Hans Sandrini | News | 13.05.2019

Das Möbelentgelt nach § 25 MRG im Lichte fehlender Erhaltungspflichten des Vermieters

Gastautor Mag. Hans Sandrini erläutert in diesem Beitrag, welche Probleme bei der Berechnung des zulässigen Möbelentgelts auftreten können. Warum ist die von der Rechtsprechung entwickelte Formel zur Errechnung nicht mehr zeitgemäß?

Ausgangslage

Die von der Rechtsprechung entwickelte Formel zur Errechnung der zulässigen Möbelmiete nach § 25 MRG, setzt sich aus der Amortisationsquote (nach dem Nutzungswert und der voraussichtlichen Nutzungsdauer) und einem angemessenen Gewinn zusammen (vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht²³ § 25 MRG, Rz 2).

Daraus resultiert, dass sich im Falle einer kürzeren Restnutzungsdauer eines Inventargegenstands ein höheres Entgelt ergibt, als unter der Annahme einer längeren Restnutzungsdauer.

Bei einer Kücheneinrichtung mit einem Neuwert von beispielsweise EUR 2.000,– würde sich also unter der Annahme einer 10-jährigen Nutzungsdauer ein Möbelentgelt von EUR 18,67 netto ergeben (EUR 2.000,-/120 Monate + 12 %), unter der Annahme einer 20-jährigen Nutzungsdauer hingegen nur die Hälfte dieses Werts, also EUR 9,33 netto (EUR 2.000,-/240 Monate + 12 %).

Problemstellung

Die dargestellte Berechnungsmethode erscheint insofern nicht sachgerecht, als bei Vorliegen eines Hauptmietverhältnisses den Vermieter für die mitvermieteten Einrichtungsgegenstände keine Erhaltungspflicht trifft. § 3 MRG ist eine Spezialnorm, die im Bereich der Erhaltung eine vollständige und andere Regelung trifft als die dadurch partiell verdrängte Generalnorm des § 1096 ABGB. (vgl 5 Ob 17/09z; 7 Ob 117/09w)

Wie in weiterer Folge aufgezeigt werden soll, liegt der Berechnungsformel aber sehr wohl der ursprüngliche Gedanke zugrunde, dass den Vermieter eine Erhaltungspflicht für das mitvermietete Inventar treffen würde. Das Fehlen der Erhaltungspflicht für das Inventar hat sich daher reduzierend auf die Möbelmiete auszuwirken.

In diesem Zusammenhang ist noch berücksichtigen, dass die Präklusionsvorschrift des § 16 Abs 8 MRG auf die Überprüfung der Angemessenheit des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände (Möbelmiete) analog anzuwenden ist (5 Ob 115/00y; 5 Ob 52/02m; 5 Ob 101/03v). Der so errechnete Betrag kann monatlich während der gesamten Vertragsdauer und nicht nur während des Zeitraums der Restnutzungsdauer verlangt werden (vgl 5 Ob 263/02s, 7 Ob 42/07p, 9 Ob 55/07i). Nach stRsp endet die Zinsminderung auch dann, wenn der Bestandnehmer den Mangel selbst behebt. (vgl Pletzer in Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner (Hrsg) GeKo Wohnrecht I § 1096 ABGB Rz 118)

Im mietrechtlichen Beratungsalltag, wird die dargestellte Rechtssituation von auskunftssuchenden MieterInnen zumeist mit Verwunderung aufgenommen. Wie lässt es sich schließlich erklären, dass die Möbelmiete bei einem teureren Inventargegenstand mit einer längeren Restnutzungsdauer niedriger ausfällt, als bei einem billigeren Gegenstand mit niedrigerer Lebensdauer, obwohl den Vermieter gerade keine Erhaltungspflichten treffen.

Im Sinne dieser Berechnungsformel hat ein Vermieter in einem Verfahren auf Überprüfung der Inventarmiete für seinen Prozessstandpunkt zu argumentieren, dass bspw eine Kücheneinrichtung eine weniger lange Lebensdauer aufweisen würde, um darzulegen, dass die Miete dafür höher sein darf. Oder umgekehrt, muss der Mieter beweisen, dass die Einbauküche nicht nur 10 Jahre hält, sondern 20 Jahre, damit eine höhere Überschreitung daraus resultiert.

Zur Entwicklung der Berechnungsformel zum Möbelentgelt

Die Rechtsprechung zur Berechnung der angemessenen Inventarmiete gründet sich ursprünglich auf die Bestimmung des § 14 Abs 2 MietG, mit der die Zinsbildung für Untermietverhältnisse geregelt wurde (vgl MietSlg 7.226, LG Wien 1.12.1959, 41 R 992/59). Diese Bestimmung war gemäß § 15 MietG auch für Hauptmietverhältnisse sinngemäß anzuwenden.

Somit geht die heute weiterhin in Anwendung stehende Berechnungsformel für die Ermittlung des zulässigen Entgelts auf jene Rechtsprechung zurück, die sich in ihrem Ursprung nur auf Untermietverhältnisse bezogen hat. Im Gegensatz zu Hauptmietverträgen wird bei einem Untermietverhältnis die umfassende Erhaltungspflicht des § 1096 Abs 1 ABGB nicht durch eine spezielle Erhaltungsregelung des MRG (bzw. MietG) verdrängt. (vgl Palten, Untermiete (2002) [Rz 35]).

Dessen ungeachtet wird die Berechnungsmethode aber in gleicher Weise für Hauptmietverhältnisse angewendet (vgl zB LGZ Wien, 9.4.2008, MietSlg 60.309).

Lösungsansatz

Die zur Errechnung des zulässigen Möbelentgelts entwickelte Formel geht wie aufgezeigt auf die Zeit zurück, bevor durch den Obersten Gerichtshof das Verhältnis zwischen § 3 MRG und § 1096 ABGB klargestellt wurde (vgl 5 Ob 17/09z; 7 Ob 117/09w). Die Rechtsprechung zur Berechnung eines angemessenen Entgelts für Inventargegenstände gemäß § 25 MRG nimmt unterdessen weiterhin keine Unterscheidung vor, ob den Vermieter eine Erhaltungspflicht für die überlassenen Möbel trifft oder nicht.

Da im Gegensatz zu einem Untermietverhältnis den Vermieter eines Hauptmietverhältnisses keine gesetzlich vorgesehene Erhaltungspflicht an den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen trifft, hat sich dies reduzierend auf die Angemessenheit auszuwirken. Richtigerweise wird somit ein im Ermessen des Gerichts (bzw. der Schlichtungsstelle) anzusetzender Abschlag vorzunehmen sein, um den Umstand der fehlenden Erhaltungspflicht des Vermieters entsprechend Rechnung zu tragen.

Autor

Mag. Hans Sandrini ist Jurist der Mietervereinigung Österreichs mit langjähriger Beratungserfahrung in sämtlichen Bereichen des österreichischen Wohnrechts und Vertretungstätigkeit in allen Angelegenheiten des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens.