Rechtssicherer Gebäudebetrieb – Selbstverständlichkeit oder lästige Pflicht?
Natürlich ist ein rechtssicherer Gebäudebetrieb Selbstverständlichkeit im Interesse des Schutzes der Unversehrtheit von Leib, Leben und Vermögen. Was ist zu tun? Ganz einfach: Informieren, Umsetzen, Kontrollieren und Dokumentieren!
Manche Gebäudebetreiber kokettieren damit, lieber die zumeist niedrigen Verwaltungsstrafen für Versäumnisse in der Erfüllung der Betreiberverpflichtungen zu bezahlen, als präventiv in einen rechtssicheren Gebäudebetrieb zu investieren.
Das mag vielleicht ein betriebswirtschaftlich vertretbarer Standpunkt sein, ist aber aus der Sicht der Geschäftsführung, oder der leitenden Angestellten – denn die sind dann die, die zur Verantwortung gezogen werden – inakzeptabel. Vor allem wenn die Folge rechtswidrigen Verhaltens Menschenleben nachhaltig beeinträchtigt oder gar kostet. Denken wir nur an die Vorkommnisse des Seilbahnunglücks am Lago Maggiore oder die der Gletscherbahnen in Kaprun, wo mit hoher Wahrscheinlichkeit Betreiberpflichten verletzt wurden.
Rechtssichererer Gebäudebetrieb – was ist zu tun?
Dabei sind die vier Sphären des rechtssicheren Gebäudebetriebs kein großes Hexenwerk:
1. Informieren: Was muss ich tun, was sind meine Verpflichtungen?
Leider bestehen hinsichtlich der mit dem Gebäudebetrieb verbundenen Betriebspflichten immer noch eklatante Bewusstseinslücken bezüglich der damit verbundenen Verantwortung. Sich mit dieser nicht auseinanderzusetzen, sondern zu meinen, diese in Bausch und Bogen an Dritte – zB Dienstleister – schuldbefreiend auslagern zu können, ist häufig anzutreffende Praxis – leider aber ein Irrglaube. Wenngleich nach Klärung der Zuständigkeits- und Verantwortungsbereiche eine partielle Auslagerung der Betreiberverantwortung möglich ist. Wichtig wäre hier noch zu ergänzen, dass die alleinige Einhaltung der Vorgaben aus behördlichen Bescheiden nicht genügt, um sich der Verantwortung zu entziehen. Da empfiehlt es sich jedenfalls, auch Eigenevaluierungen von Gefahrenpotenzialen vorzunehmen, um aus den dabei gemachten Beobachtungen präventive Maßnahmen abzuleiten.
2. Umsetzen: Erkanntes und Vorgeschriebenes umsetzen!
Der Information folgt im zweiten Schritt nun die Umsetzung. Das kann je nach Grundlage der Verpflichtung eine einmalige Handlung sein – etwa die normgerechte Ausführung einer sicherheitstechnischen Anlage –, oder aber eine regelmäßig wiederkehrende Verpflichtung – etwa regelmäßig durchzuführende behördliche Überprüfungen.
Allerdings gibt es neben ausführlich definierten und daher relativ einfach umzusetzenden Verpflichtungen auch eher allgemein formulierte situations- und objektbezogene Verpflichtungen. In diesen Fällen muss die zur Umsetzung erforderliche Konkretisierung individuell festgelegt werden, was in der Regel unter Beiziehung von erfahrenen Fachleuten erfolgt. Sollte eine Teilung der Verantwortung ins Auge gefasst werden, empfiehlt es sich, ein „Verpflichtungsinventar“ zu erstellen und daraus die Verpflichtungen den Vertragspartnern zuzuweisen. Ebenso sollte geregelt werden, wer sich um die regelmäßige Aktualisierung der Grundlagen für die bestehenden Verpflichtungen kümmert.
3. Kontrollieren:
Dieser Aspekt wird häufig vernachlässigt. Denn in einer Reihe von höchstgerichtlichen Urteilen verweisen die Richter regelmäßig darauf, dass der Verantwortliche sich auch davon überzeugen muss, dass die von ihm gesetzten Maßnahmen auch die gewünschte Wirkung erzielen. Diese Kontrollverpflichtung erstreckt sich vor allem auch darauf, die Wirksamkeit der Maßnahmen der Sublieferanten, an die man Teile der Betreiberverantwortung ausgelagert hat, als Erfüllungsgehilfen stellvertretend gesetzt haben, zu überprüfen. Dabei beginnt diese Kontrollverpflichtung bereits im Zuge der Auswahl des Sublieferanten, wo es gilt zu bestätigen, dass der Sublieferant sowohl quantitativ als auch qualitativ in der Lage sein wird, die stellvertretend übernommenen Verpflichtungen ausreichend zu erfüllen.
4. Dokumentieren: Nachweisen, dass die Umsetzung erfolgt ist.
Grundsätzlich obliegt die Beurteilung der Qualität eines Nachweises derjenigen Person, die prüft, ob eine Verpflichtung eingehalten wurde. Und da haben schriftliche Nachweise über die erfolgreiche Durchführung der erforderlichen Maßnahmen in der Regel die relativ höchste Aussagekraft, sofern sie die dafür notwendigen Angaben enthalten. Je ausführlicher und präziser die schriftlichen Nachweise gehalten sind, desto einfacher ist im ersten Schritt die Eigenkontrolle, bzw im zweiten Schritt die verlangte Qualität eines Beweismittels. Nur „ein Stück Papier“ ist hier meist zu wenig. Ergänzend sollten auch die Kontrollen über die Wirksamkeit von gesetzten Maßnahmen protokolliert und dokumentiert werden.
Fazit
Leider ist in der Praxis im Bezug auf einen rechtssicheren Gebäudebetrieb häufig festzustellen, dass die Betroffenen bzw die Verpflichteten wenig Interesse am Thema der Betreiberverantwortung haben, weil sie fürchten, dass ihnen als Konsequenz daraus Kosten entstehen könnten. Die sind in der Regel jedoch deutlich geringer als die Kosten, die auf sie zukommen, wenn das Betreiberrisiko schlagend wird – etwa, wenn die Behörde mit der Schließung eines Hotels droht, weil wesentliche Auflagen nicht erfüllt wurden, oder wenn die Polizei wegen fahrlässiger Tötung ermittelt, weil Unterweisungsprotokolle nicht vorgelegt werden konnten und daher davon ausgegangen wird, dass die verpflichtende Unterweisung von Mitarbeitenden gar nicht stattgefunden hat.
Um sich derartiges zu ersparen, informieren Sie sich rechtzeitig und packen Sie das Thema proaktiv und offensiv an.
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