Die WEG-Novelle 2022
Lesen Sie in diesem Beitrag die wichtigsten Neuerungen der Novelle im Überblick, die mit 1. Jänner 2022 in Kraft getreten ist: Vom Änderungsrecht der Wohnungseigentümer bis hin zu den neuen Konsensquoren bei der Beschlussfassung.
Ziemlich genau 20 Jahre nach seiner letzten großflächigen Erneuerung kommt wieder frischer Wind in das österreichische Wohnungseigentumsgesetz. Die – bereits im Ministerrat beschlossene und demnächst im Nationalrat zur Abstimmung gebrachte – Gesetzesnovelle steht unter dem Stern des Klimaschutzes und der Digitalisierung.
Wenngleich es sich eher um punktuelle Änderungen als um eine Gesamtnovelle des Wohnungseigentumsrechts handelt, so wirken sich diese Änderungen dennoch in nicht zu unterschätzender Weise auf die Rechtsunterworfenen aus. Beispielhaft zu nennen wären das neue Beschlussfassungssystem oder die vorgesehene Mindestdotierung der Rücklage.
Im Folgenden werden einige dieser Punkte herausgegriffen, um einen Überblick über die von der Novelle betroffenen Bereiche zu erhalten:
Änderungsrecht des Wohnungseigentümers
Einige bemerkenswerte neue Bestimmungen finden sich im § 16 WEG, der das Änderungsrecht des Wohnungseigentümers betrifft. Der Gesetzgeber hat hier unter anderem eine „Zustimmungsfiktion“ für gewisse Änderungen geschaffen. Beabsichtigt ein Wohnungseigentümer nun eine Änderung betreffend die Barrierefreiheit der Liegenschaft, die Anbringung einer E-Auto-Ladestation, einer Solaranlage oder von Beschattungen oder den Einbau einbruchssicherer Türen so gilt folgendes: Wenn dafür allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden und daher die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen ist, so gilt die Zustimmung als erteilt, wenn die Wohnungseigentümer über eine Dauer von zwei Monaten nicht widersprechen. Voraussetzung ist jedoch, dass sie hinsichtlich der beabsichtigten Änderung, auf die in § 24 Abs 5 WEG vorgesehene Art und Weise, wirksam verständigt wurden und der Widerspruch wirksam erfolgt.
Verständigung der anderen Wohnungseigentümer
Der änderungswillige Wohnungseigentümer hat daher zunächst im Rahmen eines Hausanschlages (zB.: schwarzes Brett) über die beabsichtigte Maßnahme zu informieren. Darüber hinaus sind gemäß § 24 Abs 5 WEG alle anderen Wohnungseigentümer postalisch zu verständigen, es sei denn, ein Wohnungseigentümer hat gegenüber der Hausverwaltung ausdrücklich erklärt, er wolle elektronisch verständigt werden. Für den Widerspruch desjenigen Wohnungseigentümers, der sich gegen die Änderung ausspricht, hatte der Gesetzgeber in der ursprünglichen Fassung des Gesetzesentwurfes keine Formvorschrift vorgesehen. Das hätte in der Praxis freilich zu massiver Rechtsunsicherheit geführt, weil ein Widerspruch auch mündlich oder per WhatsApp hätte erklärt werden können. In der nunmehr im Ministerrat beschlossenen Fassung der Novelle, sieht § 16 Abs 5 vor, dass der Widerspruch auf Papier oder in dauerhaft speicherbarer elektronischer Form zu übermitteln sei. Es ist wohl davon auszugehen, dass E-Mails diese Voraussetzung erfüllen.
Auskunftsanspruch gegenüber der Hausverwaltung
Auch Hausverwaltungen sind gut beraten sich mit den Neuerungen auseinanderzusetzen, da deren Pflichten und Aufgaben vielerorts Änderungen unterworfen sind und daher neue Haftungsfallen drohen. So hat der Gesetzgeber nun vorgesehen, dass Wohnungseigentümer – unter bestimmten Voraussetzungen – gegenüber der Hausverwaltung einen Auskunftsanspruch hinsichtlich Namen und Zustellanschriften der übrigen Wohnungseigentümer haben. Dies gilt jedoch – im Einklang mit der strengen Zweckbindung der DSGVO – nur in dem Umfang, in dem der Wohnungseigentümer die Namen und Anschriften zur Durchsetzung seiner Ansprüche aus dem Wohnungseigentum (genauer gesagt aus dem WEG) benötigt. Zu denken ist hier insbesondere an Verständigungen der übrigen Wohnungseigentümer im Zuge einer Änderungsabsicht im Rahmen des § 16 WEG. Wichtig ist jedoch an dieser Stelle festzuhalten, dass die DSGVO eine strenge Zweckbindung vorsieht und die Namen und Zustelladressen der Wohnungseigentümer nur im Rahmen der Ausübung von Rechten und Gestaltungsmöglichkeiten des WEG Verwendung finden dürfen.
Mindestdotierung der Rücklage
Eine weitere, die Hausverwaltungen treffende Pflicht ergibt sich aus der neuen Mindestdotierung der Rücklage. Während Hausverwaltungen gemäß § 31 Abs 1 WEG bisher nur „eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen“ zu bilden hatten, hat der Gesetzgeber nun einen individuellen Mindestbetrag festgelegt. Dieser ergibt sich nach dem neuen Absatz des § 31 WEG aus der Multiplikation der Summe der Nutzfläche aller auf der Liegenschaft befindlichen Wohnungseigentumsobjekte mit dem Mindestwert des § 15a Abs 3 Z 4 MRG (derzeit EUR 0,90). Dieser Betrag ist mit dem Verbraucherpreisindex 2020 wertgesichert. Eine Unterschreitung dieser Mindestdotierung sei nach den Gesetzesmaterialien zum neuen WEG 2022 nur dann zulässig, wenn beispielsweise die vorhandene Rücklage ein „besonderes Ausmaß“ aufweist oder gerade eben erst eine „Neuerrichtung oder durchgreifende Sanierung“ stattgefunden hat. Da dies im Grunde reine Ermessensentscheidungen sind, sollten Hausverwaltungen, die beabsichtigen die Mindesthöhe zu unterschreiten, stets einen Mehrheitsbeschluss einholen, der die Rücklage festlegt. Mangels Mehrheitsbeschlusses sollte sodann die Mindestrücklage eingehoben werden, widrigenfalls die Hausverwaltung sich einer Haftung aussetzen könnte.
Neue Konsensquoren bei der Beschlussfassung
Eine radikale Umgestaltung findet sich auch im Rahmen der neuen Mehrheiten im Rahmen der Beschlussfassung. Während bisher ein Beschluss nur zustande kam, wenn dieser von jenen Wohnungseigentümern getragen wurde, die zusammen die Mehrheit der Miteigentumsanteile in ihrer Hand vereinen, so ist nun eine Alternative dazu vorgesehen. Wenn sich eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen für den Beschluss ausspricht und darüber hinaus die für diesen Beschluss stimmenden Wohnungseigentümer zusammen mindestens ein Drittel der Miteigentumsanteile in ihrer Hand vereinen, gilt der Beschluss ebenso als angenommen. Der Gesetzgeber widmete sich hier dem „Problem“, dass Beschlüsse oft deswegen nicht zustande kamen, weil ein Großteil der Wohnungseigentümer sich aus Desinteresse nicht an der Beschlussfassung beteiligte, obwohl sie dieser prinzipiell neutral gegenüberstanden.
Fazit und weiterführende Informationen zur Novelle
Die ebengenannten Punkte stellen natürlich nur einen kleinen Ausschnitt der gesamten Novelle dar.
Eine vollständige und tiefergehende Analyse der WEG Novelle 2022 finden Sie im demnächst erscheinenden Loseblattwerk „Wohnungseigentum & Bauträgervertragsrecht“. In ihrem Beitrag beleuchten die Herausgeber Mag. Georg Männl und Benjamin Hohenberger die Bedeutung bzw die zu erwartenden Folgen der Neuerungen für Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen.
Weiters weisen wir darauf hin, dass Mag. Georg Männl und Ulrike Prokes, LL.M. MSc. am 17.1.2022 ein Halbtagesseminar zum neuen Wohnungseigentumsgesetz halten. Im Zuge dessen werden die Neuerungen und ihre Bedeutung, insbesondere auch mögliche neue Haftungsfallen, unter anderem anhand von praxisrelevanten Beispielen aus der Rechtsprechung erläutert.
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