Mietvertrag – vom Abschluss bis zur Kündigung
In diesem Beitrag finden Sie Antworten auf wichtige Fragen zum Thema Mietvertrag: Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden? Was gilt es bei der Kündigung des Mietvertrags zu beachten?
Abschluss des Mietvertrags
Der Abschluss eines Mietvertrages erfordert eine Einigung der Vertragspartner über den Inhalt des Vertrages und die ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, nunmehr einen Vertrag tatsächlich abschließen zu wollen. Durch diese Erklärung wird das Stadium bloßer Vorverhandlungen überschritten, und es kommt zu einem Abschluss.
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Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Laut Bundeministerium für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz muss ein Mietvertrag nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Er kann mündlich, schriftlich oder stillschweigend abgeschlossen werden. Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien über ein bestimmtes Mietobjekt und den Mietzins einigen. Soll ein Vertrag für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden, bedarf er im Anwendungsbereich des MRG jedoch der Schriftform.
Praxistipp:
Allgemein ist der Abschluss von schriftlichen Mietverträgen zu empfehlen, um späteren Diskussionen über den Vertragsinhalt vorzubeugen.
Judikatur-Hinweis
Zum Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG
Hinsichtlich des Schriftlichkeitsgebotes gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG ist nach Ansicht des OGH ein strenger Maßstab anzulegen. Demnach müssen bei befristeten Mietverträgen nicht nur die Unterschriften beider Parteien vorliegen, sondern es dürfen dabei auch nicht die allgemeinen Regeln der Rechtsgeschäftslehre außer Acht gelassen werden, um von einer wirksamen schriftlichen Vereinbarung auszugehen.
Vergebührung Mietvertrag
Gem § 33 TP 5 Gebührengesetz (GebG) fällt bei schriftlichen Mietverträgen eine Rechtsgeschäftsgebühr (Mietvertragsgebühr) in Form einer Hundertsatzgebühr an.
Mietvertragsgebühren für Wohnräume werden nicht mehr eingehoben. Die Befreiung von der Vergebührung des Mietvertrags gilt für Mietverträge über Wohnraum, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden. Bis zu diesem Tag abgeschlossene Wohnungsmietverträge bleiben unverändert gebührenpflichtig. Bei gewerblich genutzten Immobilien ist die Mietvertragsgebühr auch künftig an das zuständige Finanzamt abzuführen.
Unterschied Geltungsbereich MRG und ABGB
Der Geltungsbereich von Mietverträgen nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) und dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) unterscheidet sich in Bezug auf Anwendungsbereich, Regelungsdichte und Schutzbestimmungen.
Geltungsbereich des MRG
Das MRG regelt Mietverhältnisse mit einem besonderen Schutz für Mieter und ist in Österreich das zentrale Gesetz für Mietverträge. Es wird unterschieden zwischen:
- Vollanwendungsbereich des MRG: Hier sind die Mietzinsbildung, Kündigungsschutz, Erhaltungspflichten und andere Mietrechte und -pflichten streng geregelt.
- Teilanwendungsbereich des MRG: Für Mietverträge, die in den Teilanwendungsbereich fallen, gelten nur bestimmte Teile des MRG, insbesondere der Kündigungsschutz und einige Erhaltungsregeln. Dieser Bereich betrifft zB Mietverhältnisse in neueren Gebäuden (nach 1953 errichtet), sofern mehr als zwei Wohnungen vermietet werden.
Geltungsbereich des ABGB
Das ABGB regelt Mietverhältnisse, die nicht unter den Anwendungsbereich des MRG fallen. Das bedeutet, es kommt vor allem für Mietverträge zum Einsatz, die:
- Nicht unter das MRG fallen (zB Einfamilienhäuser, Wohnungen in bestimmten Neubauten, die nur teilweise vermietet werden).
- Für besondere Mietverhältnisse, wie etwa bei der Miete von Geschäftsräumen, die nach 1953 erbaut wurden und in denen nur wenige Mietobjekte vorhanden sind.
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Abgrenzung von Haupt- und Untermiete
Grundsätzlich ist zwischen Haupt- und Untermiete zu unterscheiden. Ein hilfreiches Tool zur Auswahl des richtigen Mietvertrags finden Sie auf dem Online-Portal Wohnrecht online: Es unterstützt Sie dabei Vorfragen zu klären, um Mietverträge rechtlich korrekt zu gestalten und beinhaltet Vorlagen für Mietverträge in Österreich: Select-Tool Miete - Wohnungen
Hauptmiete
Im Unterschied zum ABGB (§ 1090) unterscheidet das MRG zwischen Haupt- und Untermiete. Eine Hauptmiete liegt demnach vor, wenn der Mietvertrag mit dem
- Alleineigentümer der Liegenschaft oder
- mit dem dinglich oder obligatorisch berechtigten Fruchtnießer,
- mit dem Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses oder,
- sofern der Mietgegenstand im Wohnungseigentum steht, mit dem Wohnungseigentümer geschlossen wird.
Hier finden Sie eine kostenlose Vorlage für einen neutralen Mietvertrag für eine Wohnung (Neuerrichtung der Wohnung nach dem 08.05.1945. Zahlreiche weitere Vorlagen für Mietverträge für Wohnungen und Geschäftsräume in Österreich finden Sie in folgender Mustersammlung zum Wohnrecht.
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Untermiete
Untermiete liegt vor, wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen wird, die in der Aufzählung des § 2 Abs 1 MRG nicht enthalten ist. Ein derartiger Untervermieter ist im Fall der Auflösung seines Benützungsrechtes verpflichtet, den Untermieter hievon unverzüglich in Kenntnis zu setzen (§ 2 Abs 2 MRG).
Befristeter Mietvertrag
Rechtslage nach dem ABGB
Nach dem ABGB können befristete Mietverträge (Bestandverträge) sowohl einen bedingten als auch einen unbedingten Endtermin haben.
Unter bedingtem Endtermin versteht man die Beendigung des Bestandvertrages, bei welchen die Abgabe einer Kündigungserklärung vor Zeitablauf vereinbart wird, daher zwingende Voraussetzung für die Beendigung des Vertrages ist. Einvernehmliche Erneuerungen sind nach ABGB immer möglich.
Unter unbedingtem Endtermin versteht man hingegen eine Regel im Bestandvertrag, die die Beendigung des Verhältnisses an ein bestimmtes Datum und/oder eine bestimmte Dauer bzw sogar an ein bestimmtes Ereignis (etwa der Tod eines der Vertragspartner) knüpft. Solche Verträge werden so befristet, dass sie durch bloßen Zeitablauf enden (§ 1113 ABGB) und zur Beendigung es keiner gesonderten Erklärung bedarf.
Mietvertrag verlängern – stillschweigende Erneuerung (Verlängerung)
Zu einer stillschweigenden Erneuerung (relocatio tacita) kommt es bei einem Bestandverhältnis mit einem vereinbarten bedingten Endtermin, wenn die Kündigung unterlassen wird. Beim unbedingten Endtermin kommt es dazu, wenn der Bestandsnehmer nach Fristablauf mit dem Gebrauch der Sache fortfährt und der Bestandsgeber nichts dagegen unternimmt (§ 1114 ABGB). Im Zweifel wird dann der Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen erneuert bzw verlängert, jedoch nur auf eine gewisse Zeit (§ 1115 ABGB).
Rechtslage nach dem MRG
Im MRG ist die wirksame Vereinbarung eines bedingten Endtermins ausgeschlossen und demnach unwirksam. Der Abschluss eines befristeten Mietvertrags nach MRG ist nur dann zulässig und wirksam, wenn kumulativ nachstehende Voraussetzungen vorliegen:
- Klausel des unbedingten Endtermins
- Erfüllung des Erfordernisses der Schriftform
- (bei Wohnungen) Mindestbefristung von 3 Jahren
Sind obige Voraussetzungen nicht kumulativ erfüllt, ist der Mietvertrag zwar gültig, die Befristung ist aber unwirksam.
Hinweis:
Wenn die Bestimmungen über die Befristung nicht eingehalten werden, ist die Befristung seitens des Vermieters nicht durchsetzbar und der Mietvertrag gilt als unbefristet.
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Judikatur-Hinweis:
Zur mietrechtlichen Rügeobliegenheit des Mieters bei befristeten Mietverhältnissen
Was ist bei einem befristeten Mietverhältnis bei einer Mängelrüge wegen einer fehlenden Heizung im Bad zu beachten?
Regelungen in Mietverträgen
In Mietverträgen werden die unterschiedlichsten Sachverhalte in Vertragsklauseln geregelt, wie zB:
- Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: aktuelle Judikatur zum Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z4 KSchG (Kurzfristige Entgelterhöhungen)
- Verbot der Hundehaltung in Mietwohnungen: OGH-Entscheidung zur Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung in einem Mietobjekt (hier: Hundehaltung)
- Mitvermietete Einrichtungsgegenstände (Möbelmiete)
- Lagezuschlag: Judikatur zur Angabe im Mietvertrag
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Kündigung des Mietvertrags
Mietverträge können seit 01.10.2006 vom Mieter gerichtlich oder schriftlich, vom Vermieter jedoch (nach wie vor) nur gerichtlich gekündigt werden.
Grundsätzlich ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag dem MRG- oder ABGB-Bereich unterliegt. Mietverträge im ABGB-Bereich (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) in Österreich unterliegen anderen Regeln als jene, die vollständig oder teilweise dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen. Diese gelten vor allem für Mietverträge, die nicht in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fallen, wie zB für Einfamilienhäuser oder Wohnungen in Gebäuden, die nach 1953 errichtet wurden, sofern nicht mehr als zwei Wohnungen darin vermietet werden.
Im MRG-Bereich kann der Vermieter gem § 30 Abs 1 MRG nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. Damit ist die ordentliche Kündigung angesprochen. Die außerordentliche Kündigung (vorzeitige Vertragsauflösung) seitens des Vermieters ist in § 29 Abs 1 Z 5 MRG sowie § 1118 ABGB geregelt.
§ 30 Abs 2 MRG zählt wichtige Gründe, aus denen eine Kündigung zulässig ist, demonstrativ auf. Hierzu zählen zB ein Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch oder Eigenbedarf des Vermieters.
Auch bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn diese nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden. Ausgenommen sind jene Fälle, in denen der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheits- oder Kuraufenthalt abwesend ist (§ 30 Abs 2 Z 7 MRG).
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Judikatur-Hinweise:
Zur einvernehmlichen Auflösung eines Mietverhältnisses
Auch auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnisse können einvernehmlich zu einem bestimmten Endtermin aufgelöst werden. Eine solche einvernehmliche Auflösung ist nur dann unzulässig, wenn durch sie zwingende mieterschutzrechtliche Bestimmungen des MRG umgangen werden sollen. Ein Verzicht des Mieters auf seine Rechte ist nur bei Wegfall seiner Zwangslage möglich. Wünscht der Mieter explizit die Kündigung und wird diese vom Vermieter auch angenommen, ist von einer einvernehmlichen Auflösung auszugehen.
Eigenbedarfskündigung gem § 30 Abs 2 Z 8 MRG gilt auch für Mietvertrag, der vor Inkrafttreten des MRG geschlossen wurde
Hat ein Vermieter oder eine Vermieterin für sich oder einen Verwandten in absteigender Linie einen dringenden Eigenbedarf am Mietobjekt, ist eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 8 MRG gerechtfertigt. Dies gilt auch, wenn das Mietverhältnis vor Inkrafttreten des MRG begründet wurde, da nur die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung von Bedeutung ist. Eine solche Kündigung ist jedoch nur zulässig, wenn der Eigenbedarf nicht schuldhaft durch die vermietende Person hervorgerufen wurde.
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