt werden.
Dem OGH zufolge ist bei der Ermittlung der konkreten privatrechtlichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Widmung eines bestimmten Objekts im Wohnungseigentumsvertrag wegen der Schwierigkeiten einer nachträglichen Feststellung des Parteiwillens beim erstmaligen (historischen) Widmungsakt eine weitgehend objektive Betrachtung geboten. Dennoch ist der Inhalt einer solchen Einigung durch Auslegung nach den Bestimmungen der §§ 914 f ABGB zu ermitteln. Das rechtswirksame Zustandekommen und der Inhalt einer Widmung von Teilen einer im Wohnungseigentum stehenden Liegenschaft hängen damit von den konkreten Umständen des zu beurteilenden Falls ab.
Der OGH hat bereits im konkreten Anlassfall ausgesprochen, dass die den Kaufverträgen angeschlossene – nicht unterfertigte – Fassung des Wohnungseigentumsvertragsentwurfs keinen Rechtstitel für eine rechtswirksame Widmung darstellt. Die Klägerin schloss als Wohnungseigentumsorganisatorin mit einzelnen Käufern von Objekten Kaufverträge ab und legte diesen den Entwurf eines geplanten Wohnungseigentumsvertrags bei. Aus dieser Vorgehensweise geht eindeutig hervor, dass es vorliegend keine Mehrparteieinigung der Miteigentümer (wie etwa im Wohnungseigentumsvertrag) gab, sondern die Widmung von der Wohnungseigentumsorganisatorin vorgegeben wurde. Es ist nicht korrekturbedürftig, wenn daher für die Beurteilung der Widmung nicht auf den Wortlaut des Wohnungseigentumsvertragsentwurfs, der zwischen den Miteigentümern nicht verbindlich vereinbart war, sondern auf den Wortlaut der einzelnen Kaufverträge abgestellt wird.
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