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WEKA (api) | News | 12.04.2018

Über die Zulässigkeit der Rückdatierung eines Mietverhältnisses

Die Unterzeichnung eines Mietvertrages, welcher auf ein schon zurückliegendes Datum vordatiert ist, sieht der OGH als zulässig an, vor allem da kein Verbot in ABGB oder MRG zu finden ist.

Geschäftszahl

OGH; 24. Jänner 2018, 7 Ob 201/17k

Norm

§ 29 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Wird ein befristeter Vertrag nach Fristablauf nicht aufgelöst oder verlängert, gilt er automatisch für drei weitere Jahre als erneuert. Die Mindestbefristung eines Mietverhältnisses für Wohnungen beträgt drei Jahre. Die Parteien können jedoch untereinander jederzeit einvernehmlich den Vertrag auflösen. Die Unterzeichnung eines Mietvertrages, welcher auf ein schon zurückliegendes Datum vordatiert ist, sieht der OGH als zulässig an, vor allem da kein Verbot in ABGB oder MRG zu finden ist.

OGH: Ein Mietvertrag wird gem § 29 Abs 1 Z 3lit b MRG nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer aufgelöst, bei Wohnungen jedoch nur, wenn die vereinbarte Vertragsdauer mindestens 3 Jahre beträgt. Wird diese Vertragsdauer nicht eingehalten, gelten auf bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge nach § 29 Abs 3 lit a MRG als auf unbestimmte Zeit geschlossen bzw erneuert. Wird ein Vertrag nach Ablauf der Mietdauer weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, gilt er als auf drei Jahre erneuert. Letzteres ist auch in casu eingetreten. Die klagende Mieterin schloss mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten einen Mietvertrag, der als Ende des Mietverhältnisses den 31.10.2010 festgelegt hatte. Die Beklagte erwarb im Jahre 2010 dann Wohnungseigentum an dem vermieteten Bestandsobjekt und verlängerte den Vertrag mit der Klägerin mündlich für weitere drei Jahre. Da sie jedoch gerne etwas Schriftliches in der Hand haben wollte, schloss sie mit der Mieterin am 19.03.2013 einen Mietvertrag, dessen Mietverhältnis mit dem 01.03.2013 begann und auf drei Jahre abgeschlossen wurde. Das Enddatum wurde klar mit dem 28. Februar 2016 bestimmt. Die Klägerin begehrte nun die Feststellung, dass nun ein unbefristeter Vertrag vorliegen würde, da es sich um eine unzulässige Rückdatierung handle sowie das Enddatum, aufgrund des Schaltjahres 2016, nicht korrekt bezeichnet wurde, und somit durch Verletzung der gesetzlichen Bestimmung zu einem auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag geworden ist.

Nach ständiger Rechtsprechung des OGHs ist eine Befristung durchsetzbar, wenn von vornherein durch ein Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt und wenn der Vertrag schriftlich errichtet worden ist. Wichtig ist, dass sich der Mieter auf eine gewisse Mietdauer einstellen kann. Ob es sich um eine wirksame Befristung handelt kann mittels Vertragsauslegung ermittelt werden, wobei auf das übereinstimmende Verständnis der Beteiligten abgestellt wird, so dass auch eine Falschbezeichnung nicht schadet, wenn die Parteien einen Konsens über das Ende der Frist hatten. Dies ist in der Frage des Enddatums, welches fälschlicherweise anstatt mit 29.02.2016 mit dem 28.02.2016 angeben wurde der Fall. Beide Parteien hatten beim Abschluss des Vertrages Ende Februar 2016 im Sinn, nur war ihnen nicht bewusst, dass aufgrund des Schaltjahres ein 29.02. existierte.

In der Frage der Zulässigkeit der Rückdatierung eines Mietvertrages verweist der OGH auf mehrere seiner bisherigen Entscheidungen. In 4 Ob 601/95 sah er einen Mietvertragsabschluss Ende Februar mit Beginn am 01.01 desselben Jahres als unbedenklich an. In der Entscheidung 5 Ob 208/10i führte er aus, dass es zulässig sei, einen Mietvertrag erst nach Mietbeginn zu unterzeichnen. Allgemein ist der OGH der Meinung, dass es kein Verbot in ABGB oder MRG gäbe, welches eine Unterfertigung des Mietvertrages nach Mietbeginn als unzulässig erkläre.

In casu wurde die Befristungsvereinbarung am 19.03.2013 geschlossen, was vor Ablauf der nach § 29 Abs 3 lit b MRG erfolgten Verlängerung, dem 31.10.2013, lag. § 29 MRG steht jedoch einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nicht im Wege, welche jederzeit von den Parteien im Sinne der Vertragsfreiheit vereinbart werden könne. Dass das Mietverhältnis durch den neuen Vertrag vorzeitig beendet wurde, ist somit keine unzulässige Umgehung der Mindestbefristungsregelungen. Es lag auch keine Drucksituation der Mieterin vor. Da die Rückdatierung des Mietverhältnisses zulässig war und auch keine gesetzliche Befristungsregelung verletzt wurde, war das Begehren auf Feststellung eines unbefristeten Mietverhältnisses abzuweisen.

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