Eva-Maria Hintringer | News | 17.08.2020

Zur einstweiligen Verfügung bei einem Vorkaufsrecht an einem Teil eines nicht im WE stehenden Hauses

Es ist materiell-rechtlich möglich, dass nur ein Teil einer Liegenschaft mit einem Vorkaufsrecht belastet wird und unter bestimmten Voraussetzungen auch nur für ein Grundstück/einen Grundstücksteil einer Liegenschaft begründet werden kann.

Geschäftszahl

OGH 20.05.2020, 4 Ob 63/20y

Norm

§ 2 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Es ist materiell-rechtlich möglich, dass nur ein Teil einer Liegenschaft mit einem Vorkaufsrecht belastet wird. Ein obligatorisches Vorkaufsrecht kann an einem rechtlich unselbständigen Teil eines Wohn- und Geschäftshauses (hier: vermietetes Geschäftslokal) aber nur dann wirksam begründet werden, wenn die Vertragsparteien bei Einräumung des Vorkaufsrechts vereinbaren, dass am betreffenden Objekt Wohnungseigentum begründet wird und für den Eigentümer eine entsprechende Verpflichtung besteht.

OGH: Im Anlassfall war der Gegner der gefährdeten Partei Eigentümer einer Liegenschaft, auf der ein Wohn- und Geschäftshaus errichtet ist. Über ein Geschäftslokal im Parterre des Hauses schlossen die Parteien einen Mietvertrag. In § 17 des Mietvertrags wurde der gefährdeten Partei als Mieter am Mietgegenstand ein (obligatorisches) Vorkaufsrecht eingeräumt. Später verkaufte der Eigentümer die Liegenschaft an eine Immobilien-GmbH. Der Gefährdete beantragte die Erlassung einer einstweiligen Verfügung nach § 381 Z 2 EO, mit der dem Gegner verboten werden sollte, die in seinem Eigentum stehende Liegenschaft oder Teile derselben zu veräußern.

Nach der Rechtsprechung ist es materiell-rechtlich möglich, dass auch nur ein Teil einer Liegenschaft (Grundbuchskörper) mit einem Vorkaufsrecht belastet ist und ein Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen daher auch nur für ein Grundstück oder einen Grundstücksteil einer Liegenschaft begründet werden kann. Durch die Möglichkeit der Abschreibung einzelner Teile eines Grundstücks wird dem OGH zufolge ein selbstständiges rechtliches Schicksal dieser Grundstücksteile ermöglicht. Voraussetzung dafür ist, dass die jeweilige Teilfläche exakt beschrieben oder durch einen Teilungsplan konkret gekennzeichnet ist.

An einem rechtlich unselbständigen Teil eines Wohn- und Geschäftshauses, wie im Anlassfall am vermieteten Geschäftslokal, kann ein obligatorisches Vorkaufsrecht nur dann wirksam begründet werden, wenn die Vertragsparteien bei Einräumung des Vorkaufsrechts ausdrücklich oder schlüssig vereinbaren, dass am betreffenden Objekt Wohnungseigentum begründet wird und für den Eigentümer daher eine entsprechende Verpflichtung besteht.

Nach § 389 EO hat die gefährdete Partei im Antrag auf Erlassung einer einstweiligen Verfügung die den Antrag begründenden Tatsachen im Einzelnen schlüssig darzulegen und in urkundlicher Form zu bescheinigen oder durch sofort ausführbare Beweise glaubhaft zu machen. Zur schlüssigen Darlegung der Voraussetzungen für die wirksame Begründung des geltend gemachten obligatorischen Vorkaufsrechts am gemieteten Geschäftslokal hätte der Gefährdete im Anlassfall somit vorbringen müssen, dass die Parteien des Mietvertrags bei Einräumung des Vorkaufsrechts übereinstimmend von der (späteren) Begründung von Wohnungseigentum am Mietobjekt ausgegangen sind. Ein derartiges Vorbringen fehlte.