Eva-Maria Hintringer | News | 23.04.2024

Zur Widmungsänderung mit baulichen Maßnahmen

Aktuelle OGH-Entscheidung zur Frage, wie vorzugehen ist, wenn ein Wohnungseigentümer sowohl die Genehmigung der Widmungsänderung als auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen beantragt.

OGH-Entscheidung: Sachverhalt

Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft in Wien, die 13 Wohnungseigentumsobjekte beinhaltet: 11 Wohnungen und zwei im Souterrain des Hauses gelegene Werkstätten. Die Kellerabteile sind allgemeine Teile der Liegenschaft, die im Rahmen einer Benützungsvereinbarung den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet wurden.

Der Antragsteller ließ die in seinem Wohnungseigentum stehende Werkstätte und die zwei diesem Objekt zugewiesenen Kellerabteile zu einer Wohnung umbauen und beantragte die nachträgliche Zustimmung zu diesem Umbau und zur Umwidmung.

Rechtliche Beurteilung: Beantragung einer baulichen Änderung in Verbindung mit Widmungsänderung

Wenn ein Wohnungseigentümer nicht allein die Genehmigung der Widmungsänderung, sondern zugleich auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen begehrt, sind diese Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Maßnahmen sind also nicht in die Kategorien der Z 1 und Z 2 des § 16 Abs 2 WEG 2002 einzuordnen und gesondert allein nach den jeweils für die einzelne Kategorie aufgestellten Erfordernissen zu beurteilen. Greifen die baulichen Maßnahmen in allgemeine Teile der Liegenschaft ein, ist daher nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 die Verkehrsüblichkeit oder ein wichtiges Interesse des Wohnungseigentümers erforderlich.

Die gesonderte Beurteilung der einzelnen Maßnahmen wäre nur zulässig, wenn diese – anders als im Anlassfall – in keinem untrennbaren Zusammenhang stehen. Kein untrennbarer Zusammenhang besteht, wenn einerseits die Umwidmung und die baulichen Adaptierungen aus objektiver Sicht faktisch voneinander getrennt werden können, die baulichen Änderungen zur Herstellung der neuen Nutzungsmöglichkeit also nicht zwingend notwendig sind, und andererseits der Antragsteller ausreichend klar zum Ausdruck bringt, dass (auch) er die Änderungsbegehren nicht als untrennbare Einheit ansieht und insbesondere die Widmungsänderung auch unabhängig von den Umbaumaßnahmen anstrebt. Auch wenn ein Wohnungseigentümer seinen Antrag ausdrücklich auf die Widmungsänderung beschränkt, sind nach der Rechtsprechung die mit der angestrebten Widmungsänderung objektiv notwendig verbundenen Baumaßnahmen in die Beurteilung der Zulässigkeit der Widmungsänderung einzubeziehen.

Fazit

Beantragt ein Wohnungseigentümer sowohl die Genehmigung der Widmungsänderung als auch die Genehmigung entsprechender baulicher Änderungen, sind sämtliche Änderungen in ihrer Gesamtheit zu beurteilen. Die einzelnen Maßnahmen sind somit nicht jeweils den Kategorien der Z 1 und Z 2 des § 16 Abs 2 WEG zuzuordnen und gesondert nach den jeweiligen Erfordernissen zu prüfen. Anderes gilt nur, wenn kein untrennbarer Zusammenhang zwischen den Maßnahmen besteht.

OGH 09.11.2023, 5 Ob 2/23i