Eva-Maria Hintringer | News | 09.05.2019

Voraussetzung für eine wirksame Zubehör-WE-Begründung – Beispiel: Hausgarten

Damit sich die Eintragung des Wohnungseigentums auch auf das Zubehörobjekt erstreckt, muss dieses eindeutig dem Hauptobjekt zuordenbar sein. Der bloße Hinweis auf das Gesamtausmaß einer Fläche im Nutzwertfestsetzungsbeschluss ist zu unspezifisch.

Geschäftszahl

OGH 17.01.2019, 5 Ob 208/18a

Norm

§ 5 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Damit sich die Eintragung des Wohnungseigentums auch auf das Zubehörobjekt iSd § 5 Abs 3 WEG 2002 erstreckt, muss dieses eindeutig dem Hauptobjekt zuordenbar sein. Diese Zuordnung hat sich aus den der Eintragung zugrundeliegenden Urkunden deutlich zu ergeben. Der bloße Hinweis auf das Gesamtausmaß einer Fläche (hier: Hausgarten) im Nutzwertfestsetzungsbeschluss ist in einer Anlage mit einer Vielzahl von verschiedenen Flächen zu unspezifisch.

OGH: Voraussetzung dafür, dass sich die Eintragung des Wohnungseigentums auch auf das Zubehörobjekt nach § 5 Abs 3 WEG 2002 idF der Wohnrechtsnovelle 2015 (BGBl I Nr 100/2014) erstreckt, ist nach hM dessen eindeutige Zuordnung zum Hauptobjekt. Eine solche Zuordnung hat durch die eindeutige Darstellung im Titel für die Wohnungseigentumsbegründung oder in der Urkunde für die Nutzwertermittlung oder -festsetzung zu erfolgen. Pauschale Hinweise auf die Art des Zubehörs ohne weitere Individualisierung genügen nicht. Die Zubehörobjekte müssen in irgendeiner Form planlich oder sonst spezifiziert werden, das heißt entsprechend dem sachenrechtlichen Spezialitätsgrundsatz eindeutig umschrieben werden.

Im Anlassfall wurden die Planunterlagen betreffend einen Hausgarten weder im Wohnungseigentumsvertrag noch im Nutzwertfestsetzungsbeschluss erwähnt. Für eine eindeutige Zuordnung iSd § 5 Abs 3 WEG 2002 muss die Widmung des Zubehörobjekts in allen Facetten aus den Urkunden hervorgehen, das heißt seine Eigenschaft als Zubehörwohnungseigentum (und nicht als allgemeiner Teil der Liegenschaft), seine dingliche Zuordnung zum jeweiligen Wohnungseigentumsobjekt sowie seine geplante Verwendung.

Wenngleich die Gesetzesmaterialien nicht explizit erfordern, dass sich die Lage des Zubehörobjekts auf der Liegenschaft aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ergibt, ist gerade bei einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Hausgärten davon auszugehen, dass die vom Gesetzgeber verlangte „eindeutige Zuordnung der Widmung des Zubehörobjekts in allen Facetten“ zumindest ausreichend spezifizierte Hinweise auf die Lage des Gartens, der als Zubehörobjekt einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden soll, notwendig macht.

Der bloße Hinweis auf ein Gesamtausmaß des Hausgartens im Nutzwertfestsetzungsbeschluss in einer Anlage mit einer Vielzahl von Hausgärten und Allgemeinflächen reicht nicht aus, um dem Gebot der Individualisierung und Spezifizierung zu entsprechen. Dies gilt in casu insbesondere deshalb, weil die Klärung der Frage, welche Fläche mit dem im Nutzwertfestsetzungsbeschluss genannten „Garten im Ausmaß von 1.853,68 m²“ gemeint sein konnte, besonders aufwändig war. Es ist daher vertretbar, dass der bloße Hinweis auf das Flächenausmaß eines zugeordneten Hausgartens dann nicht als ausreichend im Sinn des § 5 Abs 3 WEG 2002 qualifiziert wird, wenn sich die Lage dieses Hausgartens nicht eindeutig aus den der Vereinbarung zugrunde liegenden Urkunden nachvollziehen lässt. Eine nachträgliche Rekonstruktion, welcher Garten mit dem im Nutzwertfestsetzungsbeschluss genannten Hausgarten gemeint war, ändert nichts daran, dass sich die Zuordnung des Hausgartens zum Hauptobjekt nicht aus den der Eintragung zugrundeliegenden Urkunden ausreichend deutlich ergibt.