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Philipp Ortbauer | News | 22.04.2014

Die Erhöhung der Richtwerte und Kategoriebeträge

Gastautor Mag. Ortbauer von der Mietervereinigung Österreichs erläutert in seinem Beitrag, wann durch die erhöhten Richtwerte und Kategoriebeträge auch eine Erhöhung des Hauptmietzinses gerechtfertigt ist und wann diese rechtlich unwirksam ist.

Erstmals seit dem Jahr 1998 werden die Richtwerte und Kategoriebeträge mit Wirksamkeit zum 01.04.2014 zeitgleich valorisiert. § 5 Abs 2 RichtWG sieht, beginnend mit dem 01.04.2010, eine Anpassung der Richtwerte alle zwei Jahre in jenem Ausmaß vor, welches sich aus der Veränderung des verlautbarten Jahresdurchschnittswertes des Verbraucherpreisindex 2000 des jeweiligen Vorjahrs gegenüber dem Indexwert 114,6 (Durchschnittswert des Jahres 2007) ergibt. Dieser Berechnungsformel folgend, wurden durch den Bundesminister für Justiz in BGBl II 2014/55 folgende Richtwerte für die neun Bundesländer kundgemacht:

Nachdem es im Dezember 2013 zu der in § 16 Abs 6 MRG normierten Schwellenwertüberschreitung des VPI 2000 von über 5 % im Vergleich zu der zuletzt für die Valorisierung maßgebenden Indexzahl gekommen ist, erhöhen sich auch die Kategoriebeträge des § 15a Abs 3 MRG. Die Erhöhung wurde mit BGBl II 2014/62 durch den Bundesminister für Justiz kundgemacht und es ergeben sich daraus folgende Werte:

Mit der Valorisierung der Kategoriebeträge erhöhen sich auch der Hauptmietzins gemäß § 16 Abs 5 MRG (Kategorie D brauchbar entspricht Kategorie C), der wertbeständige Mietzins gemäß § 45 Abs 1 MRG (2/3 der jeweiligen Kategorie), der in § 46 Abs 2 MRG normierte Deckelbetrag für die Anhebung nach nicht privilegiertem Mietrechtseintritt (entspricht Kategorie A), die in § 18 Abs 1 Z 5 und § 20 Abs 1 Z 1 lit b sublit dd MRG angeführten Beträge (entspricht Kategorie D), sowie das Verwaltungshonorar nach § 22 MRG (Kategorie A – Betrag je m² und Kalenderjahr).

Schließlich kommt es auch im Anwendungsbereich des WGG zu einer Anpassung des Wiedervermietungsentgeltes nach § 13 Abs 6 WGG bzw der Beschränkung der Auslaufannuität nach § 14 Abs 7a WGG (jeweils burgenländischer Richtwert abzüglich 30 %) und zu einer Erhöhung der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge gemäß § 14d WGG.

Voraussetzungen der Wertsicherung des Richtwert- oder Kategoriemietzinses

Jegliche Anhebung aufgrund einer Wertsicherung erfordert eine entsprechende Wertsicherungsvereinbarung (MietSlg 57.309). Da sowohl in Mietverträgen, auf die der Richtwertmietzins zur Anwendung gelangt, als auch auf Mietverhältnisse, die dem Kategoriemietzins unterliegen, von § 5 RichtWG bzw § 16 Abs 6 MRG abweichende Wertsicherungsklauseln vereinbart werden können – dies insoweit, als durch die Anwendung dieser Wertsicherungsklauseln der gesetzlich zulässige Mietzins nicht überschritten wird – ist eine Anhebung aufgrund der nunmehr kundgemachten Richtwerte und Kategoriebeträge nur dann möglich, wenn im Mietvertrag auch eine entsprechende Wertsicherung nach § 5 RichtWG bzw § 16 Abs 6 MRG vereinbart wurde. Die gesetzliche Anhebung der Kategoriesätze oder des Richtwertes darf nämlich in diesem Zusammenhang nicht mit der vertraglichen Wertsicherung des Kategorie- oder Richtwertmietzinses verwechselt werden (Schinnagl in Reich-Rohrwig/Illedits, Wohnrecht Kurzkommentar, Rz 28 zu § 16 MRG). Anders verhält es sich bei den nach § 45 MRG und § 46f MRG wertbeständigen Hauptmietzinsen, die gesetzlich wertgesichert sind und daher keiner gesonderten Wertsicherungsvereinbarung bedürfen.

Nach § 16 Abs 9 MRG muss der Vermieter dem Hauptmieter zudem in einem nach Wirksamwerden der Indexvereinbarung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgeben. Daraus folgt, dass bei einer Fälligkeit des Hauptmietzinses gemäß § 15 Abs 3 MRG (5. eines jedes Kalendermonats) eine auf § 5 RichtWG bzw § 16 Abs 6 MRG basierende Wertsicherung erst zum Zinstermin Mai 2014 möglich ist, da sowohl die valorisierten Richtwerte als auch die Kategoriebeträge erst mit 01.04.2014 Wirksamkeit erlangen (Würth/Zinger/Kovanji, Miet- und Wohnrecht²², Rz 3 zu § 5 RichtWG).

Dies ist insofern von weiterer Bedeutung, als nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung ein Erhöhungsbegehren unwirksam ist, wenn es sich auf eine noch nicht eingetretene Indexsteigerung gründet. Ein verfrühtes Wertsicherungsschreiben wirkt daher auch nicht zum rechtlich nächstmöglichen Zinstermin, sondern entfaltet überhaupt keine Rechtswirkung (10 Ob 2134/96p). Hebt der Vermieter also nach Kundmachung, aber vor Wirksamkeit (01.04.2014) der valorisierten Richtwerte bzw Kategoriebeträge den Hauptmietzins an, ist ein solches Erhöhungsschreiben völlig unbeachtlich und ist der Mieter auch nicht zu den folgenden Zinsterminen verpflichtet, den wertgesicherten Hauptmietzins zu bezahlen. Wird dagegen bloß die 14tägige Ankündigungsfrist nicht eingehalten, so ist das Schreiben nicht zur Gänze unwirksam, sondern erlangt erst zum nächsten Zinstermin Wirksamkeit (MietSlg 37.349). Maßgeblich für die Einhaltung der 14-Tages-Frist ist richtigerweise das Einlangen des Erhöhungsbegehrens beim Mieter und nicht der Tag der Postaufgabe durch den Vermieter.

Weitere Voraussetzung für die Möglichkeit der Wertsicherung des Hauptmietzinses ist, dass durch die Anhebung das gesetzlich zulässige Zinsausmaß nicht überschritten wird. Es ist iSd § 16 Abs 9 MRG nicht das Erhöhungsausmaß an sich zu prüfen, sondern ob durch die Anhebung das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten wird (Stabentheiner, Das MILG- Inflationslinderung im Mietrecht, wobl 2008/98). Überschreitet der wertgesicherte Betrag den zum Zeitpunkt der Wertsicherung gesetzlich zulässigen Hauptmietzins, so ist die Anhebung in dem Ausmaß (teil-)unwirksam. Zu beachten ist, dass es sich hierbei um eine vom Mieter geltend zu machende (Teil-)Unwirksamkeit handelt, die durch Ablauf der gemäß § 16 Abs 8 MRG dreijährigen Präklusivfrist saniert wird.

Resumée

Nicht jeder Mieter, dessen Mietvertrag dem Richtwertmietzins nach § 16 Abs 2 MRG oder dem Kategoriemietzins unterliegt, muss mit einer Erhöhung des Hauptmietzinses durch die nun kundgemachten, valorisierten Beträge rechnen. Nur wenn eine entsprechende Wertsicherungsvereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde und die Voraussetzungen des § 16 Abs 9 MRG gegeben sind, rechtfertigen sie eine Anhebung des Hauptmietzinses.

Autor

Mag. Philipp Ortbauer ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.