WEKA (ffa) | News | 15.02.2018

Ist eine abweichende Vereinbarung nach Nutzwerten unter Ausklammerung von Stellplätzen zulässig?

Der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach Nutzflächen iSd § 16 Abs 1 WGG gebietet zwingend, dass Nutzflächen von Kfz-Abstellplätzen oder Stellplätzen in Garagen bei der Verteilung außer Ansatz zu bleiben haben.

Geschäftszahl

OGH vom 23.10.2017, 5 Ob 144/17p

Norm

§ 16 WGG

Leitsatz

Quintessenz: 

Die Vereinbarung nach Nutzwerten unter Ausklammerung von Stellplätzen war in casu nicht aufzuheben. Die Zulässigkeit der Vereinbarung ergibt sich schon aus einem Größenschluss, da der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach Nutzflächen iSd § 16 Abs 1 WGG zwingend gebietet, dass Nutzflächen von Kfz-Abstellplätzen oder Stellplätzen in Garagen bei der Verteilung außer Ansatz zu bleiben haben.

OGH: Die schriftliche Vereinbarung nach § 16 Abs 5 Z 1 WGG, womit vom Aufteilungsschlüssel nach Nutzflächen oder nach Nutzwerten abgewichen werden kann, benötigt nicht die Einholung eines gerichtlichen Nutzwertgutachtens gem § 16 Abs 4 WGG. Dieses ist schon nach logisch-systematischen Gründen nur für von der Bauvereinigung einseitig festgesetzte Verteilungsschlüssel, die von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs 1 WGG abweichen, notwendig.

Die schriftliche Vereinbarung gem § 16 Abs 5 Z 1 WGG kann zulässig als Summenvereinbarung (inhaltlich übereinstimmende Einzelvereinbarungen zwischen dem Vermieter/der Vermieterin und den einzelnen Mieter/innen) zustande kommen.

In casu wurde vom Rekursgericht die Abrechnung auf Basis des Verhältnisses der Nutzwerte der Wohnungen unter Außerachtlassung der Nutzwerte der Abstellplätze aufgrund des folgenden Punkt V der Vereinbarung für zulässig erklärt:

„1. Die Aufteilung der Gesamtkosten erfolgt grundsätzlich nach dem Verhältnis des Nutzwertes des Nutzungsgegenstandes zum Nutzwert aller in Bestand oder sonstige Nutzung gegebenen oder hiezu geeigneten Wohnungen, Wohnräume und sonstigen Räumlichkeiten der Baulichkeiten.
 2. Abweichend von der Grundregel des Abs 1 vereinbaren die Parteien gemäß § 16 Abs 5 Z 1 WGG folgendes:
 a) Die Aufteilung der Finanzierung der Baukosten nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG erfolgt grundsätzlich auch nach dem Verhältnis der Nutzfläche des einzelnen Nutzungsgegenstandes zur Nutzfläche aller Nutzungsgegenstände; die jedem Mieter vorgeschriebenen Beträge in Form von Annuitäten und für die Rücklage gemäß § 14 Abs 1 Z 8 WGG richten sich allerdings auch nach dem vom Mieter aufgebrachten Eigenmittelanteil im Verhältnis zu dem insgesamt auf ihn entfallenden Finanzierungsbetrag. Je höher der Eigenmittelanteil ist, desto geringer sind die monatlichen Annuitäten und die Vorschreibungen für die Rücklage gemäß § 14 Abs 1 Z 8 WGG. Je geringer der Eigenmittelanteil ist, desto höher sind die monatlichen Annuitäten und die Vorschreibungen für die Rücklage gemäß § 14 Abs 1 Z 8 WGG.
 b) Betriebskosten, öffentliche Abgaben und Kosten der Gemeinschaftsanlagen (Waschküchen, Grünanlagen, Garagen, Kfz-Abstellplätze ua) werden zwischen den Mietern nach dem Verhältnis der Nutzwerte der einzelnen Nutzungsgegenstände zum Nutzwert aller Nutzungsgegenstände aufgeteilt.“

Ob die Vereinbarung richtig ausgelegt wurde, stellt nur bei wesentlicher Verkennung der Rechtslage, die ein unvertretbares Auslegungsergebnis bewirkt, eine erhebliche Rechtslage dar. Eine grobe Fehlbeurteilung liegt im vorliegenden Fall jedoch nicht vor, wenn das Rekursgericht die Ansicht vertritt, dass Abstellplätze zwar unter „Nutzungsgegenstand“ nicht aber unter „sonstige Räumlichkeiten der Baulichkeit“ fallen, da diese Ansicht schon durch den allgemeinen Sprachgebrauch gedeckt ist.

Die grundsätzliche Zulässigkeit des Außerachtlassens von Abstellplätzen begründete das Rekursgericht mit dem Größenschluss zu § 16 Abs 1 WGG – dementsprechend könne eine Vereinbarung nicht unzulässig sein, wenn schon der gesetzliche Verteilungsschlüssel gem § 16 Abs 1 WGG zwingend die Außerachtlassung von Kfz-Abstellplätzen oder Stellplätzen in Garagen bei der Verteilung vorsehe. Dem wurde lediglich der Hinweis auf die Entscheidung 5 Ob 155/08t entgegengesetzt, in welcher diese Frage jedoch ausdrücklich offengelassen wird. Somit liegt auch hier mangels entsprechender Ausführungen keine erhebliche Rechtsfrage vor.

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