Roman Reßler | News | 13.07.2021

Zur Kündigung einer Geschäftsräumlichkeit wegen mangelnder regelmäßiger Verwendung

Gastautor Mag. Roman Reßler erläutert anhand einer aktuellen OGH-Entscheidung, was bei einer Kündigung einer Geschäftsräumlichkeit gemäß § 30 Abs 2 Z 7 MRG beachtet werden muss.

Der Vermieter kann im Teil- und Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes einen Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Auch bei der Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten kann der Vermieter die vermietenden Räumlichkeiten dann kündigen, wenn diese nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden. Ausgenommen sind jene Fälle, in denen der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheits- oder Kuraufenthalt abwesend ist (§ 30 Abs 2 Z 7 MRG).

Sachverhalt

In gegenständlicher Entscheidung des OGH vom 20.04.2021, 4 Ob 62/21b wurde eine Bestandsräumlichkeit seit Jahren an einem Arzt für Ordinations- und Bürozwecke vermietet. Sie wurde mittlerweile vom 73jährigen Arzt als Mieter seit Jahren nur mehr für zwei Stunden pro Woche für die Behandlung von Patienten benützt. Der Arzt reduzierte seine frühere (dem Mietvertrag entsprechende) Tätigkeit in der Ordination um 80 %. Er behandelte maximal 4 bis 8 Patienten im Monat, wobei es fallweise auch nur 2 Patienten sein konnten. Angestellte waren in der Ordination nicht mehr tätig und Unterlagen diesbezüglich existierten ebenfalls nicht.

Die Vermieter als klagende Partei stützten sich in ihrer gegen den Mieter eingebrachten gerichtlichen Aufkündigung, auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG und brachten vor, dass die vermieteten Räumlichkeiten nicht ausreichend und regelmäßig für Geschäftszwecke verwendet werden.

Zur rechtlichen Begründung

In seiner rechtlichen Begründung hielt das Höchstgericht zunächst fest, dass der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG nach ständiger Judikatur das Fehlen einer regelmäßigen geschäftlichen Tätigkeit entweder in der vereinbarten Form und Intensität oder wenigstens in einer gleichwertigen Form voraussetzt. Der Mieter habe diesbezüglich die von ihm angemieteten Geschäftsräumlichkeiten grundsätzlich zu dem ausdrücklich oder stillschweigend bedungenen Vertragszweck zu verwenden. Wenn ein Mieter eine Geschäftsräumlichkeit zu einem anderen Zweck verwendet, dann ist die Gleichwertigkeit zu prüfen. Sowohl die Prüfung des bedungenen Vertragszweckes (Umfang des Gebrauchsrechtes der Nutzung) als auch die Prüfung der tatsächlichen Verwendung eines Bestandobjekts hängt von den Umständen des Einzelfalles ab.

Eine regelmäßige Verwendung zu geschäftlichen Zwecken liegt nach der Judikatur dann vor, wenn diese während eines beachtlichen Zeitraumes pro Jahr beziehungsweise während mehrerer Tage pro Woche erfolgt (5 Ob 98/18z).

Grundsätzlich setzt ein Ordinationsbetrieb keine tägliche Nutzung voraus und ist auch nicht mit einer Nutzung eines Büros zu vergleichen. Im gegenständlichen Fall jedoch reduzierte die beklagte Partei die Ordinationstätigkeit um 80 %, wobei der Arzt maximal 4 bis 8 Patienten pro Monat behandelte. Das Höchstgericht stellte klar, dass es bei der Beurteilung des Kündigungsgrundes nach § 30 Abs 2 Z 7 MRG nicht nur auf die Regelmäßigkeit, sondern auch auf die Intensität der geschäftlichen Tätigkeit ankommt. Zwar wird im gegenständlichen Fall die Ordination samt Büro zu der im Vertrag bedungenen oder gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet, jedoch sei auch nach Ansicht des Höchstgerichtes das konkrete Ausmaß der Verwendung zu berücksichtigen. Eine im Mietvertrag nur noch sehr selten ausgeübte geschäftliche Tätigkeit wird demnach nicht mehr als gleichwertig anzusehen sein, weshalb im gegenständlichen Fall die gerichtliche Aufkündigung rechtswirksam gegen den Mieter durchgesetzt werden konnte.

Fazit

Der vorliegenden Entscheidung ist vorbehaltslos zuzustimmen. Gerade in jenen Fällen, in denen überhaupt nicht, oder nur eingeschränkt, eine geschäftliche Tätigkeit vorgenommen wird, gibt es keinen vernünftigen Grund, derartige Rechtsverhältnisse weiterhin zu schützen. Gleichzeitig darf nicht übersehen werden, dass die Voraussetzungen für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes, nämlich die Gleichwertigkeit und die Intensität der vom Mieter vorgenommenen geschäftlichen Tätigkeit, einer strengen Prüfung durch die Gerichte unterliegen.