Eva-Maria Hintringer | News | 16.05.2021

Zur einvernehmlichen Auflösung eines Mietverhältnisses

Auch auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnisse können einvernehmlich zu einem bestimmten Endtermin aufgelöst werden. Eine solche Auflösung ist jedoch nur unter bestimmen Voraussetzungen zulässig.

Geschäftszahl

OGH 18.02.2021, 6 Ob 12/21i

Norm

§ 33 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Auch auf unbestimmte Zeit geschlossene Mietverhältnisse können einvernehmlich zu einem bestimmten Endtermin aufgelöst werden. Eine solche Auflösung ist nur dann unzulässig, wenn durch sie zwingende mieterschutzrechtliche Bestimmungen des MRG umgangen werden sollen. Ein Verzicht des Mieters auf seine Rechte ist nur bei Wegfall seiner Zwangslage möglich. Wünscht der Mieter explizit die Kündigung und wird diese vom Vermieter auch angenommen, ist von einer einvernehmlichen Auflösung auszugehen.

OGH: Nach § 33 Abs 1 MRG können Mietverträge vom Mieter gerichtlich oder schriftlich, vom Vermieter jedoch nur gerichtlich gekündigt werden. Der OGH billigt die Ansicht, dass für die wirksame Kündigung eines Bestandverhältnisses durch den Mieter gemäß § 33 Abs 1 MRG aus Gründen der Rechtssicherheit und des Mieterschutzes die strenge Schriftform im Sinn der Unterschriftlichkeit erforderlich ist. Nach der Judikatur ist die rein privatrechtlich zu beurteilende außergerichtliche Aufkündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die keiner Annahme durch den Gegner bedarf und ihre Wirkung mit Zugang entfaltet.

Bereits vor der WRN 2006 war es ständige Rechtsprechung des OGH zur außergerichtlichen Mieterkündigung, dass diese als Angebot zu einvernehmlicher Vertragsauflösung zu verstehen ist. Auch den Parteien eines auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietverhältnisses ist es nach der Judikatur möglich, einverständlich die Auflösung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Endtermin zu vereinbaren. Anderes gilt nur, wenn mit der einvernehmlichen Vertragsauflösung das MRG zulasten des Mieters umgangen werden soll. Die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zugunsten des Mieters sind wegen des vom Gesetzgeber als typisch erachteten und ohne Berücksichtigung der besonderen Lage des Einzelfalls ausnahmslos anzunehmenden ökonomischen und sozialen Drucks im Zweifel stets als zwingend anzusehen. Ein nachträglicher Verzicht des Mieters auf die Geltendmachung seiner Rechte ist zwar zulässig, setzt aber voraus, dass die Zwangslage des Mieters bereits weggefallen ist.

Für die schlüssige Annahme eines Angebots zur einvernehmlichen Vertragsauflösung darf das Verhalten des Vermieters bei Berücksichtigung aller Umstände keinen Grund, daran zu zweifeln, übrig lassen (§ 863 Abs 1 ABGB). Im Anlassfall gab die Mieterin mit E-Mail vom 16.05.2019 der Vermieterin bekannt, dass sie die Kündigung des Vertrags und die Räumung des gemieteten Lagers vorbereite. In Telefonaten vom 16. und 18.05. 2019 teilte die Mieterin der Vermieterin mit, dass Bestandverhältnis beenden zu wollen. Mit E-Mail vom 22.05. 2019 hielt die Vermieterin fest, dass zum Thema Kündigung keine konkreten Vorschläge erfolgt seien und auf die Anrufe der Vermieterin nicht reagiert werde. Kurz danach kündigte die Mieterin bei einem Telefonat den Vertrag zum 15.08.2019 auf. Die Vermieterin stimmte dieser Kündigung zu. Bei dieser Aufkündigung stand die Mieterin nicht unter Druck. Der Wunsch nach Auflösung des Vertrags ging von ihr aus. In zwei weiteren E-Mails am 22.05. und am 12.06.2019 bestätigte die Vermieterin Kündigung und Räumung.

Bei dieser Sachlage ist die Annahme einer einvernehmlichen Auflösung des Vertrags zutreffend, zumal die Vermieterin die formungültige Kündigung ausdrücklich annahm. Dass die Mieterin nicht unter Druck stand, zeigt sich schon daran, dass sie auch nach ihrer Kündigungserklärung weiter auf die erfolgte Kündigung Bezug nahm.