(Ausnahmsloser) Grundsatz der Kündigungsbeschränkung auf wichtige Gründe im Rahmen der ordentlichen Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann gem § 30 Abs 1 MRG nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen. Damit ist die ordentliche Kündigung angesprochen. Die außerordentliche Kündigung (vorzeitige Vertragsauflösung) seitens des Vermieters ist in § 29 Abs 1 Z 5 MRG sowie § 1118 ABGB geregelt.

Demonstrativer Katalog der wichtigen Gründe

§ 30 Abs 2 MRG zählt wichtige Gründe, aus denen eine Kündigung zulässig ist, demonstrativ auf (arg „insbesondere“).

Vertragsverletzungen des Mieters

Als ein wichtiger Grund ist es gem § 30 Abs 2 Z 1, 2, 3 und 7 MRG insbesondere anzusehen, wenn

• der Mieter trotz einer nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgten Mahnung mit der Bezahlung des Mietzinses über die übliche oder ihm bisher zugestandene Frist hinaus, mindestens aber acht Tage im Rückstand ist (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG),
• der Mieter, dessen vereinbarter Mietzins ganz oder teilweise in eigenen Dienstleistungen besteht, die bedungenen Dienste vertragswidrig verweigert (§ 30 Abs 2 Z 2 MRG),
• der Mieter vom Mietgegenstand einen erheblich nachteiligen Gebrauch macht, namentlich den Mietgegenstand in arger Weise vernachlässigt oder durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber dem Vermieter oder einer im Haus wohnenden Person einer mit Strafe bedrohten Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht, sofern es sich nicht um Fälle handelt, die nach den Umständen als geringfügig zu bezeichnen sind; dem Verhalten des Mieters steht, soweit er es unterließ, die ihm mögliche Abhilfe zu schaffen, das Verhalten seines Ehegatten und der anderen mit ihm zusammenwohnenden Familienangehörigen sowie der von ihm sonst in die gemieteten Räume aufgenommenen Personen gleich (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG),
• die vermieteten Räumlichkeiten nicht zu der im Vertrag bedungenen oder einer gleichwertigen geschäftlichen Betätigung regelmäßig verwendet werden, es sei denn, dass der Mieter nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend ist (§ 30 Abs 2 Z 7 MRG).

Mietzinsrückstand

Wenn ein Mieter, dem aus dem Grund des § 30 Abs 2 Z 1 MRG gekündigt wurde und den an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft, vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung den geschuldeten Betrag entrichtet, so ist gem § 33 Abs 2 MRG die Kündigung aufzuheben; der Mieter hat jedoch dem Vermieter die Kosten zu ersetzen, soweit ihn ohne seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Ist die Höhe des geschuldeten Betrages strittig, so hat das Gericht vor Schluss der Verhandlung darüber durch Beschluss zu entscheiden.

Änderungen durch das 2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz

Durch das Gesetz werden die Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen beschränkt. So gilt für Mietzinsrückstände von 1. April bis 30. Juni 2020, dass der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstandes den Mietervertag weder kündigen noch die Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern kann. Das bedeutet somit, dass wenn der Mieter einer Wohnung eine Mietzinszahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig leisten kann, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, seine Wohnung nicht gekündigt werden darf.

Weiters können Vermieter den Zahlungsrückstand bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken. Der Zahlungsrückstand muss jedoch von Mietern bis spätestens Mitte des Jahres 2022 entrichtet werden. Dann hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen.

Grobes Verschulden

Grobes Verschulden liegt nach ständiger Rechtsprechung vor, wenn der Mietzins (unter anderem) aus Willkür oder Leichtsinn verspätet gezahlt wurde. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter den Mietzinsrückstand aus reiner Gleichgültigkeit entstehen ließ, insbesondere dann, wenn er den Mietzinsrückstand von der Mahnung bis zur Einbringung der Klage anwachsen ließ. Toleriert werden kann im Allgemeinen nur die Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten; häufige Rückstände trotz Mahnung können nur ausnahmsweise nach den Besonderheiten des Einzelfalles eine sonst naheliegende grobe Fahrlässigkeit ausschließen. Der Mieter hat konkret zu behaupten und zu beweisen, dass ihn an der verspäteten Zahlung kein grobes Verschulden trifft. Er hat dabei Tatsachen anzuführen, die es ausschließen, sein grobes Verschulden an der verspäteten Zahlung anzunehmen. Jeder in dieser Richtung bestehende Zweifel geht zu seinen Lasten. Zahlt der Mieter den Mietzins nicht, weil er wirtschaftliche Schwierigkeiten hat, so hat er auch zu beweisen, dass er die Schwierigkeiten nicht verschuldet hat (OGH 24.10.1995, 4 Ob 582/95).

Nachteiliger Gebrauch

Nach der ständigen Judikatur liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG dann vor, wenn eine wiederholte, längerwährende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts wichtige Interessen des Vermieters verletzt oder eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgt oder droht. Es ist ausreichend, wenn durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht. Dies setzt aber eine ordnungswidrige Benützung des Bestandobjekts voraus, der Auflösungsgrund liegt daher dann nicht vor, wenn der Mieter vom Bestandgegenstand nur den nach dem Verwendungszweck üblichen Gebrauch macht. Ein Verschulden des Mieters ist dagegen nicht erforderlich, die Schädlichkeit muss dem Mieter aber bewusst sein können, wobei hier auf einen durchschnittlichen Mieter abzustellen ist (OGH 10.11.2011, 2 Ob 165/11w).

Mangelnder Bedarf des Mieters

Als ein wichtiger Grund ist es gem § 30 Abs 2 Z 4, 5 und 6 MRG insbesondere anzusehen, wenn

• der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dringend benötigt oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet. Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG),
• die vermieteten Wohnräume nach dem Tod des bisherigen Mieters nicht mehr einem dringenden Wohnbedürfnis eintrittsberechtigter Personen (§ 14 Abs 3 MRG) dienen (§ 30 Abs 2 Z 5 MRG),
• die vermietete Wohnung nicht zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen (§ 14 Abs 3 MRG) regelmäßig verwendet wird, es sei denn, dass der Mieter zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend ist (§ 30 Abs 2 Z 6 MRG).

Eigenbedarf des Vermieters

Als ein wichtiger Grund ist es gem § 30 Abs 2 Z 8, 9, 10 und 11 MRG insbesondere anzusehen, wenn

• der Vermieter die gemieteten Wohnräume für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie dringend benötigt und ihm oder der Person, für die der Mietgegenstand benötigt wird, aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags ein unverhältnismäßig größerer Nachteil erwüchse als dem Mieter aus der Kündigung; die Abwägung der beiderseitigen Interessen entfällt, wenn es sich um eine vom Wohnungseigentümer nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt (§ 30 Abs 2 Z 8 MRG),
• der Vermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie dringend benötigt und dem Mieter Ersatz beschaffen wird (§ 30 Abs 2 Z 9 MRG),
• der Vermieter den Mietgegenstand, der schon vor der Kündigung zur Unterbringung von Arbeitern oder sonstigen Angestellten des eigenen Betriebes bestimmt war, für diesen Zweck dringend benötigt (§ 30 Abs 2 Z 10 MRG),
• dem Bund, einem Bundesland oder einer Gemeinde gehöriger Mietgegenstand auf eine Art verwendet werden soll, die in höherem Maß den Interessen der Verwaltung dient als die gegenwärtige Verwendung, und dem Mieter Ersatz beschafft wird (§ 30 Abs 2 Z 11 MRG).

Verletzung wichtiger Interessen des Untervermieters bei Untermietverhältnissen

Als ein wichtiger Grund ist es gem § 30 Abs 2 Z 12 MRG insbesondere anzusehen, wenn

• bei Untermietverhältnissen durch die Fortsetzung der Untermiete wichtige Interessen des Untervermieters verletzt würden, namentlich wenn der Untervermieter den Mietgegenstand für sich selbst oder für nahe Angehörige dringend benötigt oder wenn ihm nach den Umständen die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter billigerweise nicht zugemutet werden kann (§ 30 Abs 2 Z 12 MRG).

Eintritt eines schriftlich vereinbarten Umstandes

Als ein wichtiger Grund ist es gem § 30 Abs 2 Z 13 MRG insbesondere anzusehen, wenn

• ein im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand eintritt, der in Bezug auf die Kündigung oder die Auflösung des Mietverhältnisses für den Vermieter (Untervermieter), für seine nahen Angehörigen (§ 14 Abs 3 MRG) oder für das Unternehmen, für das der Vermieter (Untervermieter) allein oder in Gemeinschaft mit anderen Personen vertretungsbefugt ist, als wichtig und bedeutsam anzusehen ist (§ 30 Abs 2 Z 13 MRG).

Abbruch, Umbau, Verbesserung – jeweils mit Ersatzbeschaffung

Als ein wichtiger Grund ist es gem § 30 Abs 2 Z 14, 15 und 16 MRG insbesondere anzusehen, wenn

• die ordnungsgemäße Erhaltung des Miethauses, in dem sich der Mietgegenstand befindet, aus den Hauptmietzinsen einschließlich der zur Deckung eines erhöhten Erhaltungsaufwandes zulässigen erhöhten Hauptmietzinse weder derzeit, noch auf Dauer sichergestellt werden kann, die baubehördliche Bewilligung zur Abtragung des Miethauses erteilt worden ist und dem Mieter Ersatz beschafft wird (§ 30 Abs 2 Z 14 MRG),
• ein Miethaus ganz oder in dem Teil, in dem sich der Mietgegenstand befindet, abgetragen oder umgebaut werden soll, mit dem Abbruch (Umbau) die Errichtung eines neuen (geänderten) Baues sichergestellt ist, die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid erkannt hat, dass selbst unter Berücksichtigung schutzwürdiger Interessen der bisherigen Mieter der geplante Neubau (Umbau) aus Verkehrsrücksichten, zu Assanierungszwecken, zur Vermehrung der Wohnungen, die zur Beseitigung oder Milderung eines im Ortsgebiet bestehenden quantitativen Wohnungsbedarfes oder eines qualitativen Wohnfehlbestandes geeignet sind, oder aus anderen Gründen im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird (§ 30 Abs 2 Z 15 MRG),
• der Hauptmieter einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ weder bereit ist, eine vom Vermieter im Sinn des § 4 Abs 4 MRG angebotene Standardverbesserung zuzulassen, noch die angebotene Standardverbesserung selbst durchzuführen, und dem Mieter Ersatz beschafft wird (§ 30 Abs 2 Z 16 MRG).

Die Regelung des § 33 Abs 2 MRG (siehe dazu oben) gilt gem § 33 Abs 3 MRG sinngemäß, wenn in einem Verfahren über eine Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 16 der Mieter sich vor Schluss der der Entscheidung des Gerichtes erster Instanz unmittelbar vorangehenden Verhandlung mit der Standardverbesserung einverstanden erklärt, sowie in Rechtsstreitigkeiten wegen Aufhebung der Miete und Räumung des Mietgegenstandes, wenn der Klagsanspruch darauf gegründet ist, dass der Mieter nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Mietzinses dergestalt säumig war, dass er mit dem Ablauf des Termins den rückständigen Mietzins nicht vollständig entrichtet hatte (§ 1118 ABGB).

Rechtsunwirksamkeit der Erweiterung der dem Vermieter zustehenden Kündigungsrechte

Eine Vereinbarung, wonach dem Vermieter das Kündigungsrecht unbeschränkt oder in einem weiteren als dem vorstehend bestimmten Maß zustehen soll, ist gem § 30 Abs 3 S 1 MRG rechtsunwirksam.

Beschränkung der Kündigungsrechte ex lege

Überdies kann gem § 30 Abs 3 Satz 2 MRG der Vermieter, der das Miethaus durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, aus dem Grund des Abs 2 Z 8 leg cit nur kündigen, wenn zwischen dem Zeitpunkt der Erwerbung und dem Kündigungstermin mindestens 10 Jahre liegen.

Ein Miteigentümer kann gem § 30 Abs 3 S 3 MRG die Kündigungsgründe des Abs 2 Z 8 bis 11 leg cit überdies nur geltend machen, wenn er wenigstens Eigentümer zur Hälfte ist.