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Roman Reßler | News | 21.08.2013

Rückforderung von Betriebskosten im Nichtanwendungsbereich des MRG

Gastautor Mag. Reßler geht in seinem Beitrag auf eine aktuelle OGH-Entscheidung ein, die der Frage nachgeht, ob für die Rückforderung zu Unrecht vorgeschriebener oder eingehobener Beträge eine dreijährige oder 30jährige Verjährungsfrist gilt.

Rechtsgrundlagen

§§ 15-26, 27 Abs 3 MRG, §§ 1431, 1435, 1479, 1480, 1486 Z 4 ABGB

OGH vom 4.3.2013, 8 Ob 12/13t

Sachverhalt

Die klagende Partei (Bestandnehmer) nahm mit Vertrag vom 1.1.1994 ein Lokal im Erdgeschoß eines Hauses in Mödling von der beklagten Partei (Bestandgeber) in Bestand, wobei ein Zimmer sowie eine Wohnung im Obergeschoß nicht vom Vertrag erfasst wurden. Seit August 2007 wurde vom Bestandnehmer kein Bestandzins bezahlt. Schließlich wurde das Bestandverhältnis durch Räumungsvergleich mit 31.3.2008 beendet.

Mit Klage vom 30.9.2008 begehrte der Kläger vom Beklagten die Rückzahlung zu Unrecht bezahlter Betriebskosten, die Kosten für eine Kanalspülung, den Ersatz von Investitionskosten sowie die Rückzahlung von Kaution- und Vertragserrichtungskosten. Er begründete sein Klagebegehren damit, dass das Objekt dem MRG unterliege, keine anteilsmäßige Betriebskostenvorschreibung erfolgt sei, ein beschädigter Wasserkanal nicht saniert wurde und die von ihm getätigten Investitionen ersetzt werden müssten. Dagegen wandten die Beklagten ein, dass sich die Vorschreibungen der Gemeinde, insbesondere die Wasserkosten nur auf das Pachtobjekt bezogen haben, die Schäden am Abwasserkanal nie gerügt und aufgrund des verwahrlosten Zustandes des Bestandobjektes zum Zeitpunkt der Übergabe, die Kaution nicht zurückgezahlt wurde. Überdies bestehe ein Pachtzinsrückstand.

Das Erstgericht stellte das Klagebegehren mit EUR 4.460,37 und die eingewendeten Gegenforderungen bis zu dieser Höhe als zu Recht bestehend fest und wies das Klagebegehren ab. Es qualifizierte das vorliegende Bestandverhältnis als Pachtvertrag, die Erhaltungspflichten seien darüber hinaus zulässigerweise auf den Kläger überwälzt worden und die zurückverlangten Hausbesitzabgaben (Wasser, Abfall, Kanalbenützungsgebühr und Grundsteuer) seien verjährt, dafür die Rückzahlung der Betriebskosten eine dreijährige Verjährungsfrist maßgebend sei. Somit bestünden die Gegenforderungen der Beklagten bis zur Höhe der Klagsforderung zu Recht.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.

Rechtliche Beurteilung des OGH

Das Höchstgericht wies die Revision der klagenden Partei mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage zurück und ging in seiner Entscheidung insbesondere auf die Problematik der Verjährung von Betriebskosten, Bereicherungsansprüchen sowie die Unterscheidung zwischen Miete und Pacht ein. Nach der allgemeinen Regelung des § 1479 ABGB gilt eine besonders lange Verjährungsfrist von 30 Jahren. Diese gilt grundsätzlich auch für Bereicherungsansprüche nach den §§ 1431, 1435 ABGB. Dabei handelt es sich jedoch um eine generelle Norm (Auffangtatbestand) für den Fall, dass nicht eine speziellere oder kraft Analogieschluss andere Norm heranzuziehen ist, welche eine kurze Verjährungsfrist vorzieht. Nach Ansicht des OGH ist die Judikatur im Bezug auf die Rückforderung von rückständigen jährlichen Leistungen, insbesondere Zinsen, Renten, Unterhaltsbeiträgen, aber auch von in kürzeren Zeiträumen wiederkehrenden Leistungen (Bestandzins), als gefestigt anzusehen. Für die Rückforderung rechtsgrundlos gezahlter Kreditzinsen habe die Judikatur wiederholt die dreijährige Frist im Sinne des § 1480 ABGB herangezogen. § 27 Abs 3 MRG normiert ausdrücklich eine dreijährige Verjährungsfrist für die Rückforderung von zu Unrecht vorgeschriebenen und eingehobenen Beträgen nach den §§ 15-26 MRG. Diese gilt für unzulässig überwälzte bzw überhöhte Hauptmietzinse, Betriebskosten, laufende öffentliche Abgaben ua Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine spezielle Verjährungsregelung für die Kondizierung einer Nichtschuld im Mietverhältnis. Nach der Judikatur sind davon alle Kondiktionsansprüche des Mieters gegen den Vermieter erfasst (5 Ob 160/07a). Die Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG gilt auch für die Rückforderung von gegen das WGG verstoßenen Entgelten. Somit gilt für die Rückforderung von zu Unrecht eingehobenen Beträgen für Objekte, die dem MRG unterliegen, die dreijährige Verjährungsfrist, wobei festzuhalten ist, dass der Lauf der Verjährung mit der Zahlung und nicht schon mit der Vorschreibung oder Fälligkeit beginnt. Nach Ansicht des OGH gilt dies kraft Analogieschlusses auch für eingehobene Bestandentgelte außerhalb des MRG, weil Mieter, welche dem MRG unterliegen, als besonders schutzwürdig gelten und nicht schlechter gestellt werden können als jene Bestandnehmer, für die das MRG, wie im vorliegenden Fall, nicht gilt. Überdies stellt die Regelung des § 1486 Z 4 ABGB klar, dass Miet- und Pachtzinse gleich zu behandeln sind.

In Bezug auf die Grundsätze für die Abgrenzung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht verwies das Höchstgericht im Wesentlichen auf die bisherige Rechtsprechung, nachdem für die Qualifizierung einer Unternehmenspacht es erforderlich ist, dass zunächst ein lebendes Unternehmen Gegenstand eines Bestandsvertrages sein muss. Das wesentlichste Kriterium für die Subsumierung eines Bestandvertrages als Pachtvertrag ist die Vereinbarung einer Betriebspflicht so ferne diese Pflicht auf einem wirtschaftlichen Interesse des Bestandgebers an der Art des Betriebes, an seinem Bestehen sowie seiner Weiterführung beruht. Im Übrigen kommt es immer auf die Umstände des Einzelfalles an, wobei im gegenständlichen Fall von einer Unternehmenspacht auszugehen ist.

Fazit

Der Ansicht des Höchstgerichtes für die Rückforderung von zu Unrecht vorgeschriebenen oder eingehobenen Beträgen eine dreijährige Verjährungsfrist vorzusehen, wobei diese für alle Kondiktionsansprüche des Mieters gegen den Vermieter gilt, ist vorbehaltslos zuzustimmen. Die Annahme einer Verjährungsfrist von 30 Jahren für bereicherungsrechtliche Ansprüche nach dem § 1479 ABGB wäre gerade für Dauerschuldverhältnisse ein nicht kalkulierbares Risiko und würde die Bestandgeber in Einzelfällen massiv belasten. Auch die Erweiterung der Bestimmung des § 27 Abs 3 MRG für nicht dem MRG unterliegende Bestandverhältnisse erweist sich in der Praxis als praktikable Lösung.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum".