Update: Mietzinsfälligkeit, Räumungsexekution, Vertragsbefristungen – Änderungen durch das COVID-19-Paket
Gastautor Mag. Martin Brunnhauser erläutert, welche Auswirkungen die Ausdehnung des 2. COVID-19-Justizbegleitgesetzes ua. auf Mietzinsfälligkeiten, Räumungsexekutionen und Vertragsbefristungen hat.
Der Artikel soll ein Update zum Artikel vom 07.04.2020 darstellen. Auch wird die Möglichkeit zur Abhaltung von Eigentümerversammlungen im Hinblick auf die 2. COVID-19-Notmaßnahmenverordnung beleuchtet.
Im Frühjahr 2020 wurden im Rahmen des 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetzes Regelungen zur Mietzinsfälligkeit, Vertragsbefristungen und Delogierungen eingeführt. In Anbetracht der anhaltenden Schutzmaßnahmen wurde das damals beschlossene Schutzpaket teilweise ausgedehnt.
Im folgenden Beitrag werden diese wesentlichen gesetzgeberischen Maßnahmen aus miet- und wohnrechtlicher Sicht näher betrachtet.
1. Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen (bei Wohnungsmieten) aus dem 2. Quartal 2020
WohnungsmieterInnen, die aufgrund der COVID-19-Pandemie in ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt waren und deshalb den im Zeitraum von 01.04.2020 bis 30.06.2020 fälligen Mietzins gar nicht oder nicht vollständig entrichten konnten, können weiterhin nicht allein wegen dieses Rückstandes gekündigt bzw gemäß § 1118 ABGB zur Räumung aufgefordert werden.
Bislang konnte ein derart eingetretener Mietzinsrückstand bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich eingeklagt oder von einer hinterlegten Kaution in Abzug gebracht werden. Nunmehr kann aufgrund der Änderung BGBl I 2020/157 ein solcher Rückstand nicht bis zum Ablauf des 31.03.2021 eingeklagt oder von einer hinterlegten Kaution in Abzug gebracht werden. Angemerkt wird, dass es sich dabei um keine Verschiebung der Fälligkeit dieser Mietzinse handelt, sondern lediglich die Klagbarkeit dieser Ansprüche ausgesetzt wird. In Zahlungsrückstand geratene MieterInnen sollten daher mit Blick auf die gesetzlichen Verzugszinsen iHv 4 % möglichst rasch ihre Mietzinsschulden begleichen.
Eine weitere Möglichkeit das Anfallen von Verzugszinsen hintanzuhalten wäre eine Vereinbarung mit dem Vermieter, der Vermieterin zu treffen, wonach ungeachtet der Bestimmung die Kaution zur Begleichung des Mietzinsrückstandes herangezogen werden soll. Dabei müsste jedoch darauf geachtet werden, dass daran nicht eine Verpflichtung zur Wiederauffüllung der Kaution bis 31.03.2021 geknüpft würde, weil dadurch der Zweck einer solchen Vereinbarung vereitelt wäre.
Ausschluss der Kündigungs- und Räumungsmöglichkeit
Unverändert bleibt der Ausschluss der Kündigungs- und Räumungsmöglichkeit bis 30.06.2022 wegen Mietzinsrückständen aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020. Damit fällt eine unterbliebene Mietzinszahlung aus dieser Periode als Grundlage einer Vertragsauflösung nicht weg, sondern wird diese nur hinausgeschoben.
Auffällig hierbei ist der Umstand, dass für den Fall weiterer erheblicher Beeinträchtigungen der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit über den 30.06.2020 hinaus, bzw erst dann entstandener Zahlungsschwierigkeiten der WohnungsmieterInnen, kein weiterer Kündigungsschutz im Sinne des hinausgeschobenen Auflösungsgrundes gewährt wird.
MieterInnen in derartigen Situationen müssen daher beachten, dass mit späteren Mietzinszahlungen jedenfalls stets aktuelle Mietzinse beglichen werden, damit die Zahlung nicht auf die älteste Schuld angerechnet wird. Der Schutzzeitraum bezieht sich lediglich auf die Mietzinse des 2. Quartals 2020.
Geschäftsraummieten
Bezüglich ausstehender Geschäftsraummieten wurden keine Schutzmaßnahmen getroffen, da der Gesetzgeber hier von der Anwendbarkeit der §§ 1104 ff ABGB auszugehen scheint. Diesbezüglich wird an dieser Stelle auf den Artikel „Mietzinsminderung während der Corona-Pandemie“ vom 14.10.2020 verwiesen. Zudem erhalten Unternehmen derzeit großzügige Unterstützung von staatlicher Seite.
2. Keine weitere Verlängerung von befristeten Wohnungsmietverträgen
Alle zwischen 30.03.2020 und 01.07.2020 endenden Mietverträge konnten bis zum Jahresende 2020 schriftlich verlängert werden. Die dreijährige Mindestdauer für befristete Vertragsverlängerungen wurde durch das 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz durchbrochen. Diese Regelung, die Erleichterungen für Wohnungsrückstellungen in der Phase des ersten Lockdowns bewirken sollte, erfuhr seither keine weitere Ausdehnung.
3. Keine Änderung bei der Aufschiebung von Räumungsexekution
Eine Räumungsexekution nach § 329 EO ist auf Antrag der zur Räumung verpflichteten WohnungsmieterInnen aufzuschieben, sofern die Wohnung der Befriedigung der dringenden Wohnbedürfnisse der MieterInnen und der mit ihnen im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen dient. Ein solcher Räumungsaufschub ist aber dann nicht zu bewilligen, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile der betreibenden GläubigerInnen unerlässlich wäre. Bei Wegfall der Voraussetzungen kann das Räumungsverfahren innerhalb von drei Monaten ab Bewilligung des Aufschubs fortgesetzt werden; ansonsten erst nach Ablauf von sechs Monaten oder sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen zur Einschränkung der Bewegungsfreiheit oder des zwischenmenschlichen Kontakts aufgehoben wurden.
4. Eigentümerversammlung und 2. COVID-19-NotMV
Die 2. COVID-19-NotMV enthält ein grundsätzliches Veranstaltungsverbot. Unaufschiebbare Zusammenkünfte von statutarisch notwendigen Organen juristischer Personen sind davon aber ausgenommen, sofern eine Abhaltung in digitaler Form nicht möglich ist.
Zu prüfen ist daher, ob Eigentümerversammlungen derart unaufschiebbare Zusammenkünfte von statutarisch notwendigen Organen juristischer Personen darstellen.
Zwar stellt es gem § 25 WEG eine Verpflichtung des Verwalters dar, eine Eigentümerversammlung abzuhalten, dennoch ist nicht davon auszugehen, dass es sich dabei um eine unaufschiebbare Zusammenkunft iSd 2. COVID-19-NotMV handelt.
Eigentümerversammlungen können aber grundsätzlich in digitaler Form stattfinden, dazu bedarf es allerdings der Einverständnisse sämtlicher WohnungseigentümerInnen.
Fazit
Abschließend ist daher festzustellen, dass hinsichtlich des Mieterschutzes lediglich die Klagbarkeit offener Mieten aus der Periode des 2. Quartals 2020 um weitere 3 Monate ausgesetzt wurde. Die übrigen Maßnahmen, wie das Hinausschieben der Kündigungs- und Räumungsmöglichkeit, bleiben entweder unverändert bestehen oder sind mittlerweile, wie die Änderungen bei befristeten Mietverhältnissen, ausgelaufen. Auffällig erscheint die geübte Zurückhaltung bei der Ausdehnung der überschaubaren Schutzmaßnahmen für WohnungsmieterInnen mit Blick auf die umfangreichen Maßnahmen für Unternehmen.
Autor
Mag. Martin Brunnhauser ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.
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