Eva-Maria Hintringer | News | 06.04.2020

Eigentumsfreiheitsklage wegen Errichtung eines Hochbeets durch anderen Wohnungseigentümer gerechtfertigt?

Wurde die Nutzung einer Gartenfläche einschließlich der Errichtung eines Gemüsegartens genehmigt, so umfasst eine solche Genehmigung auch die Anlage eines Hochbeets und die Errichtung einer Pergola.

Geschäftszahl

OGH 18.12.2019, 5 Ob 186/19t

Norm

§ 16 WEG 2002; § 523 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Die Zustimmung der Wohnungseigentümer zu Änderungen iSd § 16 Abs 2 WEG 2002 ist nach dem objektiven Erklärungswert zu beurteilen. Wurde die Nutzung einer Gartenfläche einschließlich der Errichtung eines Gemüsegartens genehmigt, so umfasst eine solche Genehmigung auch die Anlage eines Hochbeets und die Errichtung einer Pergola, weil nicht zwingend davon ausgegangen werden kann, dass sich die Genehmigung ausschließlich auf den Status quo zum Zeitpunkt der Zustimmung bezog.

OGH: Der Wohnungseigentümer ist zu Änderungen seines Wohnungseigentumsobjekts (im Anlassfall: Einbeziehung einer Gartenfläche als allgemeiner Teil durch Errichtung eines Abgangs vom Wohnungseigentumsobjekt, Gestaltung der Gartenfläche) unter den Voraussetzungen des § 16 Abs 2 WEG 2002 berechtigt. Holt er für die Änderung nicht die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer ein oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Wohnungseigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann nach stRsp mit Eigentumsfreiheitsklage (§ 523 ABGB) in Anspruch genommen werden.

Im Anlassfall erteilte die Mehrheits-(wohnungs-)eigentümerin (Wohnungseigentumsorganisatorin), die auch als „Bevollmächtigte der übrigen Miteigentümer“ auftrat, bereits anlässlich des Verkaufs des Wohnungseigentumsobjekts dem beklagten Erwerber schriftlich ihr Einverständnis zur Errichtung eines Abgangs vom Wohnungseigentumsobjekt auf die umliegende Gartenfläche.

Die schriftlichen Vereinbarungen wurden den übrigen Wohnungseigentümern zwar erstmals während des gegenständlichen Verfahrens im Jahr 2017 übermittelt. Die Einbeziehung und Nutzung der nunmehr umstrittenen Gartenfläche einschließlich der Errichtung eines Gemüsegartens war ihnen aber spätestens seit der vor Ort stattfindenden Eigentümerversammlung, deren Thema die Zuweisung des Gartens an das Wohnungseigentumsobjekt des Beklagten war, im Juli 2013 bekannt.

Die Wohnungseigentümer haben diesen Veränderungen der Wohnungseigentumsobjekte nie widersprochen. 2014 errichtete der beklagte Wohnungseigentümer auf der Gartenfläche ein Hochbeet sowie eine aus zwei Seitenpfosten und einer Querstange bestehende Pergola. Auch dieser – allen ersichtlichen und bekannten – baulichen und gärtnerischen Gestaltung wurde vor Einleitung des Verfahrens nicht widersprochen.

Gemessen am objektiven Erklärungswert haben somit sämtliche Wohnungseigentümer der Änderung des Wohnungseigentumsobjekts durch Einbeziehung und Gestaltung der Gartenfläche in dem Ausmaß, wie es sich bei Eigentümerversammlung der Gesamtheit der Miteigentümer darstellte, zugestimmt. Wenngleich sie zu dem Zeitpunkt noch nicht von der ein Jahr später erfolgten Errichtung eines Hochbeets und einer Pergola wussten, ist daraus eine Einschränkung ihrer Zustimmung auf den Status quo (Gemüsegarten) nicht zwingend abzuleiten. Ein Wohnungseigentümer, der die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Einbeziehung einer Gartenfläche erhält, darf darauf vertrauen, dass ihm damit auch eine gewisse – hier drei Jahre lang unwidersprochen gebliebene – Änderung der Gartengestaltung gestattet wird.

Die Eigentumsfreiheitsklage scheitert daher an der fehlenden Eigenmacht und war somit nicht gerechtfertigt.