Der Kategoriemietzins berücksichtigt nicht die marktübliche oder erzielbare Höhe eines Mietzinses. Er knüpft grob schematisch an einzelne wertbildende Faktoren für die Mietzinsbildung an und lässt dabei alle anderen Faktoren (etwa die Lage oder Umgebung des Hauses wie eine Grünlage oder Ruhelage; das Vorhandensein eines Liftes im Haus) unberücksichtigt (MietSlg 36.312/31).

Quellen

Rechtsgrundlagen

§ 15a MRG

Weiterführende Literatur

Mag. Markus Bulgarini/Mag. Thomas In der Maur (Hrsg): Handbuch Mietrecht, Loseblattwerk, WEKA-Verlag

Judikatur

OGH 30.10.2015, 5 Ob 99/15t; OGH 14.07.2015, 5 Ob 198/14z; OGH 27.11.2014, 1 Ob 175/14p; OGH 06.06.2013, 5 Ob 196/12b; OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f; OGH 31.08.2010, 5 Ob 7/10f; OGH 01.09.2009, 5 Ob 126/09d; MietSlg 36.312/31; MietSlg 46.264; MietSlg 40.333; MietSlg 38.083; MietSlg 47.257; MietSlg 37.349; MietSlg 46.264; MietSlg 40.333; 43.187; MietSlg 47.257; wobl 1991/76; immolex 1997/102; RdW 1996

Urkategorie

Nach dem Gesetzestext (§ 16 Abs 3 MRG, aF = § 15a Abs 2 MRG idgF) richtet sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung nach dem Zeitpunkt des ursprünglichen Abschlusses des Mietvertrages (Urkategorie), nicht also etwa einer früheren Einweisung durch die Verwaltungsbehörde (MietSlg 47.079). Dies entspricht jedoch nur dem Regelfall. Entscheidend ist nämlich, welchen Zustand der Vermieter nach dem Inhalt des Mietvertrages herzustellen hat, wenn er diesen Zustand auch tatsächlich innerhalb angemessener Zeit schafft (wobl 1992/27). Von einem angemessenen Zeitraum kann etwa dann keine Rede mehr sein, baut der Vermieter ein WC erst zweieinhalb Jahre nach der Übernahme der Wohnung durch den Mieter ein (immolex 1997/90).

Möglich und zulässig ist auch, dass der Mieter aufgrund einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung diesen Zustand herstellt, sofern der Vermieter die Kosten dafür trägt. Die Tragung bloß eines Teiles der Kosten ist hingegen nicht ausreichend. Ebenfalls reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter bloß ein Recht zur Vornahme von Änderungen einräumt (MietSlg 37.334, 93.334). Droht eine Kostenüberschreitung, trifft den Mieter die Pflicht zur Verständigung des Vermieters, um diesem Gelegenheit zur Aufstockung der Mittel zu geben (wobl 1993/43).

Ob die Arbeiten also vor oder nach dem Abschluss des Mietvertrages durchgeführt werden, ist ohne rechtliche Bedeutung.

Auch hiebei ist es jedoch möglich, verschieden hohe Mietzinse für einzelne Zeiten des Vertragsverhältnisses zu vereinbaren (wobl 1996/21).

Ausnahmen von der Urkategorie

• Wohnungstausch: Der Vermieter kann die Anhebung des Mietzinses unter Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung ab dem auf den Eintritt des Tauschpartners folgenden Zinstermin auf den so berechneten Betrag begehren (§ 13 Abs 3 MRG).
• Im Fall von Investitionen des Vormieters: Befriedigt der neue Mieter den berechtigten Ersatzanspruch des früheren Mieters, so ist die dadurch abgegoltene Aufwendung bei der Bestimmung der Höhe des zulässigen Hauptmietzinses als nicht getätigt zu behandeln (§ 10 Abs 6 MRG).

Überwälzung des Investitionsersatzes

Dasselbe gilt dann, wenn der Vermieter die Ansprüche des früheren Mieters befriedigt hat und den Ersatz des von ihm geleisteten Betrages nun vom neuen Mieter begehrt. Dies setzt jedoch einen berechtigten und aufrechten Anspruch des Vormieters voraus – was bei Amortisierung infolge Ablaufs der Abschreibungsdauer zu verneinen ist (vgl immolex 1997/102). Verlangt der Vermieter vom neuen Mieter keinen Ersatz, ist der Kategoriemietzins uneingeschränkt aufgrund des Zustandes der Wohnung beim Abschluss des neuen Mietvertrages (im Sinne der obigen Ausführungen) zu berechnen. Der Vermieter kann diesfalls den von ihm an den früheren Mieter geleisteten Betrag insoweit als Ausgabe in der Hauptmietzinsabrechnung ausweisen, als dieser Betrag den Unterschiedsbetrag zwischen dem ohne die abgegoltene Aufwendung zulässigen Hauptmietzins und dem aufgrund dieser Aufwendung zulässigen Hauptmietzins nicht übersteigt; dies erfolgt unter Annahme einer zehnjährigen gleichmäßigen Mietzinszahlung.

Frühere Rechtslage

Nach der Rechtslage bis zum 28.02.1991 war es hingegen völlig bedeutungslos, wenn ein Nachmieter seinem Vormieter die Kosten von diesem neu geschaffener Kategoriemerkmale unmittelbar abgelöst hat oder wenn er diese dem Vermieter ersetzt hat. Der neue Mieter hatte dann doppelt zu zahlen, nämlich zunächst für die Ablöse und danach für den höheren Hauptmietzins. Hat der Mieter letztlich die Herstellung durch den Vermieter finanziert, ist dies auch nach jetziger Rechtslage ohne Bedeutung. Eine doppelte finanzielle Inanspruchnahme des Mieters ist daher insoweit möglich (wobl 1992/27).

Weitere Ausnahmen von der Urkategorie bestehen im Fall der Abtretung der Mietrechte und im Fall des Eintrittes in einen Mietvertrag nach dem Tod des früheren Mieters.

Zulässige Höhe (§ 15a Abs 3 MRG)

Die zulässige Höhe des Kategoriemietzinses richtet sich ausschließlich nach dem gesetzlichen Ansatz. Auf sonstige Ausstattungen und auf die Lage der Wohnung (zentrale Lage; Grün- oder Ruhelage) kommt es nicht an.

Irrtum

Selbst eine Irreführung des Vermieters über den Ausstattungszustand ändert nichts an diesen objektiven Mietzinsgrenzen. Dem Vermieter (der sich auf die Wertung des Mietinteressenten über die Gleichwertigkeit einer stationären Heizung verlassen hatte) wäre nämlich eine Besichtigung der Wohnung vor der Wiedervermietung freigestanden (MietSlg 46.264).

Verbesserungen, die zu keiner Einstufung in eine andere Kategorie führen (etwa die Aufstellung einer Duschkabine in der Küche oder die Errichtung eines Vorzimmers in einer Wohnung der Kategorie C), können auch nicht durch sonstige Zuschläge abgegolten werden (MietSlg 40.333).

Investitionen des Vermieters

Dasselbe gilt für Komfortinvestitionen des Vermieters. Der Kategoriemietzins stellt zwar eine zulässige Obergrenze des Mietzinses dar, es darf jedoch auch dann ein Kategoriemietzins gültig vereinbart werden, wenn der angemessene Mietzins ausnahmsweise niedriger wäre als der Kategoriemietzins.

Dieser Fall ist jedoch – selbst bei abgewohnten Objekten in ungünstiger Wohngegend – zumindest in der Praxis Wiens kaum vorstellbar.

Verkürzung über die Hälfte

Das Rechtsinstitut der Verkürzung über die Hälfte ist auch im Bereich des Kategoriemietzinses anwendbar. Anstelle des marktüblichen Zinses tritt jedoch der Kategoriezins (MietSlg 38.083).

Der Kategoriezins gibt Höchstgrenzen an, die nicht ausgeschöpft werden müssen (vgl MietSlg 43.187). Auch die Vereinbarung unterschiedlich hoher Mietzinse für verschiedene Zeiträume ist zulässig (MietSlg 47.257).

Kategoriebeträge

Mit 01.07.2023 haben sich die Kategoriebeträge wie folgt erhöht:

• In Z 1 (Kategorie A) von EUR 4,23 auf EUR 4,47
• In Z 2 (Kategorie B) von EUR 3,18 auf EUR 3,35
• In Z 3 (Kategorie C) von EUR 2,12 auf EUR 2,23
• In Z 4 (Kategorie D) von EUR 1,06 auf EUR 1,12

Die Kategoriesätze pro Quadratmeter der Nutzfläche einer Wohnung betragen also seit 1. Juli 2023:

• Kategorie A mit EUR 4,47
• Kategorie B mit EUR 3,35
• Kategorie C und D (brauchbar) mit EUR 2,23
• Kategorie D (unbrauchbar) mit EUR 1,12

Die Werte im Vergleich

Kategoriemietzins

Beim anrechenbaren Kategoriemietzins nach § 20 Abs 1 Z 1 lit c MRG kommt es nicht auf den Zeitpunkt der – womöglich Jahrzehnte zurückliegenden – Wohnungseigentumsbegründung an, sondern nur auf den Zeitpunkt der Begründung des aktuell maßgeblichen Dauerzustands, also den Abschluss des laufenden Mietvertrags oder den Beginn der Nutzung durch den Eigentümer (OGH 25.03.2010, 5 Ob 253/09f).

Wertsicherung

Die Sätze werden mithilfe des Verbraucherpreisindex (VPI) gleich einer vereinbarten Wertsicherung erhöht. Die Erhöhung (laut Gesetz auch eine Verminderung) wird dadurch ausgelöst, dass eine für einen Vergleichsmonat verlautbarte Indexzahl die letzte maßgebliche Indexzahl um 5 % (vor dem 01.03.1994 10 %) übersteigt. Seit dem Jahr 2000 wird beim VPI alle 5 Jahre eine Revision durchgeführt.

Die hiedurch ermittelten Sätze werden gerundet. Das Ergebnis wird vom Bundesministerium für Justiz im Bundesgesetzblatt kundgemacht. Gegenüber den Parteien des Mietvertrages ist die Erhöhung (Verminderung) dieses Index erst ab dem der Verlautbarung des Indexwertes folgenden zweiten Monatsersten wirksam (§ 16 Abs 9 MRG). Dies ist der vierte Monat, nach dem der Indexsprung festgestellt wurde. Erst danach sind neue Vereinbarungen aufgrund dieser neuen Sätze zulässig. Alle anderen Forderungen, etwa eine Wertsicherung, treten erst ab dem darauf folgenden Zinstermin, also frühestens am 5. Monatsersten nach dem Monat ein, in dem der Indexsprung tatsächlich stattgefunden hat (MietSlg 37.349). Die Forderung kann durch eine Klage, die ein Erhöhungsbegehren enthält, ersetzt werden (wobl 1991/76).

Selbstberechnung

Verfolgt der Mieter die Entwicklung der Wertsicherung selbst, berechnet er die daraus folgenden Zinserhöhungen und zahlt effektiv den dementsprechend erhöhten Zins, so fällt für den Vermieter jeder Anlass zu einer Vorschreibung der Erhöhung weg. Der Mieter kann daher bezahlte Wertsicherungen – anders als bei einer unwirksamen Vorschreibung – nicht zurückfordern (RdW 1996, 524).

Änderungen durch das 3. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz – Mietpreisbremse

Durch das nunmehr beschlossene mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz werden die bezughabenden Gesetzestellen für den Richtwertmietzins und die Wertsicherung des Kategoriemietzinses zusammenfassend dahingehend geändert, dass erst wieder ab 01.04.2025 eine jährliche (Wert-)Anpassung erfolgt, sodass für das Jahr 2024 keine Anhebung des Mietzinses möglich ist (im Vollanwendungsbereich).

Bezüglich der mietrechtlichen Kategoriebeträge bedeutet dies, dass für 2025 und 2026 eine 5 %-Anhebungsgrenze normiert wurde, dh die Beträge dürfen sich nicht mehr als 5 % gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt erhöhen, ab 2027 vermindern oder erhöhen sich die Beträge gegenüber dem jeweils letzten Änderungszeitpunkt in dem Maß, dass der durchschnittlichen jährlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2000 in den 3 dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahren entspricht. Sofern diese Veränderung 5 % übersteigt, ist der 5 Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.