WEKA (epu) | News | 05.12.2017

Zur Mitverantwortlichkeit des Mieters bei Schimmelbildung

Ein Mitverschulden des Mieters, etwa durch falsches Lüften, ist auch bei baulichen Ursachen für die erhöhte Luftfeuchtigkeit zu überprüfen. Eine Mietzinsminderung tritt nicht ein, wenn der Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigung zu vertreten hat.

Geschäftszahl

OGH 28. September 2017, 8 Ob 34/17h

Norm

§ 1096 ABGB

Leitsatz

Quintessenz:

Die mangels anderer Vereinbarung geschuldete „mittlere Brauchbarkeit“ einer Bestandsache wird durch Schimmelbildung in Wohnräumen beeinträchtigt. Eine Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 ABGB tritt jedoch grundsätzlich nicht ein, wenn der Bestandnehmer die Gebrauchsbeeinträchtigung zu vertreten hat. Ein etwaiges Mitverschulden des Mieters, etwa durch falsches Lüftungsverhalten, ist dementsprechend auch bei baulichen Ursachen für die erhöhte Luftfeuchtigkeit zu überprüfen.

OGH: Den Vermieter trifft nach § 1096 Abs 1 ABGB die Pflicht, das Bestandobjekt in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Ist es schon bei Übergabe oder wird es während des Vertragsverhältnisses ohne Verschulden des Bestandnehmers derart mangelhaft, dass es zum vereinbarungsgemäßen Gebrauch nicht geeignet ist, so wird der Bestandnehmer ex lege für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Pflicht zur Zinszahlung befreit. Diese Zinsbefreiung erfordert kein Verschulden des Bestandgebers. Sie tritt jedoch dann nicht ein, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung vom Bestandnehmer zu vertreten ist, soweit der Mangel durch ihn selbst verursacht wurde.

Im Zweifel muss das Bestandobjekt „mittlere Brauchbarkeit“ aufweisen. Ein Mieter muss grundsätzlich weder bei Beginn des Bestandverhältnisses noch währenddessen mit Schimmelbildung in Wohnräumen rechnen. Eine solche steht grundsätzlich der (mittleren) Brauchbarkeit entgegen.

Im konkreten Fall war die Beschaffenheit des Mietobjekts für die Schimmelbildung ursächlich, strittig war aber, ob die Mieterin eine Mitverantwortlichkeit traf. Aufgrund des Auftretens von Schimmel in ihrer Mietwohnung hatte sie zuerst Mietzinsminderungsansprüche von 30 % geltend gemacht und darauffolgend einen entsprechend reduzierten Mietzins bezahlt. Einige Monate später benachrichtigte ihr Rechtsvertreter die Vermieterin von der aufgrund der unveränderten Situation vorgenommenen Mietzinsminderung von nunmehr 60 %. Das Bestandobjekt entspreche nicht dem bedungenen Gebrauch und es sei in unzumutbarer Weise Feuchtigkeit und dadurch Schimmelbildung vorhanden. Die Vermieterin machte daraufhin Zinsansprüche geltend sowie begehrte die Räumung des Bestandobjekts, da die Raumfeuchtigkeit auf falschem Nutzungsverhalten, unrichtigem Lüften und vertragswidrigem Aufhängen von Wäsche zum Trocknen in der Wohnung basiere und die Mieterin daher zu Unrecht den Mietzins gemindert habe.

Für die erhöhte Luftfeuchtigkeit und die dadurch bedingte Schimmelbildung bestanden bauliche Gründe wie etwa die konkrete Wohnungsstruktur, Wärmebrücken und das teils kleine Luftvolumen in den Räumen. Zur Abfuhr von Feuchteinträgen wäre ein aktives Lüftungsverhalten etwa siebenmal täglich erforderlich gewesen. Feuchtigkeitsbildung ist an sich bei normalem Wohnverhalten unvermeidbar und begründet noch kein Fehlverhalten der Mieter. Es erklärt noch nicht, weshalb aus dem normalen Feuchtigkeitseintrag Schimmel entstand. Bei Vermietung eines Objekts zu Wohnzwecken ist seitens des Vermieters für die ortsübliche Nutzbarkeit desselben einzustehen. Dazu gehört auch, dass mit durchschnittlichem Lüften das Auslangen gefunden werden kann. Erfordert die Verhinderung von Schimmelbildung ein darüberhinausgehendes Lüftungsverhalten, liegt dies in der Regel nicht im normalen Wohnverhalten des Mieters, sondern in der Beschaffenheit des Bestandobjekts begründet. Wenn also der Bildung von Schimmel nicht mittels normaler Lüftung vorgebeugt werden kann, ist dieser Umstand dem Vermieter zuzurechnen.

Im vorliegenden Fall hatten die Vorinstanzen nicht ausreichend festgehalten, worin das von ihnen angenommene fehlerhafte Lüftungsverhalten der Mieter lag oder von welchem richtigen Lüftungsverhalten ausgegangen wurde. Alleine das Bestehen einer Notwendigkeit, siebenmal täglich eine Querlüftung durchzuführen, sagt noch nichts darüber aus, ob dies von einem Mieter tatsächlich ohne eine – hier nicht festgestellte – konkrete Vereinbarung darüber auch gefordert werden kann. Ein solches Lüftungsverhalten wird in der Regel dem Mieter, insbesondere im Winter, nicht zumutbar sein. Nach den Feststellungen wäre etwa eine aktive Lüftung des Schlafzimmers während der Schlafphasen erforderlich gewesen. Die erforderlichen Feststellungen dazu, ob das der Mieterin zumutbare Lüftungsverhalten vernachlässigt wurde und ob dadurch relevant zur Erhöhung der Luftfeuchtigkeit und somit zur Schimmelbildung beigetragen wurde, sowie weiterer wesentlicher Umstände fehlten, weshalb die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuheben und die Rechtssache an das Erstgericht zurückzuverweisen war.

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