Andrea Weisert | News | 10.12.2020

Kurzzeitvermietungen (Bed and Breakfast) in Zeiten von Corona

Gastautorin RA Dr. Andrea Weisert erläutert, in welchen Fällen eine Kurzzeitvermietung erlaubt ist und welche Bestimmungen aufgrund der COVID-19-Pandemie gelten. Kann es zu einem Entfall des Mietzinses oder einer Mietzinsminderung kommen?

Vor allem bei Städtereisen hat es sich als praktisch und empfehlenswert erwiesen, ein Privatzimmer zu buchen und inmitten der lokalen Bevölkerung – fast wie zuhause – seinen Urlaub zu verbringen.

Das so genannte Bed & Breakfast oder Airbnb erfreut sich nach wie vor großer Nachfrage und gibt es zwischenzeitig auch zahlreiche Onlineportale, auf denen man sein Wunschquartier aussuchen kann.

Für manche stellt sich daher auch die Frage, ob man da nicht auch die eigene Wohnung einfach für eine Zeit an Urlauber vermieten darf.

Vermietungen über Airbed & Breakfast (kurz Airbnb^[1]) oder Bed & Breakfast sind kurzfristige Gebrauchsüberlassungen, sohin wiederholte Kurzzeitvermietungen von (Privat-)Wohnungen.

Untervermietung erlaubt?

Um seine eigene Wohnung vermieten zu können, sollte man zunächst einmal in seinem Mietvertrag nachsehen, ob die Untervermietung (nichts anderes ist auch die wiederholte Kurzzeitvermietung) überhaupt zulässig ist.

Im ABGB-Bereich kann der Vermieter die Untervermietung vertraglich ausschließen, hier haben Mieter keine Möglichkeit die Wohnung unterzuvermieten, wenn es auch nur kurzfristig sein soll. Wenn vertraglich nichts geregelt wurde, kann untervermietet werden, natürlich ist auf andere Vorschriften zu achten und der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Kündigungsfristen aufkündigen, was sich in Hinblick auf vorzeitige Buchungen von Gästen durchaus negativ für den Betreiber auswirken kann (zB Stornogebühren).

Im MRG-Bereich sind Untermietverbote nicht immer wirksam, der Vermieter kann sich nur auf dieses berufen und kündigen, wenn die Wohnung von seinem Mieter zur Gänze (das heißt die gesamte Wohnung) untervermietet und offenbar nicht für den Mieter oder eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt wird oder wenn die Wohnung gegen einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins gänzlich oder teilweise untervermietet wird bzw wenn durch Vermietung zum Beispiel die Hausgemeinschaft gestört wird (unleidliches Verhalten, etc.) aber auch, wenn von der Wohnung ein schädlicher Gebrauch genommen wird (zB bei Überbelag – dh die Anzahl der Bewohner einer gemieteten Wohnung übersteigt die Anzahl der Wohnräume).

Empfehlenswerter wäre es, wenn im Mietvertrag ausdrücklich die Untervermietung erlaubt wird, was natürlich im Falle des unleidlichen Verhaltens oder schädlichen Gebrauch der Wohnung auch kein Freibrief ist.

Weitere Vorschriften

Landesgesetzliche Vorschriften sind ebenfalls einzuhalten, denn nicht überall ist ein Freizeitwohnsitz erlaubt, das heißt, es müssen baurechtliche Raumwidmungen beachtet werden, beispielsweise gilt seit der Novelle der Wiener Bauordnung (November 2018, LGBl 69/2018), dass in Wohnzonen, die im Flächenwidmungsplan ausgewiesen sind, die gewerbliche Nutzung von Aufenthaltsräumen in Wohnungen für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht mehr zulässig ist.

Diese Einschränkung hat vor allem die Ursache dahin, dass findige Geschäftsleute Vorsorgewohnungen oder dergleichen schon als AirBnB Wohnungen angepriesen und sohin Wohnräume der wohnungssuchenden Bevölkerung entzogen haben. Dass dies natürlich in attraktiven Wohnzonen vor allem Gang und Gäbe war, liegt auf der Hand, denn dadurch wird das Interesse von Touristen geweckt, mitten drinnen im Geschehen wohnen zu können. Mit der Novelle der Wiener Bauordnung wurde damit ein Riegel vorgeschoben.

Auch weitere Einschränkungen gibt es, so ist zB AirBnB im sozialen Wohnbau nicht erlaubt.

Eigentumswohnung kurzfristig vermieten

Festzuhalten ist, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich seine Wohnung vermieten darf, will der Wohnungseigentümer allerdings seine Wohnung als Airbnb vermieten, ist die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen.

Eigentumswohnungen sind meist zu Wohnzwecken gewidmet, sollten sie für Kurzzeitvermietungen (gewerblich) genutzt werden, müssen sie umgewidmet werden, dazu ist aber ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig.

Wenn die Wohnung allerdings als Ferienappartement gewidmet ist, steht einer Untervermietung nichts mehr im Wege. Auch die Nutzung zu Ferienzwecken ist dafür geeignet.

Kurzzeitmietvertrag mit potentiellen Gästen

Zu beachten ist, dass für Kurzzeitvermietungen das MRG nicht anwendbar ist, das heißt Kurzzeitvermietungen werden entsprechend den Bestimmungen des ABGB abgehandelt, sohin gibt es auch keine „Mindestbefristung“ (§ 1 Abs 2 Ziffer 4 MRG).

Bestimmungen aufgrund von COVID-19

Am 11.03.2020 wurde seitens der Weltgesundheitsorganisation (WHO) der Ausbruch des Corona-Virus zu einer globalen Pandemie erklärt.

Schon während des ersten Lockdowns, nun auch während des zweiten Lockdowns, sind Beherbergungsbetriebe für touristische Zwecke geschlossen worden, nur zu beruflichen Zwecken ist eine Beherbergung erlaubt, wobei es sich hier aber um unaufschiebbare Geschäftsreisen handeln muss.

Die Einreise nach Österreich ist im zweiten Lockdown kein Problem, eher die Folgen bei der Einreise ins eigene Land können unangenehm für einen Reisenden werden (Quarantäne), de facto ist daher touristisches Reisen unmöglich geworden bzw bieten für die wenigstens noch einen Anreiz.

Entfall des Mietzinses oder Mietzinsminderung?

Während des ersten Lockdowns wurde ein generelles Betretungsverbot erlassen und behördlich angeordnet, dass die Beherbergungsbetriebe zu schließen seien.

Für diesen Zeitraum ist meines Erachtens von einem Entfall zur Verpflichtung der Zahlung des Mietzinses auszugehen, dies – je nach weiterer Nutzbarkeit – ganz oder teilweise.

Da aber Kurzzeitvermietungen zu anderen als zu touristischen Zwecken erlaubt gewesen wäre (zB um Arbeitskräfte unterzubringen) und nun auch ist, wird jeder Fall einzeln zu beurteilen sein, ob nämlich Mietzinsminderung oder gänzlicher Entfall des Mietzinses denkbar ist.

Zuschüsse des Staates sollten die Zinsminderungsansprüche nicht berühren, der so genannte Fixkostenzuschuss wird im Übrigen auch nicht gewährt, wenn man Mietminderungsansprüche geltend machen kann (ob und wer dies im Bundesministerium prüfen wird, wird sich zeigen). Laut einer Uraltentscheidung des OGH zu § 1104 ABGB erfährt die Regelung keine Einschränkung, wenn dem Mieter aus privaten oder öffentlichen Mitteln Unterstützung gewährt wurde (Gastbeitrag RA Daniel Tamerl in der Presse vom 11.05.2020).

Ausfälle nach den Lockdowns

Dass nach dem ersten Lockdown keine Rückkehr zum „normalen Leben“ stattfand, haben wir alle nicht nur privat gemerkt, sondern es gab in jeder Sparte (bis auf Onlinehändler), vor allem aber im Tourismus, Einbußen. Die Touristen blieben weitgehend aus, der Handel klagte über zu wenig Kunden. Dennoch musste in dieser Zeit Miete bezahlt werden.

Der Umstand, dass in der Zeit nach dem ersten und des zweiten Lockdowns nur geringe, wenn überhaupt, Einkünfte aufgrund der allgemeinen Situation erzielt wurden bzw manche Kurzzeitvermietungen vor dem finanziellen Aus gestanden haben oder stehen, berechtigt meiner Ansicht nach aber nicht zu einer Zinsminderung gemäß §1104, 1105 ABGB, da die gegenständliche Gesetzesbestimmung von außerordentlichen Zufall ausgeht, wobei dieses demonstrativ aufgezählt werden. Die demonstrative Aufzählung ist natürlich keine abschließende, denkbar wären sicherlich auch andere Fälle, aber jegliche Folgeschäden gleichzusetzen bzw mitzuumfassen, wäre wohl nicht im Sinne des Gesetzgebers und daher abzulehnen.

Fazit

Derzeit wird es so gehandhabt, dass nur Betretungsverbote und behördliche Schließungen von dem Tatbestand des §1104 ABGB aufgefangen werden, nicht aber Folgeerscheinungen, diese werden vielleicht manche mit dem Fixkostenzuschuss abfangen können.

Autorin

Frau Dr. Weisert ist seit 2006 selbstständige Rechtsanwältin in Wien. Im gleichen Jahr promovierte sie zum Doktor der Rechtswissenschaften. Ihre Haupttätigkeit liegt in der zivil- und strafrechtlichen Beratung und Vertretung. Auf folgende juristische Felder hat sie sich spezialisiert: Miet- und Wohnrecht, Immobilien- und Liegenschaftsrecht, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht, Familien- und Erbrecht sowie Straf- und Verwaltungsstrafrecht.

Für den WEKA-Verlag erstellt sie regelmäßig Fachbeiträge für das Portal Wohnrecht online und ist Autorin von Loseblattwerken zum WEG und Zivilverfahrensrecht.

www.weisert.at

Fußnote

[1] „Luftmatratze und Frühstück“ – 2008 in Silicon Valley gegründetes Onlineportal für Buchung und Vermietung von Unterkünften