Mag. Sandrini, Jurist der Mietervereinigung Österreichs, erläutert in seinem Beitrag anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, in welchen Fällen eine sog. „Inventarmiete“ nicht gerechtfertig ist.

Gastautor Mag. Hans Sandrini erläutert in diesem Beitrag, welche Probleme bei der Berechnung des zulässigen Möbelentgelts auftreten können. Warum ist die von der Rechtsprechung entwickelte Formel zur Errechnung nicht mehr zeitgemäß?

Der OGH sieht eine Klausel, mit welcher die Erhaltungs- und Erneuerungspflichten generell auf den Mieter überwälzt werden, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht, an.

Gastautor Mag. Ortbauer stellt die bisherige Judikatur und Rechtsmeinung dazu dar. Eine aktuelle OGH-Entscheidung hat erstmals die Vereinbarung eines Entgelts gem § 25 MRG für eine Terrasse für zulässig erklärt, die nachträglich mitvermietet wurde.

Es darf nach § 25 MRG nur dann ein angemessenes Entgelt vereinbart werden, wenn der Vermieter dem Hauptmieter eines Mietgegenstands beistellt oder sich selbst zu anderen Leistungen verpflichtet.

Ein Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände muss gesondert vereinbart werden.

Weist eine Mietvertragsklausel eine gröblich benachteiligende Wirkung iSd § 879 Abs 3 ABGB auf, stellt sie damit eine sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht dar.

Die MRN 2001 (BGBl I 2001/161) stellt klar, dass mit der Bestimmung des § 45 MRG in der neuen Fassung eine „Wertbeständigkeit des Mietzinses“ bewirkt und damit eine Anhebung früher vereinbarter Hauptmietzinse auf gesetzlich normierte Beträge als Mindestmietzins in der Höhe der Summe aus vereinbartem Hauptmietzins und dem gesetzlichen Zuschlag bezweckt werden sollte. Die Unterscheidungen zwischen Hauptmietzins und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen wurden obsolet.

Mietzinsüberprüfungsanträge sind nach § 16 Abs 8 MRG so auszulegen, dass eine Überprüfung der gesetzlichen Zulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses im sachlich notwendigen Umfang gewährleistet ist. Ein zeitlich nicht eingeschränktes Begehren auf Feststellung der Überschreitung des zulässigen Mietzinses durch Vorschreibung eines bestimmten Hauptmietzinses beinhaltet daher das Begehren auf Feststellung der gesetzlichen Unzulässigkeit des vereinbarten Hauptmietzinses.

Die vom Mieter für die Überlassung eines Mietgegenstandes in Hauptmiete zu entrichtenden Mietzinsbestandteile sind im Gesetz abschließend aufgezählt.

Die „Feststellung“ des nach § 16 Abs 1 MRG zulässig zu vereinbarenden Hauptmietzinses fällt zwar in die – revisible – rechtliche Beurteilung, die allerdings immer von den Umständen des Einzelfalls abhängt, was die Möglichkeit einer Anrufung des OGH auf die Geltendmachung grober Beurteilungsfehler einengt.

Der Gesetzgeber wollte mit der Verweisung der Entscheidung über die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags in das Außerstreitverfahren die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückgabe der Kaution im Streitverfahren gerade nicht einschränken.

Es besteht nach ständiger Rechtsprechung die Möglichkeit, aufgrund schlüssiger Verweisungen und sachlicher Nähe in das wohnrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen zu werden.

Eine ohne hohes Sicherstellungsbedürfnis vereinnahmte Barkaution von ATS 81.000,– kann, auch dann, wenn sie elf Monatsmieten entspricht, nicht als ungewöhnlich im Sinne des § 2 Abs 1 MRG angesehen werden.

Die Auslegung eines Vertrags, die Frage, ob ein Anerkenntnis vorliegt und Rechtsausführungen zu einer Mietzinsminderung stellen nach den konkreten Umständen zu lösende Fragen des Einzelfalles und somit keine erheblichen Rechtsfragen dar.

Als Folge der Verletzung der nebenvertraglichen Sorgfaltspflicht haftet der Bestandnehmer dem Bestandgeber auch für im Zuge von Umbau- oder Sanierungsarbeiten schuldhaft herbeigeführte Beschädigungen an der Substanz des Hauses, wobei er für das Verschulden eines von ihm beauftragten Bauunternehmers nach § 1313a ABGB einzustehen hat.