WEKA (api) | News | 10.04.2018

Über die Zulässigkeit einer befristeten Verwalterbestellung in Wohnungseigentumsverträgen

Im WEG 2002 ist keine Regelung zu finden, die den Abschluss eines befristeten Verwaltervertrags nach der Auflösung eines unbefristeten verbietet.

Geschäftszahl 

OGH 13. Februar 2018, 5 Ob 238/17m

Norm

§ 21 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz:

Wurde ein Verwalter auf unbestimmte Zeit bestellt, kann der Vertrag gem § 21 Abs 1 WEG 2002 unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist von beiden Seiten aus gekündigt werden, während bei einem befristeten Verwaltervertrag über einen drei Jahre übersteigenden Zeitraum eine Kündigung erst nach Ablauf von drei Jahren ohne Angabe eines Grundes möglich wird. Das WEG 2002 kennt auch keine Regelung, die es untersagt, einen befristeten Verwaltervertrag nach Auflösung eines unbefristeten abzuschließen.

OGH: Zwischen der Antragstellerin und den Antragsgegner bestand ein Kaufvertrag, in dem die Erstgenannte unbefristet zum Verwalter bestellt wurde. Mit dem Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags wurde diese ursprüngliche Bestellung einvernehmlich aufgelöst und durch eine auf die Dauer von fünf Jahren ab Abschluss des Wohnungseigentumsvertrags befristete Bestellung ersetzt. Bei einem Vertrag, der sich nur auf einen Einzelfall bezieht, liegt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn durch eine wesentliche Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis entstanden ist.

In § 37 Abs 5 WEG 2002 wird unter anderem normiert, dass ab dem Erwerb von Miteigentum durch einen Wohnungseigentumsbewerber und der Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum § 21 WEG 2002 zur Anwendung kommt. Dieser besagt in Abs 1, dass bei einer Verwalterbestellung auf unbestimmte Zeit sowohl der Verwalter als auch die Eigentümergemeinschaft unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen können. Liegt jedoch ein befristeter Vertrag vor, der drei Jahre übersteigt, können gem § 21 Abs 2 WEG 2002 sowohl der Verwalter als auch die Eigentümergemeinschaft nach Ablauf von drei Jahren ohne Angabe eines Grundes den Vertrag unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen.

Die Antragsgegner wiesen darauf hin, dass ein unzulässiger Kettenvertrag vorliegen würde. Im MRG wird in § 29 Abs 1 Z 3 ein Kettenvertrag mit zulässiger Frist ermöglicht, wo hingegen das WEG 2002 gar keine gesetzliche Befristung kennt. Es ist auch keine Regelung zu finden, die den Abschluss eines befristeten Verwaltervertrags nach der Auflösung eines unbefristeten verbietet. In casu hatten die Antragsgegner die Möglichkeit, während der Laufzeit des unbefristeten Vertrags nach § 21 Abs 1 WEG 2002 zu kündigen, was sie jedoch verabsäumten und stattdessen einem Wohnungseigentumsvertrag mit befristeter Verwalterbestellung ab Vertragsschluss zustimmten. Wie schon die Vorinstanzen in nicht korrekturbedürftiger Weise feststellten, ist ihnen seit diesem Zeitpunkt unabhängig vom Vorliegen eines wichtigen Grundes eine Kündigung nur mehr unter den Voraussetzungen des § 21 Abs 2 WEG 2002 möglich.

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