Stanislava Doganova | News | 16.09.2020

Ist die ausschließliche Begehbarkeit einer Terrasse eine ausreichende Spezifizierung iSd § 5 Abs 3 WEG 2002?

Eine Dachterrasse, die nur mit einer bestimmten, im Wohnungseigentum stehenden Wohnung verbunden ist und daher auch nur vom entsprechenden Wohnungseigentümer benützt werden kann, ist Teil dieses Wohnungseigentumsobjekts.

Geschäftszahl

OGH 18.06.2020, 5 Ob 73/20a

Norm

§ 5 Abs 3 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Eine Dachterrasse, die nur mit einer bestimmten, im Wohnungseigentum stehenden Wohnung verbunden ist und daher auch nur vom entsprechenden Wohnungseigentümer benützt werden kann, ist Teil dieses Wohnungseigentumsobjekts. Weder verliert sie ihren Charakter noch wird sie zum allgemeinen Teil des Hauses, wenn der Rauchfangkehrer mehrmals im Jahr die Terrasse als Zugang für das Kehren eines Rauchfangs benützen muss.

OGH: Die gegenständliche Entscheidung handelt von einem Kläger, der vom Beklagten die Unterlassung der Benützung des begehbaren Flachdaches auf der Liegenschaft begehrt, ohne zuvor die Zustimmung der übrigen Miteigentümer eingeholt zu haben. Außerdem begehrt der Kläger die Beseitigung der vorgenommenen Veränderungen, insbesondere sollen die aufgestellten Gartenmöbel, Blumentröge und Gartendekorationen auf diesem Flachdach entfernt werden. Der Kläger begründet sein Begehren damit, dass das Flachdach einen allgemeinen Teil der Liegenschaft bildet, dessen alleinige Nutzung sich die Beklagte ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer anmaßen würde. Nach dem baurechtlichen Konsens sei diese Fläche ein „allgemein zugängliches Flachdach“ und keine Terrasse.

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG 2002). An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann Wohnungseigentum weder neu begründet werden noch bestehen bleiben, weil sie nach ihrer Zweckbestimmung (Widmung) der allgemeinen Benützung dienen. Bei notwendig allgemeinen Teilen besteht nicht die zur Wohnungseigentumsbegründung erforderliche Möglichkeit ausschließlicher Benützung durch einen Wohnungseigentümer (RS0117164; RS0097520).

Ausschlaggebend für den Charakter der Fläche als notwendig allgemeiner Teil ist die Zweckbestimmung innerhalb der Gesamtliegenschaft. Daher sind etwa Flächen, die Allgemeinflächen miteinander verbinden (wie beispielsweise Wege) ex lege dann notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind (RS0125757).

In der Entscheidung 10 Ob 19/12k sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass eine Dachterrasse, die nur mit einer bestimmten, im Wohnungseigentum stehenden Wohnung verbunden ist und daher auch nur vom entsprechenden Wohnungseigentümer benützt werden kann, Teil dieses Wohnungseigentumsobjekts ist. Weder verliert sie ihren Charakter noch wird sie zum allgemeinen Teil des Hauses, wenn der Rauchfangkehrer mehrmals im Jahr die Terrasse als Zugang für das Kehren eines Rauchfangs benützen muss (RS0127972).

Mangels eindeutiger konkreter Zuordnung bestimmter Terrassen zu bestimmten Objekten erstreckt sich zwar sachenrechtlich iSd § 5 Abs 3 WEG 2002 die Eintragung des Wohnungseigentums am Objekt nicht auf das Zubehörobjekt nach § 2 Abs 3 WEG 2002, an der ausdrücklich erklärten vertraglichen Widmung dieser Terrasse als Zubehörobjekt ändert dies aber nichts. Die Frage nach einer schlüssigen Widmung als Zubehörobjekt stellt sich daher gar nicht.

Nach § 2 Abs 2 WEG 2002 ist Zubehörwohnungseigentum das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze ausschließlich zu nutzen. Voraussetzung für die Begründung von Zubehörwohnungseigentum ist neben der „Zubehörtauglichkeit des Objekts“ und der entsprechenden Widmung auch die Erfassung des Zubehörs im Rahmen der Nutzwertfeststellung und die Intabulation im Grundbuch oder nunmehr nach § 5 Abs 3 WEG 2002, dass sich die Zuordnung eindeutig aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der Nutzwertfeststellung ergibt.

Die Frage, ob sich aus der obligatorischen Einräumung des ausschließlichen Nutzungsrechts mit dem Ziel, Zubehör zu begründen, eine Benützungsvereinbarung ableiten lässt, an die auch der Wohnungseigentümer gebunden ist, hat der OGH bejaht.