WEKA (ffa) | News | 16.01.2018

Rechtmäßigkeit der Zahlungsverpflichtung von Mieter/innen zur Rechtsgeschäftsgebühr

Die Klausel, wonach der Mieter/die Mieterin die Rechtsgeschäftsgebühr zur Gänze trägt, ist zulässig, da der Umstand, dass sie üblicherweise auf Mieter/innen überwälzt wird, der Grund ihrer Aufhebung ist.

OGH: Folgende Klausel wurde im Rahmen einer Verbandsklage mit der Begründung angefochten, sie verstoße gegen § 896 ABGB und sei somit gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB:

„35.) Die mit der schriftlichen Errichtung des Mietvertrages verbundene gesetzliche Rechtsgeschäftsgebühr (Bestandsvertragsgebühr) trägt der Mieter und beträgt diese EUR 192,96 welche spätestens bei der Wohnungsübergabe bar hinterlegt wird.“

Die Frage, ob bzw unter welchen Umständen die gänzliche Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr auf Mieter/innen rechtmäßig ist, ist in Lehre und Rechtsprechung strittig.

Während Teile der Lehre von der Zulässigkeit der Überwälzung ausgehen (Kuprian grundsätzlich, Vonklich zumindest im Bereich des WGG aufgrund des Kostendeckungsprinzips), gehen andere eher von ihrer Unzulässigkeit aus (Prader fordert eine sachliche Rechtfertigung zB in den Wohnbauförderungsgesetzen, Böhm sieht §§ 15 und 22 MRG durch die Überwälzung verletzt).

In der Judikatur wurde die Rechtmäßigkeit der Überwälzung etwa aufgrund des Kostendeckungsprinzips des WGG (5 Ob 217/16x) oder aufgrund dessen Voraussetzung für den Erhalt von Wohnbeihilfe oder von Wohnbauförderungen (5 Ob 183/16x) angesehen. Als benachteiligend wurde in der Entscheidung 7 Ob 78/06f eine Klausel angesehen, weil sie sich nicht auf die Rechtsgeschäftsgebühr beschränkte und somit als intransparent aufzuheben war, die Entscheidung ist für diesen Fall somit nicht relevant.

Ein Verstoß gegen §§ 15 und 22 MRG liegt in der Überwälzung der Rechtsgeschäftsgebühr nicht vor, da sich diese Normen nur auf die Miete und die Betriebskosten beziehen.

Mit BGBl I Nr 147/2017 wurde mit Wirksamkeit 11.11.2017 die Rechtsgeschäftsgebühr schließlich aufgehoben. Der Initiativantrag begründet die Aufhebung damit, dass die Gebühr üblicherweise auf Mieter/innen überwälzt wird. Damit ist aber die Klausel, die dieser Geschäftspraxis entspricht, nicht gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.