Andrea Weisert | News | 27.05.2017

Erhaltungspflichten des Vermieters: Thermenerhaltung

Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlagen im ortsüblichen Zustand zu erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen.

Im Bereich des MRG kann diese Erhaltungspflicht (§ 3 MRG) nicht vertraglich abgeändert werden.

Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 umfasst die Erhaltungspflicht auch die zur Erhaltung von mitvermieteten Heizthermen, Warmwasserboilern und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen des Hauses nötigen Arbeiten.

Was zählt zu den Erhaltungsarbeiten?

Die Erhaltungsarbeiten (entsprechend der ob genannten Gesetzesstelle) betreffen folgende Bereiche:

• Arbeiten, die zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses erforderlich sind (allgemeine Teile), dazu gehören zB Dach, Fassade, Außenfenster, Stiegenhaus usw.
• Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietgegenstände des Hauses erforderlich sind, diese jedoch nur dann, wenn es sich um die Behebung von ernsten Schäden des Hauses (zB Mauerfeuchtigkeit, Rohrbruch, Elektroleitungen) oder um die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung handelt, oder wenn sie erforderlich sind um einen vermieteten Mietgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben
• Heiztherme, Warmwasserboiler, sonstige Wärmebereitungsgeräte
• Gemeinschaftsanlagen (zB Zentralheizung, Lift, Gegensprechanlage, Gemeinschaftswaschküche etc.)
• Öffentlich rechtliche Verpflichtungen (zum Beispiel Anschluss an Wasserleitung, Kanalisierung, usw.)
• Energiesparende Maßnahmen zur Senkung
• Messvorrichtung zur Verbrauchsermittlung

Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten durch den Mieter

Sollte ein Vermieter seiner Erhaltungsverpflichtung nun nicht nachkommen, kann jeder Mieter dies durchsetzen lassen, einerseits über Gerichtsweg, andererseits kann auch – bei Vorliegen eines Baumangels – die Baupolizei verständigt werden.

Im zweiteren Fall wird die Baupolizei nach Besichtigung und Feststellung allfälliger relevanter Mängel einen Bauauftrag erteilen, dies natürlich nur dann, wenn der Zustand des Hauses vom baubehördlich bewilligten Zustand abweicht.

Ansonsten kann bei Unterlassung von Erhaltungs- (oder Verbesserungs-)arbeiten durch den Vermieter auf Antrag durch das Gericht (bzw. Gemeinde – Schlichtungsstelle) die Durchführung der unterlassenen Arbeiten aufgetragen werden (§ 37 Abs 1 Z 2 MRG).