WEKA (api) | News | 11.08.2016

Aufwandsersatzanspruch des Mieters vor der WRN 2015 für eine vermietete Therme?

Für Aufwände eines Mieters, die vor Inkrafttreten der WRN 2015 entstanden sind, besteht kein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter, da keine rückwirkende Anwendbarkeit des § 3 Abs 2 Z 2a MRG auf solche Sachverhalte besteht.

Geschäftszahl

OGH 24. Mai 2016, 4 Ob 101/16f

Norm

§ 3 Abs 2 Z 2a MRG, § 1097 ABGB, § 1036 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Das MRG enthält Erhaltungspflichten des Vermieters, die mit der WRN 2015 um die Instandhaltung von mitvermieteten Wärmebereitungsgeräten erweitert wurde. Für Aufwände eines Mieters hinsichtlich eines solchen, die vor Inkrafttreten der Novelle entstanden sind, besteht kein Ersatzanspruch gegenüber den Vermieter, da auf keine rückwirkende Anwendbarkeit des § 3 Abs 2 Z 2a MRG auf solche Sachverhalte aus den Übergangsbestimmungen zur Wohnrechtsnovelle geschlossen werden kann.

OGH: Grundsätzlich fällt es in den Aufgabenbereich des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die Anlagen, welche der Nutzung aller Hausbewohner offen stehen, in einem ortsüblichen Zustand verbleiben und etwaige gesundheitliche Gefahren beseitigt werden, sofern es ihm nach rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten möglich ist. Diese in § 3 Abs 1 MRG enthaltene Regel, wird in Abs 2 hinsichtlich der Aufgabenbereiche näher ausgeführt. So fällt unter die Erhaltungspflicht gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG Arbeiten, die von Nöten sind, um Heizthermen, die vom Mietvertrag umfasst werden, in ihrem Zustand zu bewahren.

Besagte Erhaltungspflicht des Vermieters für Wärmebereitungsgeräte wurde mit der Wohnrechtsnovelle 2015 ins MRG aufgenommen. Die Übergangsbestimmungen zu dieser Novelle finden sich in § 49g MRG. Dieser legt das Inkrafttretungsdatum der Bestimmungen mit dem 1. Jänner 2015 fest, wobei sie auch für bereits davor anhängige gerichtliche Verfahren gelten sollen, die jedoch zu dem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig entschieden worden sind. Abgesehen von den Normen des Mietrechtsgesetzes, sieht das ABGB in § 5 vor, dass Gesetze nicht zurückwirken. Das bedeutet, dass bereits verwirklichte Tatbestände nach der Rechtslage zu dem Zeitpunkt zu beurteilen sind, in dem der Anspruch entstanden ist.

Zu der rückwirkenden Anwendbarkeit von § 3 Abs 2 Z 2a gibt es auch mehrere Meinungen in der Literatur. Stabentheiner betonte, dass im WEG zusätzlich zu dem gleichen Inhalt wie in § 49g MRG, eine rückwirkende Anwendung auf vor dem Inkrafttreten verwirklichte Sachverhalte explizit normiert wurde. Kothbauer bezieht sich mehr auf den ursprünglichen Zweck der Übergangsbestimmung, der darin liegt, zu verhindern, dass aufgrund der Rechtslage vor 01.01.2015 Erhaltungsarbeiten an Wärmebereitungsgeräten gem § 3 Abs 2 Z 2a MRG abgewiesen werden und eine höhere Instanz diese Entscheidung nicht mehr ändern könnte. Böhm ist, ähnlich wie die beiden anderen Autoren, der Meinung, dass eine Anwendbarkeit auf Sachverhalte, die sich bereits vor dem Inkrafttreten der Bestimmung am 1. Jänner 2015 verwirklicht haben, nicht infrage kommt.

Die Aufgabe zur ordnungsgemäßen Erhaltung von Wärmebereitungsanlagen nach dem MRG begründet an sich aber noch keinen Anspruch des Mieters auf Aufwandsersatz. Dafür gilt es Bestimmungen aus dem ABGB näher zu betrachten. In diesem Fall ist § 1097 iVm § 1036 ABGB von Bedeutung. Demzufolge hat jeder Anspruch auf Ersatz der Kosten, die dadurch entstanden sind, dass er einen Aufwand getätigt hat, der einem anderen obliegt. Da dieser Anspruch sofort fällig wird, kann er nur gegen die Person geltend gemacht werden, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter war. Der Ersatzspruch kommt aber nur dann zum Tragen, wenn der Aufwand tatsächlich von der vermietenden Person zu tätigen gewesen wäre.

Wurde, wie in dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall, der Aufwand zur Erhaltung eines Wärmebereitungsgerätes vom Mieter bereits vor 1. Jänner 2015, das Datum an dem § 3 Abs 2 Z 2a MRG in Kraft getreten ist, getragen, kann der Anspruch nicht auf § 1097 iVm § 1036 ABGB gestützt werde, da zu diesem Zeitpunkt noch keine Erhaltungspflicht des Vermieters hinsichtlich einer mitvermieteten Heiztherme bestanden hat. Denn auch § 49g Abs 2 MRG, der besagt, dass die Neuregelung über die Kostentragung der Erhaltung auch in gerichtlichen Verfahren anzuwenden sei, die vor dem 1. Jänner 2015 bereits anhängig waren, aber noch nicht rechtskräftig entschieden wurden, ändert nichts an der Tatsache, dass diese Regelung nicht auf bereits davor verwirklichte Sachverhalte anzuwenden ist.

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