07.11.2021 | Wohnrecht | ID: 1102936

WEG-Novelle 2022 – Neuerungen im Kurzüberblick

Gastautorin Dr. Andrea Weisert erläutert die wichtigsten Eckpunkte zur WEG-Novelle 2022, die mit 1. Jänner 2022 in Kraft treten wird. Was gilt es künftig zu beachten, um Haftungen zu vermeiden?

Die geplante WEG-Novelle 2022 steht vor allem unter dem Motto der erleichterten Durchsetzung von klimaoptimierenden Maßnahmen. Um derartige Maßnahmen durchführen zu können, muss das Änderungsrecht der einzelnen Wohnungseigentümer (§ 16 WEG) angepasst und auch Erleichterungen beim Zustandekommen von WEG-Beschlüssen geschaffen werden.

Bis dato musste ein Wohnungseigentümer, der sein Wohnungseigentumsobjekt in einer Weise verändern wollte, wodurch schutzwürdige Interessen andere Wohnungseigentümer beeinträchtigt werden könnten, die Zustimmung sämtlicher anderer Wohnungseigentümer einholen, was gerade in größeren Anlagen ein schwieriges Unterfangen darstellt, auch weil viele Wohnungseigentümer keine Veranlassung sehen, aktiv zuzustimmen und irrig meinen, wer schweigt, hat nichts dagegen, stimmt also zu. Oft bleibt nur noch der Gerichtsweg um fehlende Zustimmungen ersetzen zu lassen. Hierbei wird dann die Verkehrsüblichkeit und/oder das wichtige Interesse geprüft.

In der geplanten WEG-Novelle 2022 wird nunmehr ausdrücklich klargestellt, dass sämtliche Änderungen, die unter § 16 WEG zu subsumieren sind, einer Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedürfen.

Privilegierte Maßnahmen

Die so genannten privilegierten Maßnahmen (§ 16 Abs 2 Ziffer 2 WEG) – bis dato Einbeziehung oder Einbau einer Wasserentnahmestelle, WC, in das Innere des Wohnungseigentumsobjektes, Errichtung von Strom-, Gas-, Wasser- oder Fernsprechleitungen, Beheizungsanlagen und ähnlichen Einrichtungen sollen ergänzt werden um die Anbringung einer Vorrichtung zum langsam Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeuges sowie von nach dem Stand der Technik notwendigen Einrichtungen für den Rundfunkempfang und dem Empfang digitaler Dienstleistungen.

Jedoch ist auch weiterhin bei diesen so genannten privilegierten Änderungen jedenfalls eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen. Falls dies nicht möglich ist und der Gerichtsgang zur Erlangung der nötigen Zustimmung unumgänglich wird, entfällt bei privilegierten Arbeiten die Prüfung, ob etwas verkehrsüblich ist oder das wichtige Interesse. Dennoch ist die Maßnahme nicht einfach durchsetzbar, sondern bedarf des Zustimmungsaktes.

Zustimmungsfiktion

Neu wird sein, dass bei bestimmten Maßnahmen ein anderes Prozedere gelten soll, nämlich sollen bei Maßnahmen wie

• behindertengerechte Ausgestaltung eines Wohnungseigentumsobjektes/allgemeine Teile der Liegenschaft
• der Anbringung einer Vorrichtung zum langsam Laden eines elektrisch betriebenen Fahrzeuges
• der Anbringung einer Photovoltaik-Anlage an einem als Reihenhaus oder Einzelgebäude errichteten Wohnungseigentumsobjektes
• der Anbringung von sich in das Erscheinungsbild harmonisch einfügenden Vorrichtungen zur Beschattung
• der Einbau von einbruchssicheren Türen

die Zustimmungsfiktion angewandt werden, das heißt, dass die geplante Änderung durch Übersendung einer Verständigung mit einer nachvollziehbaren, detaillierten Ausführung, was geändert werden soll und welche Beeinträchtigungen es zur Folge haben könnte, den anderen Wohnungseigentümer zukommen soll, die innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Verständigung widersprechen müssten, um die Änderung zu verhindern. Sollten sie dies nicht tun, ist die Zustimmung fingiert und der änderungswillige Wohnungseigentümer kann seinen Änderungswunsch vornehmen. Es entfällt der Gerichtsgang und die vielverbreitete Meinung, wer schweigt, stimmt zu, wäre hier sogar gesetzlich verankert (zu der Ausnahme siehe weiter unten).

Verständigung anderer Wohnungseigentümer

Bezüglich der Verständigung ist zu beachten, dass diese an einer sichtbaren Stelle des Hauses angebracht und an die einzelnen Wohnungseigentümer übersendet werden muss, um in Kraft zu treten. Auch der Hinweis, ab wann ein Hausaushang erfolgt ist und wieviel Zeit für einen Widerspruch bleibt, ist dieser Verständigung beizuschließen.

Wenn jedoch ein Widerspruch nicht erhoben wurde, aber eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung eines Wohnungseigentums oder Zubehörobjekt vorliegen sollte, muss der betroffene Wohnungseigentümer die Änderung allerdings nicht dulden, dies hat allerdings zur Folge, dass dieser Wohnungseigentümer aktiv werden muss, um etwas zu verhindern.

Mögliche Problematik der Novelle

Weswegen die in § 16 Abs 2 Ziffer 2 WEG bisher genannten privilegierten Maßnahmen nicht auch der Zustimmungsfiktion unterliegen sollen, ist nicht klar. Auch, dass einige Maßnahmen, für die die Zustimmungsfiktion gelten soll, nicht als privilegierte Maßnahmen im § 16 Abs 2 Ziffer 2 WEG genannt sind, ist nicht nachvollziehbar, insbesondere es diesbezüglich dann zu Problemen bei der Durchsetzung kommen kann. Legistisch ist der Vorschlag der Gesetzesänderung diesbezüglich unter anderem auch nach Ansicht des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (OVI) und auch der Arbeiterkammer Vorarlberg, nicht ganz geglückt.

Weitere Neuerungen durch die Novelle

Als weitere wesentliche Änderungen sind noch hervorzuheben:

Hausverwalterpflichten

Klargestellt soll durch die WEG-Novelle auch werden, dass die Hausverwaltung gewisse Auskunftspflichten trifft, so müssen Hausverwalter die Kontaktdaten anderer Wohnungseigentümer änderungswilligen Eigentümern mitteilen. E-Mail-Adressen sind nur dann bekanntzugeben, wenn die E-Mail-Adresse als zugestimmte Zustellungsform vereinbart ist.

Beschlussfassungen der Wohnungseigentümer

Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft beruht auf dem Mehrheitsprinzip, entweder es reicht die einfache, die 2/3 oder die absolute Mehrheit. Nunmehr sollen durch die WEG-Novelle die Mehrheitserfordernisse angepasst werden, damit Beschlüsse nicht mehr an der bloßen Passivität der Wohnungseigentümer scheitern, insbesondere wenn die geplante Maßnahme von einem großen Teil der Wohnungseigentümer gewünscht wird.

Es soll daher die Beschlussfassung auch dann möglich sein, wenn die Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen, berechnet nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile, zustimmt, sofern die Mehrheit überdies zumindest von 1/3 aller Miteigentumsanteile erreicht wird.

Online Eigentümerversammlungen

Eigentümerversammlungen soll nun auch via elektronischem Weg stattfinden können, dies hat die Pandemie uns „gelehrt“, künftig sollen aber auch Eigentümer, die aus gesundheitlichen Gründen etc. nicht teilnehmen können, per elektronischem Weg zugeschalten werden, es obliegt allerding dem Verwalter dies in die Wege zu leiten.

Mindestdotierung der Rücklage

Auch hinsichtlich der Höhe der Rücklage wurde nunmehr normiert, dass ein Mindestbetrag für die monatliche Dotierung festgelegt werden soll, iHv derzeit EUR 0,90 pro m² der Nutzfläche. Dieser Betrag kann grundsätzlich auch unterschritten werden, festgehalten wurde allerdings im Gesetzesentwurf, dass damit zumindest eine angemessene Rücklage gebildet werden kann.

Fazit

Die geplanten Erleichterungen bei Änderungen von Wohnungseigentumsobjekten sind begrüßenswert, allerdings sollte der Gesetzgeber versuchen, diese Thematik mehr zu vereinheitlichen und insbesondere eine Gleichbehandlung von privilegierten Arbeiten vorsehen.