Roman Reßler | News | 11.03.2021

Zur mietrechtlichen Rügeobliegenheit des Mieters bei befristeten Mietverhältnissen

Gastautor Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, was bei einem befristeten Mietverhältnis bei einer Mängelrüge wegen einer fehlenden Heizung im Bad beachtet werden muss.

Rechtliche Ausgangslage

Im Vollanwendungsbereich des MRG richtet sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung nach dem Ausstattungszustand im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt hat und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige behoben hat. Bei befristeten Mietverhältnissen entspricht der Mieter seiner Rügeobliegenheit nur, wenn er sie vor Beendigung des Mietverhältnisses erhebt und die Anzeige so rechtzeitig erfolgt ist, dass der Vermieter den Mangel bzw die Unbrauchbarkeit des Ausstattungsmerkmals noch vor Vertragsende beheben kann.

Aktuelle OGH-Entscheidung: Sachverhalt

Der Entscheidung des OGH vom 10.12.2020, 5 Ob 146/20m lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Im gegenständlichen Fall mieteten die Mieter als Antragsteller im Rahmen eines befristeten Mietvertrages eine Wohnung, deren Badezimmer über keine eigene Heizquelle verfügte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, aber noch vor Ablauf der 6-Monatsfrist beantragten die Mieter vor der Schlichtungsstelle die Überprüfung der Angemessenheit des Hauptmietzinses und begründeten diesen Antrag unter anderem auch im Fehlen einer Heizquelle im Bad.

Sowohl das Erstgericht als auch das Rekursgericht gingen von einem nicht rügepflichtigen Fehlen eines Ausstattungsmerkmals aus und stuften die Wohnung in Kategorie C ein.

OGH zur Rügeobliegenheit des Mieters

In seiner rechtlichen Begründung hielt das Höchstgericht hinsichtlich der mietrechtlichen Rügeobliegenheit des Mieters zunächst fest, dass sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung grundsätzlich nach den Ausstattungszustand dieser im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages richtet. Erst durch die Wohnrechtsnovelle 2006 wurde eine mietrechtliche Rügeobliegenheit des Mieters eingeführt.

Ist nämlich im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit dem Vermieter angezeigt hat und der Vermieter den Mangel nicht binnen angemessener Frist, höchstens aber binnen 3 Monate ab Zugang an der Anzeige behoben hat. Im gegenständlichen Fall haben die Mieter die fehlende Beheizbarkeit des Badezimmers nach Beendigung des auf 3 Jahre befristeten Mietverhältnisses mit ihren an die Schlichtungsstelle gerichteten Antrag geltend gemacht.

Die Bestimmung des § 15a Abs 2 Satz 3 MRG, welche die Rügeobliegenheit des Mieters regelt, differenziert nicht zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen, sodass diese für beide Arten von Mietverhältnissen gilt. Die Präklusivbestimmung des § 16 Abs 8 MRG beschränkt die Geltendmachung der Unzulässigkeit von Hauptmietzinsvereinbarungen auf einen dreijährigen Zeitraum. Dies ist bei unbefristeten Verträgen unproblematisch. Nach Verstreichen dieser Zeit ist der vereinbarte oder aufgrund gesetzlicher Bestimmungen angehobene Mietzins saniert. Die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung kann vom Mieter nicht mehr geltend gemacht werden. Eine danach erhobene Rüge nach § 15 Abs 2 Satz 3 MRG bleibt daher ohne Folgen für den vereinbarten Mietzins.

Rügeobliegenheit bei befristeten Mieterverhältnissen

Nach Ansicht des Höchstgerichtes bedeutet jedoch die Verlängerung der Frist nach § 16 Abs 8 MRG nicht, dass der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag die Rüge nach § 15a Abs 2 MRG auch noch innerhalb von 6 Monaten nach Beendigung des befristeten Vertragsverhältnisses erheben kann. Daraus folgt im Klartext, dass bei befristeten Vertragsverhältnissen der Mieter seiner Rügepflicht nach § 15a Abs 2 MRG nur dann entspricht, wenn er sie vor Beendigung des Mietverhältnisses erhebt und die Anzeige so rechtzeitig erfolgt, dass der Mieter den Mangel noch vor Vertragsende beheben kann.

Für den konkreten Fall bedeutet dies, dass die von den Antragstellern (Mietern) nach Beendigung des auf drei Jahre befristeten Mietvertrags in ihrem Antrag an die Schlichtungsstelle aufgenommene Rüge verspätet war. Dies führt im Endergebnis dazu, als ob der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter gar nicht angezeigt hat. Somit war das Fehlen der zeitgemäßen Bademöglichkeit für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nicht mehr zu berücksichtigen, was eine Einstufung in Kategorie A zur Folge hatte. Dies führte im Endergebnis zu einer erheblichen Reduktion des Mietzinsrückzahlungsanspruches durch den Mieter.

Fazit

Der vorliegenden Entscheidung ist vorbehaltslos zuzustimmen, zumal in gegenständlichen Fall der Mieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen des Schlichtungsstellenverfahrens die Mängelrüge erhoben hat und somit dem Vermieter jegliche Möglichkeit zur Sanierung des Mangels genommen wurde.

Autor

Mag. Roman Reßler ist Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum. Schon während seines Studiums war er als Eigentümer von Liegenschaften mit Fragen des Miet- und Wohnrechts beschäftigt. Nach Absolvierung des rechtswissenschaftlichen Studiums und des Gerichtsjahres mit dem Schwerpunkt „Wohnrecht“ sammelte er weitere praktische Erfahrungen in einer Hausverwaltung. Im Jahre 2001 begann er seine Tätigkeit als Rechtsberater im Zentralverband Haus und Eigentum, wo er für die persönliche Mitgliederberatung verantwortlich ist.

Neben seiner Tätigkeit als Rechtsberater verfasst er auch juristische Fachartikel in der monatlich erscheinenden Mitgliederzeitung „Haus & Eigentum“.