Olaf Rittinger | News | 20.10.2010

Dr. Rittinger: Verbotene Vereinbarungen iSd § 27 MRG

Im Vollanwendungsbereich des MRG werden unter § 27 Abs 1 MRG bestimmte ungültige Vereinbarungen angeführt. Verstöße gegen diese Bestimmungen stellen gemäß § 27 Abs 5 MRG eine Verwaltungsübertretung dar.

Sachverhalt:

Ein potentieller Mieter findet Gefallen an einem Mietobjekt, das derzeit noch von einem anderen Mieter bewohnt wird. Dieser hat in die Wohnung laut eigenen Angaben viel investiert und will daher selbige nicht ohne entsprechende Gegenleistung aufgeben. Es stellt sich die Frage, welche „Ablösen“ für Investitionen, Einrichtungsgegenstände oder für die Aufgabe des Mietverhältnisses zulässigerweise verlangt werden können.

Generelles zu den Verbotsbestimmungen des § 27 MRG:

Im Vollanwendungsbereich des MRG werden unter § 27 Abs 1 MRG bestimmte ungültige Vereinbarungen angeführt. Verstöße gegen diese Bestimmungen stellen gemäß § 27 Abs 5 MRG eine Verwaltungsübertretung dar und können entsprechend sanktioniert werden.

Intention dieser Verbotsbestimmungen ist die Vermeidung einer Leistungserbringung ohne gleichwertige Gegenleistung. Eine solche Leistungsverschiebung ist sowohl zwischen neuem Mieter und Vermieter, als auch zwischen neuem Mieter und früherem Mieter oder sonstigen Dritten unzulässig.

Wird eine Vereinbarung iS des § 27 Abs 1 MRG getroffen, ist diese nicht nur anfechtbar, sondern tatsächlich nichtig. Die rechtliche Konstruktion der verbotenen Vereinbarungen ist bedeutungslos. Nach Judikatur des Obersten Gerichthofes wurden daher auch Werkverträge, Weitergabeoptionen, Baukostenvorschüsse, die nicht einer echten Mietzinsvorauszahlung entsprachen, unter § 27 Abs 1 Z 1 MRG subsumiert. Wesentlich ist, dass die Leistung in Ausnutzung des Vermögens- und Seltenheitswertes des Mietobjektes gefordert und gegeben wird und eine gleichwertige Gegenleistung fehlt (vgl MietSlg 58.289).

Verbotsbestimmungen im Detail:

§ 27 Abs 1 Z 1 MRG untersagt zunächst Zahlungen, die für die bloße Aufgabe des Mietgegenstandes getätigt werden oder sonstige Zahlungen, denen keine entsprechende Gegenleistung gegenübersteht. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass von diesem Verbot nicht die Überwälzung der tatsächlich anfallenden Übersiedlungskosten oder die zulässigen Investitionsablösen im Sinne des § 10 MRG umfasst werden.

Im Verhältnis neuer Mieter und Vermieter sollen Einmalzahlungen für vermeintliche Leistungen des Vermieters unterbunden werden, die durch Festsetzung des Mietzinses reguliert werden können. Demnach werden aufgrund des Fehlens einer Gegenleistung die Abgeltung von Investitionen, auch von „Komfortinvestitionen“ oder die Überwälzung von Investitionen des früheren Mieters durch den Vermieter außerhalb des § 10 MRG als verbotene Einmalzahlung der Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG unterstellt, zumal diese Leistungen durch den Mietzins abgegolten werden können (vgl dazu Würth – Zingher – Kovanyi, Kommentar Miet- und Wohnrecht 21, zu § 27 Rz 4). Es sollen daher jeglicher Ablösewucher durch Zahlung neben dem Mietzins und auch alle Umgehungsversuche – gleich wie sie benannt oder rechtlich konstruiert werden – verhindert und sanktioniert werden. Ziel ist es, ein ausgewogenes Entgelt für die Überlassung des Bestandobjektes herzustellen, § 27 Abs 1 Z 1 MRG ist daher als „zinsrechtliche Vorschrift“ zu verstehen (vgl dazu MietSlg 60.313).

Im Verhältnis Vormieter zu Nachmieter ist der Vormieter berechtigt, eine Ablösezahlung zu fordern und eine geleistete Zahlung zu behalten, wenn er dem Nachmieter eine äquivalente vermögenswerte Leistung zuwendet, die er selbst in die Wohnung eingebracht hat oder auf seine Kosten hat einbringen lassen oder von Dritten als eigener Vermögensnachteil übernommen hat. Maßgeblich ist der Zeitwert der überlassenen Investitionen oder Einrichtungsgegenstände. Der Vormieter darf sich dabei ohne Rücksicht auf die Beschränkung des § 10 MRG vom Nachmieter den vorhandenen Wert der Investitionen ersetzen lassen (vgl dazu MietSlg 59.284). Demgegenüber sollen unzulässige Vermögensvermehrungen des weichenden Mieters durch § 27 Abs 1 Z 1 MRG unterbunden werden.

Von den sonstigen unter § 27 Abs 1 Z 2-5 MRG angeführten verbotenen Vereinbarungen sei an dieser Stelle noch auf die Unzulässigkeit von offenbar übermäßigem Entgelt für Vermittlungstätigkeiten hingewiesen. In der Entscheidung zu 5 Ob 49/03x hat der Oberste Gerichtshof beispielsweise die Zulässigkeit einer Provisionsvereinbarung abgelehnt. Im zugrunde liegenden Sachverhalt war die Kontaktaufnahme zum Vermieter direkt durch den Mieter erfolgt. Alle Mietkonditionen wurden mit dem Vermieter besprochen und eine Besichtigung durchgeführt. Erst nachträglich wurde ein erkennbar für den Vermieter handelnder Vermittler aufgrund des zwischen Vermieter und Vermittler abgeschlossenen Alleinvermittlungsvertrages zugezogen.

In einer weiteren Entscheidung wurde bei Neuvermietung von leer stehenden Objekten in einem Zinshaus eine Maklerprovision mit der Begründung abgelehnt, dass dies eine Tätigkeit wäre, die üblicherweise im Rahmen der Hausverwaltung zu besorgen und vom Verwalterhonorar umfasst ist (vgl dazu MietSlg 60.316).

Ausnahmen der Verbotsbestimmungen – Beweispflicht:

Als zulässige Einmalzahlungen werden in § 27 Abs 1 Z 1 MRG Übersiedlungskosten angeführt. Davon sind nicht die Kosten der Beschaffung eines angemessenen Ersatzobjektes, die Vertragserrichtungskosten oder die öffentlichen Abgaben für den Erwerb einer Eigentumswohnung mitumfasst.

Zulässig ist weiteres eine Überwälzung des vom Vermieter an den Vormieter zu leistenden Investitionskostenersatzes, soweit der Vormieter nach § 10 MRG Anspruch darauf hatte (vgl dazu Würth – Zingher – Kovanyi, Kommentar Miet- und Wohnrecht 21, zu § 27 Rz 8 und 12).

Neben der zulässigen Bauskostenzuschüsse iSd § 14 Abs 1 oder § 17 WGG (§ 27 Abs 2 lit a MRG), sind als weitere Ausnahme Beträge für Kündigungsverzichte des Vermieters betreffend die Kündigungsgründe § 30 Abs 2 Z 4 und 6 MRG angeführt, wobei sich der Verzicht auf beide Kündigungsgründe gleichzeitig beziehen muss (vgl dazu MietSlg 60.315). Wesentlich ist zudem, dass ein Mietvertragsabschluss für den Mieter ohne diesen Verzicht sinnlos gewesen wäre. Der dafür geleistete Entgeltsbetrag darf den Hauptmietzins für zehn Jahre nicht übersteigen.

Nach ständiger Rechtsprechung hat der Empfänger der Ablöse die Zulässigkeit der Zahlung zu beweisen. Er hat nachzuweisen, dass eine Ausnahme des § 27 Abs 1 MRG vorliegt und er eine gleichwertige Gegenleistung erbracht hat (vgl dazu MietSlg 59.288).

Rückforderungsanspruch iSd § 27 Abs 3 MRG:

§ 27 Abs 3 MRG normiert einen Kondiktionsanspruch, der an keine weitere Voraussetzung gebunden ist, als die Verletzung der mit Nichtigkeit bedrohten Vorschrift des MRG. Er schließt sämtliche andere Kondiktionsansprüche aus (vgl dazu Würth – Zingher – Kovanyi, Kommentar Miet- und Wohnrecht 21, zu § 27 Rz 14). Für vertragliche Ansprüche wie laesio enormis, Irrtumsanfechtung, bzw Gewährleistungsansprüche aus einem Kaufvertrag über Einrichtungsgegenstände bleibt der streitige Rechtsweg zulässig (vgl dazu MietSlg 60.317).

In Abweichung der grundsätzlichen Verjährungsfrist von drei Jahren verjähren gemäß § 27 Abs 3 MRG Rückforderungen der entgegen der Bestimmung des Abs 1 vereinnahmten Leistungen in zehn Jahren.

Aktiv legitimiert ist ausschließlich der Mieter als Vertragspartner des Vermieters, selbst ein späterer Eintritt in das Mietverhältnis bewirkt nicht den Übergang des Rückforderungsrechtes auf den eintretenden Mieter (vgl. dazu MietSlg 57.342).

Zur Passivlegitimation wird in MietSlg 59.292 auf die umfangreiche Judikatur verwiesen. Grundsätzlich soll demnach die bereicherungsrechtliche Rückabwicklung zwischen jenen Personen erfolgen, die nach dem angenommenen Schuldverhältnis bzw Zweck der Vermögensverschiebung Leistender und Leistungsempfänger sein sollten. Im Zweifelsfall ist bei einem Verwalter anzunehmen, dass er eine Ablöse für den Vermieter vereinbart und entgegennimmt (vgl dazu RIS RS0118133, MietSlg 58.292).

Schließlich ist für Rückforderungen verbotener Leistungen nach § 27 Abs 1 MRG der außerstreitige Weg zu beschreiten.

Fazit:

Durch § 27 MRG soll im Vollanwendungsbereich des MRG einer unsachgemäßen Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Erlangung eines Mietgegenstandes gegengesteuert werden, sei es, dass dieser zwischen neuem Mieter und Vermieter, Vormieter oder sonstigen Dritten stattfindet. Entscheidend ist die Frage, ob eine gleichwertige Gegenleistung erbracht wird oder nicht.

Sofern keine Ausnahme dieser Verbotsbestimmungen vorliegt, kann eine nach dieser Bestimmung ungerechtfertigte Zahlung auf dem außerstreitigen Wege zurückgefordert werden.

Daneben stellen ungültige Vereinbarungen eine Verwaltungsübertretung dar, die iSd § 27 Abs 5 MRG zu sanktionieren ist.

Autor:

Herr Dr. Olaf Rittinger ist selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg. Eines seiner Spezialgebiete ist das Miet- und Wohnrecht. Als Gastautor schreibt er regelmäßig Artikel für Wohnrecht online.

www.ra-rittinger.at