WEKA (api) | News | 16.08.2018

Gilt die Vollausnahme nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG für Geschäftsräume in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Einheiten?

Vom Anwendungsbereich des MRG sind ua Mietgegenstände ausgenommen, die in einem Gebäude mit nicht mehr als 2 selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen liegen. Wie sieht es jedoch für Mietverträge, die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden aus?

Geschäftszahl

OGH 29. Mai 2018, 4 Ob 245/17h

Norm

§ 1 Abs 2 Z 5 MRG, § 30 MRG, § 43 Abs 1 MRG, § 49 MRG, § 49d MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Vom Anwendungsbereich des MRG sind unter anderem Mietgegenstände ausgenommen, die in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten liegen. Für Mietverträge, die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden, gilt jedoch die alte Rechtslage nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF, die auch nur Wohnungen und keine Geschäftsräumlichkeiten umfasste und auf die dennoch die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG Anwendung finden.

OGH: In casu war die Beklagte seit 1976 Mieterin von Lagerräumen des Klägers, welcher das Mietverhältnis mit einem Schreiben per 28. Juni 2016 auflöste. Jedoch stellte die Beklagte die Räumlichkeiten nicht zurück, wodurch der Kläger die Räumung des Objekts, zwei ebenerdige Lagerräume, begehrte.

§ 1 Abs 1 MRG normiert die Anwendbarkeit des Gesetzes unter anderem für Geschäftsräumlichkeiten aller Art und zählt dabei Beispiele auf, die jedoch nicht als abschließende Angabe zu verstehen ist. Der Begriff Geschäftsräumlichkeit ist vielmehr weit zu verstehen. Die Rechtsprechung hält den „normalen Sprachgebrauch“ als entscheidend und sieht alle dreidimensional abgeschlossene und geschäftlichen Zwecken dienende Gebilde als von diesem Begriff umfasst, wobei die geschäftliche Tätigkeit nicht unmittelbar in dem Objekt vollzogen sein muss, da es genügt, wenn es den geschäftlichen Zwecken dient.

Durch die Vorinstanzen wurde festgestellt, dass die Objekte durch die Beklagte als Lager für Wasserinstallationsmaterial und die gedeckte Hauseinfahrt als Abstellraum genutzt wurde, wodurch in Hinsicht auf den Geschäftszweig der Beklagten ein geschäftlicher Zweck indiziert war. Der OGH schloss sich somit der Ansicht des Berufungsgerichts an, dass es sich bei den Lagerräumen um Geschäftsräumlichkeiten handelte, die dem MRG unterliegen.

In § 43 Abs 1 MRG wird bestimmt, dass das 1. Hauptstück des MRG auch für Mietverträge gilt, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen wurden. Des Weiteren sind gem § 39 Abs 1 2. Satz MRG auf Mietverträge, die zwar dem Geltungsbereich nach § 1 MRG nicht unterliegen, jedoch auf die vor dem Inkrafttreten des MRG die Kündigungsbeschränkungen des § 19 des Mietengesetzes anzuwenden waren, die §§ 19 bis 23 des Mietengesetzes bis 31.12.1988 weiter anzuwenden. Für Mietverträge, die nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurden, gelten gem § 49d Abs 2 MRG die § 1 Abs 2 und 4, § 16 und § 30 Abs 2 MRG in der Fassung der Mietrechtsnovelle 2001.

Bereits in früheren Entscheidungen hat der OGH festgestellt, dass für Mietverträge, die vor dem 01.01.2002 abgeschlossen wurden, die Vollausnahme vom MRG nach § 1 Abs 2 Z 5 MRG für Mietgegenstände, die in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen liegen, nicht anwendbar ist. Vielmehr gilt für diese Verträge noch die alte Rechtslage nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG aF, die jedoch nur Wohnungen und keine Geschäftsräume umfasst und auf die außerdem dennoch die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG anzuwenden sind.

Der OGH hielt die Ansicht des Berufungsgerichts, dass in casu kein Ausnahmetatbestand von den in § 30 MRG normierten Kündigungsbeschränkungen vorlag und daher die außergerichtliche Kündigung nicht wirksam war, als vertretbar.

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