Die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen. Dass eine funktionsfähige Heizungsanlage nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht, begründet keine Erhaltungspflicht des Vermieters.

Ist die Frist zur Anfechtung einer „Dominatorentscheidung“ nach § 24 Abs 6 WEG 2002 bzw zur Vorgehensweise gegen eine Maßnahme des Mehrheitseigentümers nach § 30 Abs 2 WEG 2002 abgelaufen, so ist ein Beschluss (hier: auf Vorschreibung einer Rücklage) rechtsgültig und damit bindend geworden. Das gilt auch für eine Dominatorentscheidung.

Für die Kaufpreisforderung eines Bauträgers gilt die allgemeine dreißigjährige Verjährungsfrist des § 1478 ABGB. Die dreijährige Verjährungsfrist ist nur für Kaufpreisforderungen betreffend die Veräußerung beweglicher Sachen anzuwenden. Ist der mit dem Bauträger geschlossene Vertrag als Werkvertrag zu qualifizieren, verjähren die Werklohnforderungen binnen dreier Jahre.

Wird die Gesamtheit eines Hausgartens mit Terrassenplatten belegt, liegt eine Widmungsänderung von Garten zu Terrasse vor, die nicht als bagatellhafte Umgestaltung, sondern als zustimmungspflichtige Änderung iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 zu sehen ist.

Wird nachträglich zur Wohnung ein weiteres Objekt als „Praxisräume“ zur Ausübung des Berufs angemietet, um den Weg zum Arbeitsplatz zu verkürzen und dieser Mietvertrag mit demselben Endtermin wie bei der Wohnung begrenzt, so ist die daraus erfließende Befristung zulässig und wirksam.

Wird durch einen beklagten Wohnungseigentümer eine schuldbefreiende gerichtliche Hinterlegung nach § 1425 ABGB vorgebracht, so ist es unklar, ob er noch Zahlungen zu leisten hat. Hierüber ist gem § 36 Abs 2 WEG 2002 mittels abgesondertem Beschluss zu entscheiden. Die Ausschlussklage ist bei rechtzeitiger Zahlung auch dann abzuweisen, wenn den Beklagten am Rückstand grobes Verschulden trifft. Das Gesetz gewährt dem Betroffenen daher immer eine – durch die Prozesskosten teuer erkaufte – Nachfrist für die Zahlung.

Ein dringendes Wohnbedürfnis gemäß § 14 Abs 3 MRG (mit Verweis auf § 30 Abs 2 Z 5 MRG) ist nur dann nicht gegeben, wenn eine andere ausreichende Unterkunft zur Verfügung steht. Die alternative Wohnmöglichkeit muss rechtlich gleichwertig und abgesichert sein.

Der Ersatzanspruch eines Liegenschaftseigentümers, der die Verpflichtung des Nachbarn auf Errichtung bzw Wiederherstellung eines Grenzzauns nach § 858 ABGB selbst erfüllt hat, richtet sich nach § 1042 ABGB. Der Umfang des Regressanspruchs ist zweifach begrenzt: durch die Leistung des Verkürzten und den Umfang der Verpflichtung des Bereicherten. Der regressberechtigte Nachbar ist nicht verpflichtet, die billigste Einfriedungslösung zu wählen.

Bloße, das Kundenverhalten beeinflussende Ursachen des Umsatzrückgangs schränken die Nutzungsmöglichkeit eines konkreten Bestandobjekts nicht unmittelbar ein. Solche Umsatzrückgänge sind daher dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und rechtfertigen eine Minderung des vereinbarten Mietzinses nicht. Solche Auswirkungen der Pandemie sind keine Gebrauchsbeeinträchtigungen des vom Vermieter vereinbarungsgemäß zur Verfügung zu stellenden Objekts. Die §§ 1096, 1104 f ABGB bilden daher keine Basis für eine allein darauf aufbauende Mietzinsminderung.

Eine von einem Wohnungseigentümer zwischen zwei Hausgärten angestrebte Sichtschutzwand gilt auch dann nicht als Befriedigung von Luxusbedürfnissen, wenn sich auf dem Grundstück dieses Wohnungseigentümers möglicherweise tatsächlich Luxusausstattung (Swimmingpool und Pavillon) befindet. Nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der übrigen Miteigentümer (hier: teilweise Sichteinschränkung) ist iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 beachtlich.

Ein pandemiebedingt für Fitnessstudios verordnetes Betretungsverbot erfüllt den Tatbestand des § 1104 ABGB („Seuche“), weswegen für die Dauer des Betretungsverbot kein Mietzins zu bezahlen ist. Sobald das Betretungsverbot aber aufgehoben und das Bestandobjekt wieder nutzbar ist, ist auch der Mietzins wieder zu entrichten. Die Höhe richtet sich nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung und ist unter Anwendung der relativen Berechnungsmethode gegebenenfalls entsprechend zu mindern.

Die Selbstverwaltung einer Liegenschaft durch ihre Miteigentümer ist der gesetzliche Normalfall. Befindet sich eine Liegenschaft im Hälfteeigentum, ist Selbstverwaltung aber nur möglich, wenn die beiden Anteilseigner über die Verwaltung ein Einvernehmen erzielen. Die Einigung muss alle Verwaltungsagenden umfassen. Mangels einer solchen Einigung ist im Interesse beider Anteilseigner ein Verwalter zu bestellen.

Nimmt ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt vor, obwohl die Änderungen schutzwürdige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigen können (§ 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002), können die übrigen Wohnungseigentümer gegen ihn mit der Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB vorgehen. Wohnungseigentümer sind also berechtigt, eigenmächtige Eingriffe auch eines anderen Wohnungseigentümers in das gemeinsame Eigentum mit Eigentumsfreiheitsklage abzuwehren.

Die Wohnungseigentumstauglichkeit eines Objekts erfordert nach § 2 Abs 2 WEG 2002 die bauliche Abgeschlossenheit nach allen Seiten. Bauliche Änderungen an Objekten durch Verbindung mit Objekten auf einer Nachbarliegenschaft beseitigen deren Wohnungseigentumstauglichkeit und zwar auch dann, wenn der Mit-und Wohnungseigentümer des Objekts und der Eigentümer der Nachbarliegenschaft ident sind.

Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentumsbewerber- und Eigentümer untereinander sind nur dann nach § 38 WEG 2002 zu beurteilen, wenn es sich um Spätwirkungen der Vertragsübermacht des Wohnungseigentumsorganisators handelt. Die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer sind jedenfalls nicht unbillig beeinträchtigt, wenn eine Benützungsvereinbarung für alle Wohnungseigentümer einer Dachgeschosswohnung gleichermaßen die alleinige Nutzung des zur jeweiligen Wohnung führenden Stiegenaufgangs vorsieht.

Auch auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnisse können einvernehmlich zu einem bestimmten Endtermin aufgelöst werden. Eine solche Auflösung ist nur dann unzulässig, wenn durch sie zwingende mieterschutzrechtliche Bestimmungen des MRG umgangen werden sollen. Ein Verzicht des Mieters auf seine Rechte ist nur bei Wegfall seiner Zwangslage möglich. Wünscht der Mieter explizit die Kündigung und wird diese vom Vermieter auch angenommen, ist von einer einvernehmlichen Auflösung auszugehen.

Von einer die schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigenden Veränderung der äußeren Erscheinung des Hauses ist jedenfalls bei Verschlechterung des Erscheinungsbildes auszugehen. Stört der geplante, wuchtige und wie ein Fremdkörper wirkende Zubau eines Wintergartens auf einer Terrasse das feingliedrige Erscheinungsbild der Wohnhausanlage, kann von einer erheblichen Beeinträchtigung iSd § 16 Abs 2 Z 1 WEG 2002 ausgegangen werden.

Bloße Zweckmäßigkeitserwägungen und eine Steigerung des Wohnwerts einer Wohnung reichen für die Annahme eines wichtigen Interesses iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 in der Regel nicht aus.

Durch die Errichtung eines Wintergartens werden allgemeine Teile der „Außenhaut“ des Hauses in Anspruch genommen. Es besteht die Möglichkeit einer Beeinträchtigung der Interessen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer, weshalb die Qualifizierung als bagatellhafte Änderung zu verneinen ist. Solche Änderungen sind als zustimmungspflichtig zu qualifizieren.

Für die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts ist die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer maßgebend, die üblicherweise im Wohnungseigentumsvertrag enthalten ist. Wurde den Kaufverträgen zwischen Wohnungseigentumsorganisator und Käufern lediglich der nicht vereinbarte Entwurf eines Wohnungseigentumsvertrags beigelegt, ist es nicht korrekturbedürftig, wenn bzgl der Widmung auf den Inhalt der Kaufverträge abgestellt wird und nicht auf den nicht verbindlich gewordenen Entwurf.

Ein Stellplatz für ein Kraftfahrzeug in einer Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage ist als „Einstellplatz (Garage)“ iSd § 6 Abs 1 Z 3 lit a ERVO 1994 anzusehen, weshalb die gemeinnützige Bauvereinigung zur Verrechnung des dort als Höchstbetrag vorgesehenen Pauschalbetrags zur Deckung der ordentlichen Verwaltungskosten zulässig ist.

Die ausdrückliche Feststellung, dass zwischen den Parteien zu keinem Zeitpunkt eine Einigung über die Höhe des für die beiden neu errichteten Terrassen zu zahlenden Mietzinses erzielt wurde, bezieht sich nur auf eine ausdrückliche Vereinbarung eines Mietzinses. Ob eine solche Vereinbarung allenfalls konkludent zustande gekommen ist, ist eine Frage der rechtlichen Beurteilung. Allein der Umstand, dass die Klägerin von einer Nutzung der noch nicht benützungsbewilligten Terrassen durch die Beklagten wusste, lässt keinen Schluss auf eine konkludente Mietzinsvereinbarung, welchen Inhalts auch immer, zu.

Zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten gehören auch dann noch zur Erhaltung bestehender Anlagen, wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustands handelt und wenn dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserungen“ anzusehen sind.

Mit dem Übergang des Mit- und Wohnungseigentums an den Einzelrechtsnachfolger verliert der Miteigentümer seine bisherige Rechtsposition und kann als liegenschaftsfremde Person mit den Mit- und Wohnungseigentümern keine dem WEG unterliegende Benützungsregelung abschließen.

Errichtet ein Mieter auf eigenen Wunsch und auf eigene Kosten einen vom Vermieter genehmigten Zubau und wird aus diesem Grund der Mietzins erhöht, verstößt das nicht gegen die Verbotsnorm des § 27 Abs 1 Z 5 MRG, wenn sich der Mieter nicht in einer Zwangssituation befindet und der Vermieter auch eine Gegenleistung erbringt, wie die Zustimmung zur baulichen Veränderung der Liegenschaft sowie die Übernahme der Erhaltungspflicht nach § 3 MRG und der Pflicht zum Investitionsersatz nach § 10 MRG.