Andrea Weisert | News | 10.12.2019

Nichtzahlung des Mietzinses – Säumige Mieter und langwierige Verfahren

Gastautorin Dr. Andrea Weisert erläutert, welche Möglichkeiten Vermieter bei Säumigkeit des Mietzinses haben. Welche Vorteile hat eine Räumungsklage und was gilt es beim einstweiligen Mietzins zu beachten?

Vermieter kennen das Problem: Mieter, die anfangs pünktlich ihre Miete zahlen, bekommen irgendwann im Laufe der Zeit Probleme, die Miete pünktlich und regelmäßig zu bezahlen, bis zuletzt möglicherweise die monatliche Mietzinszahlung gänzlich ausbleibt.

Auflösung des Mietvertrags bei Säumigkeit?

Stellt die Nichtzahlung des Mietzinses nicht nur einen Kündigungsgrund im MRG-Bereich dar, berechtigt dieser Umstand auch zu einer sofortigen Auflösung des Mietvertragesgem § 1118 ABGB, die Auflösung muss unter Einmahnung und Nachfristsetzung dem Mieter gegenüber natürlich bekanntgegeben werden. Hier reicht ein eingeschriebener Brief, die Auflösung muss nicht gerichtlich geltend gemacht werden wie etwa die Aufkündigung.

Vorteil einer Räumungsklage

Sollte innerhalb dieser Nachfrist keine Zahlung erfolgen, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben.

Gerade Räumungsklagen haben den Vorteil, dass man (grundsätzlich) schneller zu seinem „Ziel“ gelangen kann, einen Mieter loszuwerden.

Verbindet man eine Räumungsklage mit einer Mietzinsklage, dh begehrt man nicht nur die Räumung aufgrund der Auflösung des Mietverhältnisses, sondern auch gleichzeitig die Bezahlung der rückständigen Miete samt Betriebskosten etc, kann es unter Umständen etwas länger dauern, insbesondere sind hier die vier Wochen Einspruchsfrist (für die Mahnklage) abzuwarten, bevor überhaupt eine Verhandlung anberaumt wird.

Im Räumungsverfahren geht dies bedeutend schneller vonstatten. Hier wird, ohne dass Einspruchs- oder Einwendungsfristen zu beachten wären, eine Verhandlung bei Gericht anberaumt. Die Ladung wird dem säumigen Mieter zugestellt. Kommt er nicht zur Verhandlung, ergeht auf Antrag ein Versäumungsurteil, das nach Rechtskraft mittels Räumungsexekution (Delogierung) durchgesetzt wird.

Ein Mieter kann im Räumungsverfahren bis zu dieser ersten anberaumten Verhandlung bzw noch in derselben, den Rückstand (und auch allfällige Kosten des Verfahrens) nachbezahlen und müsste dann der Vermieter – sofern er der Zahlungsmoral seines Mieters nicht traut – die Räumungsklage in weiterer Folge darauf stützen, dass den Mieter an dem Zahlungsrückstand ein grobes Verschulden trifft (§ 33 Abs 2 MRG). Im Verfahren wäre dann zu prüfen, ob dem Mieter tatsächlich vorgeworfen werden kann, dass er säumig wurde. Dies empfiehlt sich jedenfalls, wenn es nicht das erste Mal war, dass der Mieter nicht zahlt.

Wie kann der Mieter gegen eine Klage vorgehen?

Auf der Mieterseite hingegen gibt es Möglichkeiten sich gegen Kündigungen oder Räumungsklagen/Mietzinsklagen nicht nur mit der Behauptung, man hätte ohnehin bezahlt, zu wehren, sondern kommt es oft vor, dass Einwände, die Miete sei zu hoch oder es bestünden Minderungsansprüche, erhoben werden.

Mietzinsüberprüfungsverfahren – Nachteile für Vermieter

Mietzinsüberprüfungsverfahren finden im Außerstreitverfahren statt und haben zur Folge, dass ein anhängiges Mietzinsverfahren, Kündigungsverfahren und Räumungsverfahrenunterbrochenwird. Dies bedeutet für den Vermieter „warten“. Es ist die Entscheidung über die Rechtmäßigkeit des verlangten Mietzinses abzuwarten. Dass dies natürlich dann auch etwaige Rechtsmittelverfahren betrifft, sei erwähnt.

Es kommt gelegentlich auch vor, dass innerhalb dieser Zeit der Unterbrechung des Hauptverfahrens der Mieter überhaupt keine Miete mehr bezahlt und der Vermieter im Grunde genommen, nichts Reelles tun kann, diese Situation zu beenden.

Einstweiliger Mietzins

Hier wurde seitens des Gesetzgebers durch die Einführung der Möglichkeit einen einstweiligen Mietzins zu begehren, Abhilfe geschaffen.

Die Bestimmung des § 382f EO ist aber nur auf Mietverträge, die dem MRG voll unterliegen, anzuwenden. Ebenfalls ist diese Bestimmung anwendbar, wenn ein Mietverhältnis gem § 1 Abs 4 Z 1 MRG dem MRG zwar nicht unterliegt, aber wegen der Einbehaltung von Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen gem § 45 Abs 5 MRG, die Mietzinsbildungsvorschriften des § 16 Abs 1 MRG und fast alle übrigen Regelungen des MRG gelten.

Gem § 382f EO hat das Gericht auf Antrag des Vermieters dem Hauptmieter die Zahlung eines einstweiligen Mietzinses aufzutragen, sofern der Vermieter bescheinigt, dass der Mieter seine Pflicht zur Zahlung des vereinbarten oder des nach den Bestimmungen des MRG erhöhten Hauptmietzinses zzgl. Betriebskosten und öffentlichen Abgaben verletzt.

Der einstweilige Mietzins ist jedoch durch einen sog Sockelbetrag beschränkt, dh der einstweilige Mietzins ist nach Vorschriften des § 45 Abs1 oder 2 MRG (sohin Mindestmietzins nach Ausstattungskategorien berechnet) festzusetzen.

Liegt der vertraglich vereinbarte Hauptmietzins unter diesem für den Mietgegenstand geltenden Betrag nach§ 45 Abs 1 oder 2 MRG, so ist bei der Festsetzung des einstweiligen Mietzinses die Mietzinsvereinbarung zugrunde zu legen.

Der einstweilige Mietzins soll sich grundsätzlich zusammensetzen aus einem provisorischen Äquivalent für die Hauptmietzinskomponente und für die Betriebskostenkomponente und der USt.

Problemstellung bei Pauschalmietzins

Probleme entstehen, wenn ein sog Pauschalmietzins laut Mietvertrag vereinbart wurde. Das Wesen einer Pauschalmietzinsvereinbarung besteht darin, Hauptmietzins und Betriebskosten rechtlich nicht zu trennen, sodass die Festlegung des einstweiligen Mietzinses nicht in vollem Einklang mit § 382f Abs 2 EO erfolgen kann.

Intention des Gesetzgebers war es aber auch bei Vorliegen einer Pauschalmietzinsvereinbarung, dem Vermieter einen Exekutionstitel im Sinne der einstweiligen Verfügung in die Hand zu geben, der ihm hilft möglicherweise länger währenden Zahlungsausfällen vorzubeugen.

Der einstweilige Mietzins lässt aber keine Rückschlüsse auf das tatsächlich vom Mieter geschuldete Entgelt zu.

Es ist auch zu beachten, dass der vom Gericht festgelegte Mietzins nicht an die Stelle des vertraglich Geschuldeten tritt und auch diesen nicht ändert. Es kann daher aus seiner Festsetzung weder abgeleitet werden, dass der Mieter nunmehr den festgesetzten Betrag schuldet, noch ist damit gesagt, ob der Mieter überhaupt eine Zahlung schuldet, diese Frage muss dann im Hauptverfahren geklärt werden.

Die Nichtzahlung des einstweiligen Mietzinses kann allerdings auch nicht zur Schaffung eines Räumungstitels herangezogen werden.

Nachweis- und Behauptungspflicht des Vermieters

Seitens des Vermieters ist die Ausstattungskategorie der Wohnung nachzuweisen und zu behaupten, dass der Mieter mit seinem Mietzinszahlungen überhaupt ausgesetzt hat. Der Mieter hat Einwendungsmöglichkeiten, er müsste das Gegenteil bescheinigen, zB dass die Ausstattungskategorie nicht richtig ist oder ihm Mietzinsbefreiungstatbestände zustünden.

Fazit

Vermieter von Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, haben nicht die Möglichkeit einen einstweiligen Mietzins zu begehren, da deren Räumungs- oder Kündigungsverfahren auch nicht von Mietzinsüberprüfungsverfahren unterbrochen werden. Diese können nur hoffen, dass die Einsparungen in der Justiz sich nicht auch auf ihren Prozessfortgang auswirken und sie länger auf Durchführung von Prozessen warten müssen ...

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.

www.weisert.at