Eva-Maria Hintringer | News | 10.08.2020

Erhaltungspflicht für eine unwirtschaftliche Heizanlage?

Die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen

Geschäftszahl

OGH 27.11.2019, 5 Ob 103/19m

Norm

Geschäftszahl

§ 3 MRG

Leitsatz

Quintessenz:

Die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen besteht nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG nur, wenn eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, der Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit der Gemeinschaftsanlage vorliegen. Dass eine funktionsfähige Heizungsanlage nicht mehr dem zeitgemäßen Standard entspricht, begründet keine Erhaltungspflicht des Vermieters.

OGH: Nach § 3 Abs 2 Z 3 MRG trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht für Gemeinschaftsanlagen. Diese Erhaltungspflicht beinhaltet nach der Rechtsprechung aber keine Verpflichtung zur permanenten Modernisierung. Wenngleich die „Erhaltung“ iSd § 3 Abs 1 MRG auch zu einer „Verbesserung“ führen kann, ist für die Begründung der Erhaltungspflicht in der Regel eine Einschränkung der Funktionsfähigkeit, Brauchbarkeit, ein bestehender Mangel oder zumindest eine Schadensgeneigtheit erforderlich.

Im Anlassfall ist der Gaskessel im Keller des Bestandobjekts für die Beheizung der Wohnung der beklagten Mieterin zu groß dimensioniert, die Heizungsrohre sind mangelhaft isoliert und die Zirkulationspumpe für das Warmwasser ist ständig in Betrieb.

Auch wenn die Heizungsanlage somit nicht (mehr) dem zeitgemäßen Standard entspricht, so ist sie doch funktionsfähig. Eine Reparaturbedürftigkeit oder zumindest Schadensgeneigtheit als Ursache für einen erhöhten Energieverbrauch lässt sich daraus nicht ableiten, somit auch keine Erhaltungspflicht der Beklagten.

Die beklagte Mieterin kann somit der gegen sie gerichteten Forderung auf Bezahlung der Heizkosten, wobei der diesen Kosten zugrunde liegende Energieverbrauch allein auf die beklagte Mieterin zurückzuführen ist, nicht eine auf der Verletzung von Erhaltungspflichten des Vermieters beruhende Unwirtschaftlichkeit der Anlage entgegenhalten. Der Rechtsgrundsatz, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, im Zug der Bewirtschaftung der Bestandobjekte den Mietern Kosten zu verrechnen, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicherweise nicht aufgewendet werden, greift in dieser Konstellation nicht.