Eva-Maria Hintringer | News | 06.04.2020

Stellt ein zusätzliches Entgelt für einen Zubau eine verbotene Ablöse dar?

Errichtet ein Mieter auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten einen vom Vermieter genehmigten Zubau und wird aus diesem Grund der Mietzins erhöht, verstößt das in bestimmten Fällen nicht gegen die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 5 MRG.

Geschäftszahl

OGH 18.12.2019, 5 Ob 137/19m

Norm

§ 27 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Errichtet ein Mieter auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten einen vom Vermieter genehmigten Zubau und wird aus diesem Grund der Mietzins erhöht, verstößt das nicht gegen die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 5 MRG, wenn sich der Mieter nicht in einer Zwangssituation befindet und der Vermieter auch eine Gegenleistung erbringt, wie die Zustimmung zur baulichen Veränderung der Liegenschaft sowie die Übernahme der Erhaltungspflicht nach § 3 MRG und der Pflicht zum Investitionsersatz nach § 10 MRG.

OGH: § 27 Abs 1 Z 5 MRG verbietet Vereinbarungen, in denen der Vermieter oder der frühere Mieter sich oder einem anderen gegen die guten Sitten Leistungen versprechen lässt, die mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Diese Verbotsnorm ist als Generalklausel zu den in Z 1 bis 4 des § 27 Abs 1 MRG erfassten Sonderfällen gesetzlich verpönter Vereinbarungen konzipiert.

Die Frage, ob eine Vereinbarung, in der sich der Vermieter eine mit dem Mietvertrag in keinem unmittelbaren Zusammenhang stehende Leistung versprechen lässt, nach dieser Bestimmung sittenwidrig ist, kann nach stRsp immer nur unter Bedachtnahme auf den mit dem Verbot bestimmter Vereinbarungen insgesamt verfolgten Zweck des § 27 MRG beurteilt werden. Typischerweise geht es darum, dass der Vermieter die Zwangssituation des Mieters zu seinen Gunsten nutzt.

Im Anlassfall errichtete die Mieterin mit Zustimmung der Vermieterin auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten einen rund 40 m² großen Zubau zu ihrem Mietobjekt. Mit der diesen Zubau regelnden Ergänzung zum Mietvertrag vereinbarten die Streitteile (ua) auch eine der Nutzflächenvergrößerung entsprechende Erhöhung des Hauptmietzinses.

Die Beurteilung, dass die Vereinbarung der Zahlung eines zusätzlichen Mietzinses für den Zubau in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht und auch nicht sittenwidrig und daher auch nicht nach § 27 Abs 1 Z 5 MRG verboten ist, stellt keine Fehlbeurteilung dar.

Die Mieterin musste sich zwar zu einer umfassenden Schad- und Klagloshaltung der Vermieterin verpflichten und auf Ersatzansprüche verzichten. Dennoch ist im Anlassfall nicht von einer Zwangssituation des Mieters auszugehen. Die Vermieterin erbringt auch eine Gegenleistung. Nicht nur, dass sie die Inanspruchnahme ihrer Liegenschaft und deren bauliche Veränderung gestattete, es treffen sie auch in Bezug auf den Zubau die unabdingbaren Pflichten der Erhaltung nach § 3 MRG und des Investitionsersatzes nach § 10 MRG.