Albert Scherzer | News | 09.02.2023

Unterlassung der widmungswidrigen Nutzung bei unspezifischer Geschäftsraumwidmung

Aktuelle OGH-Entscheidung zur Frage, ob bei einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung eine unzulässige Widmungsänderung vorliegt, wenn schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt werden könnten.

Geschäftszahl

OGH 02.11.2022, 5 Ob 134/22z

Norm

§ 16 WEG 2002

Leitsatz

Quintessenz: 

Existiert keine „spezifische Geschäftsraumwidmung“, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeglicher Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt.

OGH: Die Klage richtete sich darauf, den Beklagten schuldig zu erkennen, eigenmächtige Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, wie insbesondere die Herstellung von Durchbrüchen an der Außenhaut des Gebäudes oder den Austausch von Türen, zu unterlassen und den vorigen Zustand wiederherzustellen, insbesondere aber, die widmungswidrige Nutzung seiner Wohnungseigentumsobjekte zu unterlassen, insbesondere die Nutzung der Objekte im Erdgeschoß als Veranstaltungssaal, Gastronomiebetrieb oder Wohnung. Das Berufungsgericht wies das Begehren der Kläger, die Nutzung des Objekts der Liegenschaft als Gastronomiebetrieb zu unterlassen, ab und gab dem Klagebegehren im Übrigen statt.

Bereits die bestehende Rechtsprechung lässt erkennen, dass die Änderung eines in einem Geschäftslokal betriebenen Unternehmensgegenstands und seiner Betriebsform eine Widmungsänderung sein kann. Ob dies der Fall ist, muss anhand der Gegenüberstellung der (vertraglichen) Widmung des betreffenden Objekts und der beabsichtigten oder bereits tatsächlichen Verwendung geprüft werden. Die Verkehrsüblichkeit kann als Auslegungskriterium für die Ermittlung des Inhalts einer privatrechtlichen Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer über die Widmung eines Objekts zwar grundsätzlich auch bei der Beurteilung, ob eine vorgenommene oder beabsichtigte Änderung der Nutzung eines Objekts eine zustimmungs- bzw genehmigungspflichtige Widmungsänderung bewirkt, eine Rolle spielen. Bei einer unspezifischen Geschäftsraumwidmung tritt dieses Kriterium allerdings in den Hintergrund.

Mangelt es an einer spezifischen Geschäftsraumwidmung, war somit kein bestimmter Geschäftsbetrieb im Wohnungseigentumsobjekt Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags, dann haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des Wohnungseigentums grundsätzlich mit jeder Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt. In einem solchen Fall liegt nach der Rechtsprechung eine unzulässige Widmungsänderung nicht schon dann vor, wenn durch eine Änderung der Geschäftstätigkeit schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt werden könnten.